樓市出現新變化，臨界點正在被打破_風聞

文/馬繼鵬

進入12月後，樓市出現了幾個新的變化，種種跡象表明，房價的臨界點正在被打破。

可以預見，如果政策不鬆動（至少現在還沒有看到鬆動的跡象，明年2月份前後是個關鍵時點），明年房價可能還會持續下降。

這些新的變化包括深圳出現業主退房、香港房價大幅下跌以及三四線樓市房價開始掉頭……

 01 

昨天，深圳萬科星城業主已經開始退房了，據媒體報道，至少5位業主辦理了退房手續。

萬科星城業主退房，導火索是銀行上浮利率引發業主不滿，但根本原因是深圳房價開始下跌。如果房價繼續上漲，我相信是沒人在乎多上浮5%的。

11月30日晚，開盤僅兩天的沙井萬科星城打響深圳2018年按揭利率維權的第一槍。網絡上流傳的一份公開信稱，萬科星城為提高放款速度，與個別銀行勾結，統一利率為上浮15%。

反觀同地段同期開盤的另一樓盤華強城，貸款合作銀行浦發銀行只上浮了10%。

有人算了一筆賬，以一套總價300萬元的剛需盤為例，如果是30年的貸款期限，上浮15%意味着每個月比上浮10%多付500元左右的利息，總體差價為17萬元左右。

萬科星城業主因為利率上浮維權後，別的樓盤也開始跟進。陸續有光明星河天地、平湖佳兆業廣場、鹽田佳兆業城市廣場、華潤城潤府三期4個樓盤的業主發公開信要求下調按揭利率至基準上浮10%。

在這些樓盤中，有些已經辦理完了按揭貸款手續，比如華潤城潤府三期，分別在今年6月和9月開盤，貸款都辦理完了。

可以看出，深圳業主維權表面上不是因為房價下跌，而是因為銀行上調貸款利率，但本質上和房價下跌維權的邏輯是一樣的。

不管是因為什麼原因維權，都説明一個問題，投資者對未來房價上漲預期沒有前幾年那麼強烈，預期發生了根本性變化。

反觀前幾年，房價處於上升通道時，很多投資者看樓盤沙盤就可以買房，從銀行獲得不了貸款，就從民間高息借貸買房，甚至還有人為了繞過限購，註冊多家公司以公司名義炒房。

所以，看問題要看本質，利率多上浮5%，以貸款70%為例，整個房價的成本才上漲3.5%，在房價上漲時，3.5%完全可以忽略不計，可能買到手不到一個月就漲回來了。

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為什麼把深圳業主退房作為房價進一步下降的信號？主要是深圳房價之前一直堅挺，而退房比“21連跌”更能説明問題。

7月1日，深圳規土委公佈的6月深圳新房成交情況顯示，當月深圳新房均價54093元/㎡，較5月每平方米下降了18元，實現深圳一手住宅成交均價“21連跌”。

今年以來，外界一直以此調侃深圳房價下跌，言外之意就是，深圳房價根本就沒怎麼跌。

10月份，深圳銷售均價相對於9月份的54080元/㎡又下降了9元，如果去除7月份的回暖，這已經是“24連跌”了。

同樣，從總額來講，下跌的幅度還是很低。但可以看出，深圳房價下跌的趨勢已經無法改變，明年跌幅可能會更大。

作為四個一線城市之一，深圳這幾年經濟飛速發展的同時房價暴漲，很多想買房的人壓力山大，當時房地產行業有一句話叫“房價不漲即是跌”，現在來看，至少這種狀態出現了。

更關鍵的是，除了上述業主維權，最近深圳多個樓盤已經出現了一成首付，這説明，開發商已經開始甩盤了。

比如，碧桂園鳳凰國際公館，首付一成，剩餘首付延遲半年付清；奧園翡翠東灣7天內繳納一成首付加精裝費，剩餘首付可延期至2019年3月25日。

另據深圳貝殼精準指數分析報告，11月，深圳二手房成交4861套，環比增長7.4%，但成交價為58216元/平方米，環比下跌0.4%，已經連續4個月小幅下跌。

 03 

其實，促使深圳房價下跌更大的壓力來自香港。

一直以來，深圳房價上漲，很大一部分推力來自香港的投資客和剛需族，不過，現在情況發生了逆轉。

香港房價已經結束28個月的漲勢，連續三個月下跌，且跌幅正在擴大。

據香港差餉物業估價署11月30日公佈的數據，10月香港私人住宅指數報380.3，較9月下降2.36%。

私人住宅指數已經連續第三個月下跌，且跌幅在擴大。據該署數據，9月和8月，私人住宅指數分別為389.5和394.7，環比跌幅為1.31%和0.02%。其中，二手房跌勢更加明顯，最新公佈的中原城市領先指數為177.39點，已連跌9周，累跌4.94%，反映出二手樓價以更快速度下調。

另據香港文匯報報道，位於將軍澳景林邨的一處物業，業主4月時的掛牌價格為338萬港元，近日以245萬港元成交，折價93萬港元，約27%。

有“樓神”之稱的長實集團執行董事趙國雄稱，2019年經濟會比今年更差，並預測明年香港房價將下跌20%-30%。

早在10年前，深港房價一體化概念就開始提出。當時就有很多人預計，深圳房價要接近香港。

高力國際去年發佈的報告顯示，2016年房價高點時，香港屯門的土地交易均價為每平方呎5169港元（約合每平方米48516元），當時深圳成交的龍華民治地塊樓面價已高達每平方米5.6萬元。

所以，這幾年，深圳房價和香港房價一直都相伴而生，現在香港房價已經大幅下跌了，深圳房價離大跌估計也不遠了。

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除了深圳這種一線城市房價鬆動外，之前一直暴漲的三四線城市房價也開始掉頭向下。

中國指數研究院6日發佈的百城價格指數報告顯示，11月份，中國100個受監測城市中，三四線價格下跌的城市數量較10月增加9個至21個，超三成的三四線城市房價在調整。

中指院分析稱，一線城市房價在經歷長時間橫盤後率先進入調整；二線城市內部行情週期輪動，其整體市場調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整週期其面臨的壓力較為嚴峻。

所以，總體來看，房價全面下跌（一二三四線都下跌）可能不遠了，現在正處於臨界點，買房的人可以堅持一段時間再看看。