奶茶的房子為什麼不好賣_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-06 14:44
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：星爸爸
28 A/171 Gloucester Street, Sydney NSW 2000 是這套豪華公寓的地址。這棟物業裏不缺中國富豪，創下單位內最高售價記錄的另一套名為 Sulman 的頂層複式就在 2013 年以 1700 萬澳元的價格被舟基集團創始人黃善年買下。
而在章澤天入住之前的 2015 年 3 月，可以俯瞰海德公園的 Archibald 公寓也被中國買家以 1050 萬澳元拿下。劉曉慶據説也在這裏有一套房子。
劉強東以妻子的名字購入豪宅時付出的價格是 1620 萬澳元，是當年悉尼公寓售價記錄，如果這個價格不是全包費用的話，那麼加上海外人士置業税和印花税以及其它雜費，總費用可能在 1750 萬左右。
隨後，在去年六月這套房子被以 1800 萬澳元的價格出售，還被網友贊過兩年收益 10% 多是理財有方。事實上，2017 年第二季度時澳洲全國房價增速已經進入快速滑坡期，今年開始更是從漲轉跌。即使當時趁整體房市仍然樂觀，按照税前 1620 萬價格來算，以掛牌價 1800 萬成交也就能算是勉強保本。
今年四月時，章澤天的公寓再次被報道降價重新進入市場，價格調低後其代理接受 1500 ～1600 萬澳元之間的報價。根據去年五月宣佈的外國投資者房產法，200 萬澳元以上房產需要繳納 12.5% 的税。
去年七月，新南威爾士州進行税改之後，海外投資賣家額外印花税翻倍來到 8%，總印花税達到了 12%。即使以兩年前的價格接盤，國內土豪也要付出比當年多出近一倍的印花税。
自從進入近十年的上漲週期以來，澳洲房產就成為全球投資熱點之一，根據澳大利亞外國投資委員會 2015-2016 年審查報告，房地產行業以 1221 億澳元位居所有行業之首。
但過熱的投資很快抬高了房價，使本土居民心生不滿。為了提高房價對本土的可負擔性，澳大利亞收緊了以往的寬鬆政策，出台了一些了針對外資投資的新條款。在房地產投資中，就有通過簽證類型限制外國人購買房產的類型和數量、額外收取外資申請費和收取額外印花税等。
例如，持有 12 個月以上居留時間臨時簽證的外國人只能購買用以自主的二手房，簽證到期後需在三個月內出售；無簽證或者合法居留時間小於 12 個月的外國人只需購買新房或者空地。簽證政策雖然不是新的，但以往執行不嚴造成了外國違法購買房產的現象。從 2016 年開始澳洲政府從嚴執行，將更多非法購買的外國人資產進行強制出售，嚴打外資違法投資房地產。
而在 2015 年開始，新南威爾士和維多利亞州這樣最受外資喜愛的投資目的地也陸續推出針對外國人購買投資住房的的額外印花税。2016 年 6 月 21 日開始，新州向外國人額外徵收 4% 印花税；同年 7 月 1 日開始，維州增收 7%；昆士蘭後來也規定多收3%。同時，額外的土地附加税也加入到針對外籍人士的税收大禮包裏來。
成本上升和政策收緊立竿見影，除了房價在過去一年經歷大幅下跌之外，外國房地產投資金額和數量也有下降。根據澳洲新聞網引用的數據，外國人購買住宅房產的數量從 2016 年的 40149 件下降到 2017 年 6 月的 13198 件，“無論是在價值上還是數量上，都是任何投資部門中下降最多的”，其中中美兩大投資來源國的總額分別比前一年下降了 84 億元和 45 億元。
一邊是房價下跌，一邊是買賣雙方的税務成本都在上升，對於奶茶妹妹來説這筆投資早點脱手才是硬道理，婚姻危機和財務危機都是不負責的瞎猜罷了。
