從控上漲到防下跌，這樣看懂樓市調控…_風聞

**1、**暴漲

房價上漲就是存量財富的轉移再分配。

啥叫財富轉移？你家裏的財物被偷了、你的錢包被搶了、你狠狠地被別人敲詐/勒索/欺騙了一筆錢、你平白無故的欠了別人錢揹負一生債務……

當然這種財富轉移太顯眼、也違法，會讓你出離憤怒地反抗。但更多的財富轉移是看不見摸不着、悄無聲息的。

買股票虧了錢，錢去哪了？肯定有人賺了；

投資P2P爆了倉，錢蒸發了嗎？沒有，肯定流入某些人的口袋裏了；

做生意搞實業虧的一塌糊塗，你是虧錢了，但促進了GDP增長啊，租門面/購設備/做裝修/僱員工……哪一項不是投資花錢提振經濟呢？你是虧了，可有人賺了啊。

賺錢也一樣啊，在零和遊戲的場景下（政府支持鼓勵增量財富的創造，只有財富越來越多，可分配的蛋糕才會變大啊），你賺的錢就是別人虧的錢，別人虧的越多、負債越多，你賺的就越多。

所以，看一個事物要考慮兩面。一個人喜滋滋的告訴你他賺了一大筆錢，你的條件反射應該是：哎，虧錢的那個人真慘呀！一個人灰心喪氣的向你訴苦他虧了一大筆錢，你的條件反射應該是：哦，有的人可真幸運啊！

房子還是那套房子（尤其是二手房），沒有任何變化，憑什麼從200萬漲到500萬？因為有人接盤啊。接盤俠就是財富的轉出方，賣房人就是財富的轉入方。房價上漲因為貨幣超發？貨幣超發也是財富轉移，持有儲蓄存款的人把財富拱手出讓給了持有資產的人。

你的錢被搶劫了、你猛然新增了一大筆債務，你憤不憤怒？所以房價暴漲的結果就是民怨沸騰，再發展下去就影響社會穩定了（你懂的）。

所以，正常的政府必須抑制房價暴漲。當然還有另一層原因，預防暴漲帶來的猝跌所引發的系統性風險——金融危機。

**2、**猝跌

竟然房價上漲有害，那下跌不就好了嗎？最好能暴跌、猝跌、攔腰跌，跌到腳踝最好了。這樣沒錢人就能買房了、投資客也能抄底撿漏了。

有這種想法的人幾乎都是屌絲。為啥是屌絲？為啥屌絲逆襲難？因為思維上的侷限，就如同井裏的青蛙只看能仰頭看到井口大的藍天。

現在買房的人絕大多數都有銀行貸款——買的房你只掏了個首付，剩餘的錢可都是從銀行借的，你的錢虧沒了好説，可銀行的錢一旦大面積受損，影響的將是整個金融系統、之後會傳遞到整個社會。

銀行的功能是創造信用，你買房沒錢銀行借給你，這錢是憑空創造出來的——這是你的債務，但卻是別人的收入（賣你房的人拿到了這筆錢），是銀行把這筆錢新創造出來的。如果你虧錢破產還不起這筆債務了，但銀行卻要對它創造的這筆錢負責——賣房人是可以隨時提取這筆錢的。

當破產的債務人過多，存款人（賣房人拿到的錢還會以存款的形式放在銀行,準確的説是存在銀行系統內）就害怕銀行破產以至於自己的存款也血本無歸，怎麼辦？抓緊時間去銀行提款啊。於是擠兑來了，這反而加速了銀行的倒閉。這是歷次金融危機（如1929、2008美國金融危機）的原理路徑。

銀行大面積倒閉帶來的後果是什麼？

沒有了貸款、沒有了資金、沒有了信用創造，整個社會就會突然沒錢了。沒錢的後果又是什麼呢？買不了原料、購不了設備、租不了店鋪、支付不了工資……整個社會經濟由此就停滯了啊。

