上海重慶開徵房產税？真相是什麼_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

中國房地產市場有很多懸念，何時開徵房地產税，是其中最大的一個。

每到年底，上海重慶率先開徵房產税的消息總會刷屏。近日，有市民曝光上海、重慶的房產税繳納通知書，少則幾千元，高則數萬元，輿論驚呼“房產税來了”。

上海重慶開徵房產税，是否意味着“房產税來了”？

它們與正在討論的“房地產税”又有何不同？這背後的真相是什麼？

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真相之一：房產税早已有之

很多人以為房產税是個新鮮事物，實際上它在我國存在已經有30多年之久。

**1986年，我國就出台了《房產税暫行條例》，**開始對城鎮經營性房產開徵房產税，迄今已有32年時間。目前各地出台的房產税條例，基本都在這一上位法範圍之內，沒有任何特別之處。

**這裏的房產税，只對經營性房產進行徵收，普通住宅均在免徵範圍之列。**所謂經營性房產，指的是寫字樓、商鋪、酒店、購物中心以及經過備案的租賃房，這些能產生現金流，而非簡單用於自住。

換句話説，即便你有十套房產，九套空置一套自住，也不用繳税；就算全部出租出去，只要不去備案，也談不上繳税。

那麼，上海重慶的房產税又是怎麼回事？

2011年，上海重慶開始新試點，對傳統房產税進行擴圍，將普通住房納入房產税徵收範圍，這就是今年兩地徵繳通知的由來。

然而，這兩地的房產税雖然有所突破，但離真正的房地產税仍有很長距離。

02

真相之二：上海重慶只是象徵性試點

上海、重慶版的房產税，只是想象徵性試點。

**這兩地的房產税，與如今正在討論的房地產税，完全不是一個概念。**無論是徵收形式，還是徵收範圍，以及實際影響，都有天壤之別。

雖然都有房產税的名字，但上海重慶的房產税，普遍存在税基較窄、免税面積較大、計税依據不科學、税率偏低等問題，且只針對房產，而未涉及土地層面的税費改革。

在徵收範圍上，兩地都有所折中。

上海只針對本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房徵收；

重慶只針對獨棟別墅、高檔商品住房以及三無人員的第二套住房徵收，所謂三無人員，指的是“無户口、無企業、無工作”的購房者。

顯然，無論是上海還是重慶的房產税，都將大量普通購房者豁免在外。

不僅如此，這兩地在面積上同時做出更多豁免。

**在上海，每個人擁有60平方米的免税面積。**換言之，一個三口之家，只要房子總面積不超過180平方米，無論是一套還是兩套，均不用繳納房產税。

在重慶，普通住房免徵，而別墅和高檔住宅不滿100平方米，也不必繳納房產税。

顯然，通過二套房政策和60平方米的雙重豁免，大多數人已經被排除在房產税覆蓋範圍。

不僅如此，上海重慶在税基和税率上繼續做出優惠。

在上海，即便你滿足了二套房、人均面積超過60平方米的納税要求，在房產税繳納上，也是按照70%的市場價作為税基，同時税率僅為0.4%（外地人0.6%），而美國的房產税通常為1%-3%。

在重慶，即便你滿足了別墅、高檔住宅或三無人員，且面積超過100平方的要求，在房產税繳納上，也要先扣減10%-30%，然後按照三無0.5%、別墅0.5%-1.2%的税率進行徵收。

不難發現，通過這一系列豁免之後，無論是在重慶還是上海，需要交納房產税的人羣寥寥無幾。

這兩地的房產税試點，只為調控高端購房人羣，所謂的税率在房價上漲面前完全可以忽略不計，所得税收與土地出讓金相比更是九牛一毛。

顯然，這樣的試點，不具推廣價值。事實上，早在2014年，房產税是滴啊你擴圍的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地產税。