從今年第二季度開始，澳洲整體房價開始了負增長，其中悉尼、布里斯班和墨爾本這幾個華人和海外投資者集中的首府城市首當其衝，悉尼則在跌幅上傲視全國。
根據數據統計公司 CoreLogic 上個月發佈的數據，澳大利亞全國房價截止到十月的年同比跌幅為 3.5%。
悉尼全市截止到 11 月 30 日的年同比跌幅則為 8.06%，比上月下跌 1.43%，其中受普通投資者歡迎的獨棟房屋貶值最嚴重，年同比跌幅和月同比跌幅分別為 9.19% 和 1.66%，是近三十年最大跌幅。目前，悉尼房價中位數約為 82 萬澳元，墨爾本為 66 萬澳元。
對於華人買家來説，外匯管制和澳洲對海外投資人的政策收緊造成了一定影響。問卷數據顯示，今年第二季度海外買家在澳洲新房市場的份額從 Q1 的10.9% 下降到 9.6%；二手房市場份額則從 Q1 的 5.7% 下降到 4.8%。
作為澳洲投資房產的主要買家，華人對該國海外投資的減少起了很大作用。一個悉尼的房地產開發商就對澳洲媒體抱怨中國買家和靠中國國內資金輸血的在澳華人是他們一半的客羣組成，現在客户減少，手頭的項目不是空置就是撤下市場。
“今年的市場被拉了手剎。”
疲軟的買家和下行的市場讓從業者慌了手腳，上面這個悉尼的開放商從賣房子轉成了租房子。也有人選擇加大營銷推廣，刺激消費。地產研究機構 SQM Research 的數據顯示，今年十一月份，悉尼及墨爾本兩地的房產廣告分別同比增加了約 20% 和 32%。
其背後原因是新房上市推動存量房增加，SQM 發現截止到上個月，全國上市存量房數量同比上升了 8%，進一步導致市場低迷。RealEstate 的數據顯示，悉尼在十月底最後一週 796 場房產拍賣中，實際清盤率延續五個星期不超半的水平，低於 45%，兩年前這個數字是 80%。
房價下跌使業主擔心，一份銀行調查報告稱超過六成在過去三年內購入自住房的業主在擔心自己的物業會貶值，使房價低於房貸而變成負資產，又有近一半人後悔在高點站崗。
牛市進入尾聲，泡沫破裂經過一年多的下跌之後，澳洲華人在房產投資上出現了分歧。多空二軍在網上華人社區裏頻繁交鋒，有點像目前國內的情況。
“剛需” 自住該買就買是共識，空多大軍主要在投資戰場上唇槍舌戰。看多的認為 “媒體小題大作”，“家庭儲蓄率跌到 2.5%，都拿錢出來支持經濟了”。雖然投資不是好時候，但是手上房子會跌肯定媒體在危言聳聽，給出的數據 “不科學”，“這次的基本面大大不同，不能信數據”。
而看空的人則覺得在貸款被嚴管、房價泡沫破裂、GDP 不如預期以及未來限制移民等對房地產有負面作用的因素影響下，應該持保守態，“可以負擔自住房考慮購買，公寓不能考慮”，但是抄底的話就要 “擔心被底抄了”。
對於國內想要在悉尼投資的人來説，在市場下行的情況下，坑也多了起來。除了澳洲本地華人也要面對的價值判斷之外，境外投資者還應付政策風險、信息不平衡甚至中介可信度這樣的問題。
今年八月份，澳洲期房代理公司中國分部澳信投資資金鍊斷裂，公司倒閉之後導致數千萬澳元定金及結算款虧空，部分中國投資者 “首付金虧損 200 萬澳元”。
而在另外的案例中，不乏房產與描述不符 “到了之後發現是在犯罪高發的窮人區”，或者中介賣了房子之後不履行包租的協議， “好不容易租出去之後，我的銀行賬户一分錢也沒見進來過” 這樣的例子。
澳新銀行的分析師稱，澳洲房價下跌將延續至 2020 年，明年全國房價跌幅為 2%。在澳洲內部，除了悉尼、墨爾本和布里斯班等首府大都會，部分地區卻有小幅上漲。其中漲幅最高的霍巴頓年同比漲幅達到了9.34%，説明投資機會仍然存在。
然而，房子宜住不宜炒的道理已經被證明過好幾次了。對於有錢人來説，撒錢買豪宅可以保值甚至賺錢，即使小虧也無傷大雅。而對於普通人來説，一套房子可能就是一生的積蓄，行情向好時大家都好，行情差的時候富人虧掉一點錢，窮人肯能就要虧掉十幾年了。