而接下來的後果又是什麼呢？你懂得。

這一切的根源是什麼呢？對了，就是房價下跌，就是房價下跌帶來的多米諾骨牌效應。

一定程度上説，房價下跌帶來的危害遠高於上漲。

所以當下應對房價的最好策略就是穩，這也是樓市調控的目標所在。

**3、**平穩

所謂房價平穩，並非“一”字橫盤靜止，而是以目前的房價為標尺上下浮動、小漲小跌，漲跌幅應在10%以內，這是調控的理想目標。當然這是目標，能否實現則是另一回事，這要看政府的管控駕馭能力、要看外部經濟環境的變化情況（如2008年次貸危機/2015年去庫存/中美貿易戰進展/一帶一路推進等），目前看大致都在掌控之中。

如今二線城市、尤其是北上廣深一線城市，其房價收入比已到30、甚至40的水平（可以簡單理解為買一套八九十平的房子，不吃不喝要攢夠三四十年的工資），遠超國際平均水平，泡沫特徵十分明顯。

如何解決？要把房價收入比（即總房價÷年收入）降下來啊，所以除了減分子降房價外，另外的一個方法就是增分母漲收入了。

所以對策也就來了：保持目前的房價穩定，既不暴漲也不猝跌——不再引發新的民怨、也不會引起金融系統性風險，通過提高收入擠壓房價泡沫。

收入如何提高呢？一是通過提高生產率提高居民收入，也就是目前在做的經濟結構調整、產業結構升級、消費結構升級，通過創造更好更優的商品和服務來提高居民收入（這是最根本的解決方案、也是最完美的狀態）。

另一個就是通過貨幣貶值來對沖掉高房價，讓多發的貨幣流向實體，從而帶來原材料上漲、物價上漲、工資上漲，以此提高居民收入（當然這是不得以的次優選擇）。

資金會向實體流動嗎？信貸會支持實業發展嗎？超發的貨幣再流向資產吹起更大的泡泡咋辦呢？

減税降費、信貸125指標（現在部分銀行的企業經營貸利率已低於居民消費貸）、社保繳納仍按原標準執行、房地產融資/按揭房貸仍在嚴控……流入實體的資金在疏導引入、湧向地產的資金在被圍追堵截。

我國不同於他國，不要小看政府的管控能力，目前看大致都在掌控之中。

那我們該如何應對呢？

**4、**對策

我們都是渺小的個體、時代大潮下的小人物，只能順勢而為、不可逆流而動，並要緊跟外部環境的變化適時、適度的調整自己的策略。

剛需/剛改客户。對剛需/剛改客户來説，現在就是入手購買的好機會，別總想着抄底撿漏，幾乎沒有人能預測到底、且底部成交的只能是極少的數量。在市場平穩期、尤其是下跌微跌期，反而是挑選談價的好時機，想想2016年瘋狂的時候房子一天一個價，房東頻頻跳價違約、眾人爭搶一套房，遇到好房子也不一定能買到啊。

有人會疑問：買在高點接盤了咋辦？通過以上分析已很明瞭，房價的趨勢就是穩，房價若大幅下跌刺激的政策就會出來，限購、限貸、限售、限融、限商等一系列的政策工具都還沒放出來呢，工具箱裏的刺激牌多得很。

房產投資客户。不要幻想、最起碼短期內（一兩年內）不要幻想房價會有再次暴漲的可能。在這一原則下，就要更注重房租等現金流收益、而不是房價的差額收益；要根據自己的現金流情況控制債務槓桿，而不是一把梭的加滿槓桿；要使用低成本的資金（利息儘量在8%以內），而不是任何資金（民間借貸/網貸/信用卡分期等）都使用。

房產投資更多的是捕捉結構性的機會：一二手房價倒掛的結構性機會、新房尾盤/開發商年底回款/大項目首期開盤吸引人氣/首付款分期等的結構性機會、二手房東急售/高評高貸低首付等的結構性機會。

當然在這個房價平穩的窗口期內，打造自己的信貸資質（一旦機會出現時能隨時調動一筆資金）、建立房產投資的系統（核資源/信貸資源/中介資源等）就顯得尤為重要，也是長期贏、捕捉下一次機會的關鍵。

安心搬磚、努力工作、平靜生活、享受人生，應是你下一步的重要計劃。這不是很多人朝思暮想、日夜期盼的麼？