03

房產税VS房地產税

上海重慶的房產税都屬於象徵性試點，那麼真正的房地產税是什麼？

這就要對房產税和房地產税做出區分。今天我們所討論的均為房地產税，而非簡單的房產税。

真正的房地產税，不僅包括房產，還包括土地，不僅包括建設和交易環節的税收，還包括持有環節的税收。不僅要有最終取代土地財政的價值，而且也能對市場價格產生一定影響。

就此而言，上海重慶試點，只涉及房產，而未涉及一系列税收體系。我國房地產税收體系，涉及10多個税種，包括土地增值税、契税、城鎮土地使用税、房產税等諸多税種。只有綜合進行改革，減少交易環節税收，增加持有環節税收，這是新的房地產税的大方向。

更進一步，房地產税的真正價值，不在於降房價，而在於抑制投機，同時為終結土地財政提供可能。

房產税是持有税，也是國外地方政府普遍的主要税源。在大城市土地資源日漸緊張的背景下，以房產持有税替代土地財政，有現實的迫切性和可能性。

以這個標準來看，上海重慶完全不“及格”。

2016年上海房產税收入為171億元，僅佔上海税收收入總額的3%，重慶房產税收入為56.88億元，佔一般預算收入的2.56%。

與此同時，2016年上海土地出讓收入高達1578億元，重慶為705億元，房產税可謂九牛一毛。

04

要害：全國住房聯網

房地產税要想徵收到位，必須有一系列技術條件的配合，而上海重慶試點皆不具備。

這其中最關鍵的一點，就是不動產統一登記和全國住房信息聯網，這兩項工作在2018年已經基本完成。

顯然，只有住房聯網，才能讓樓市數據一目瞭然，每個家庭在全國有多少套住房，有多少用於自住需求，有多少屬於投資和投機，都將一清二楚，這為房地產税的開徵提供基本的技術儲備。

**與此同時，全國國地税合併，也在今年6月邁出步伐。**這一合併，最大意義還不是減少交易成本和信息壁壘、降低人員冗餘，而是統一税收監管，為個税、房地產税的徵收鋪路。

再加上物權法相關草案修訂，明確**“土地使用權滿70年之後，可以自動續期”**。解決了70年產權問題，也就為房地產税解決了最大的法理障礙。

如今，房地產税在技術上已經不存在任何障礙。

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房地產税何時會來？

不動產統一登記、全國住房信息聯網、國地税合併、70年產權自動續期，這些問題的陸續解決，意味着開徵房地產税，在技術上已經不存在障礙。

那麼，房地產税到底何時會來？

目前最新消息的是，房地產税已被納入5年立法計劃，且已明確“立法先行，充分授權，分佈推進”的12字方針**，這一切都意味着房地產税離真正落地已經不遠了。**

不過，懸念在於，如果經濟下行壓力加劇，樓市下行週期進一步延長，房價下跌的風險日益放大，房地產税推出的時間可能還會推遲。

畢竟，房地產税雖然不是為調控房價而來，但涉及利益格局的重新匹配，必然會對市場心理產生巨大影響。

它的推進落地，不僅需要廣泛的輿論動員，更需要相對良好的房地產環境。

一個簡單結論是，房價越是高漲，房地產税的落地時間就越早；樓市越是低迷，房地產税被推遲的週期就越長。

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房地產税能不能降房價？

房地產税能不能降房價，這是最為矚目的話題。

從短期而言，房地產税對於市場是利空，能讓投機者產生一定拋盤效應，對房價有一定抑制作用。尤其是住房聯網，將對某些羣體產生威懾作用，拋盤效應將會更加突出。

**但從中長期來看，房地產税的影響十分有限。**房價受到一系列因素影響，房地產税只是影響因素之一。房價的未來，取決於人口、土地和經濟基本面，而非房地產税。

所以，從政策博弈角度而言，房地產税，最大的目的就是為土地財政提供替代選擇，彌補地方政府日益減少的土地收入，至於降房價，則從頭到尾都不在政策目標體系之內。

要明白，樓市調控的要害只有一個字：穩。

房價持續上漲時，要“遏制房價上漲”，這是穩房價；樓市持續調整時，要“防止房價大跌”，這也是穩房價。

畢竟，從最實際的利益出發，沒有穩定的房地產市場，房地產税未必能收回來。

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