樓市避雷指南：這些房子不要碰_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

一根大陽線，千軍萬馬來相見。20年的房價大陽線，足以改變信念。

在很多人眼中，房價暴漲，財富滾滾而來，就以為投資住房可謂無往不利。但往往忘了，房價上漲的鉅額收益，是貨幣放水時代的饋贈，與個體努力的關係不大。

投資房地產獲得增值收益的意圖可以理解，買房防通脹的想法更是再正常不過。但不是任何時候，房子都值得投資；也不是任何跟房子沾邊的資產，都可以放心投資。

樓市裏遍地是雷，守好自己的財富。

01

商住公寓：被忽視的高税費

在中國，公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之別。

**其一，公寓一般屬於商業地塊，土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年之久。**更關鍵的是，在產權問題上，住宅已經明確到期可自動續期，大概率是免費續期，而公寓卻不會有這樣的待遇。

**其二，公寓的流動性遠遠不如住宅，原因是變現成本過高。**住宅可享受增值税、契税和個税等方面的優惠，而公寓則要承擔全部税費，整體税費成本高達10%-15%左右，而住宅的税費成本只有2-5%。

**其三，公寓更便宜只是一種誤區。**公寓價格之所以低於住宅，是因為土地成本相對較低，土地使用年限相對較短，且沒有學位配套，水電費用按照更高標準的商業處理，且貸款年限遠低於住宅，實質成本一點都不低。

許多人投資公寓的理由，是公寓的租金回報率相對較高。的確如此，一線城市住宅的租金回報率不足2%，而公寓卻可以達到5%以上，接近國際平均水平。

但問題在於，5%的年化回報並不高，貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是，買房要的是房價上漲的收益，而不是漫長的租金回報，手裏拿着一堆變現能力差、回報週期長的資產，不是什麼好事。

**其四，公寓在一線城市已經成了政策打壓對象。**北京、廣州紛紛出台政策，禁止公寓面對個人享受，新建公寓的銷售對象和轉讓對象只能是企業。公寓的流動性本來就一般，如今更面臨對個人冰封的風險，性價比更是大打折扣。

02

法拍房：天上不會掉餡餅

任何一種商品，只要價格低於市場價，都會有市場之外的理由。

法拍房就是如此。法拍房一般七折起拍，最終成交價會遠遠低於市場價，但這種所謂的“便宜”，是以其存在較大風險為前提的。這一折扣，就是典型的風險溢價，承擔不了風險，就不要輕易觸碰。

簡單而言，法拍房大多都涉及債務糾紛，棄房斷供的比例不高，多的是借貸糾紛，部分還附帶租賃合約，不僅清場不易，面對租賃合同，還得承受“買賣不破租賃”的代價，自己買的房子未必能輕易住進去。

這是信息不對稱導致的結果。債務糾紛、户籍、過户個税之類的問題，可以通過前期調查加以避免，但清場問題，尤難解決。

顯然，**不帶收尾、地段一流的法拍房，其最終競拍價格一般不會離市場價太遠，也就不存在撿漏之説。**而問題手尾較多的法拍房，固然便宜，但這些風險會令人不堪其擾。

天上不會掉餡餅，餡餅前面都是陷阱。

03

小產權房：無保障的灰色雷區

小產權房，顧名思義，是沒有完整產權的房子，多集中於城中村。正是因為缺乏完整產權，未繳納土地出讓金，所以其價格遠遠低於正常房價。

小產權房在灰色地帶運行，最大的問題，還不是不被認可、無法抵押和貸款，而是它無法分享房價上漲的紅利。（詳見《樓市新規出台，這類房子真的涼了》）

中國住房的租金回報率不僅低於發達國家，相比於房價漲幅，更是可以忽略不計。購買小產權房，或許能收穫租金（自住）回報，或許也能跟隨上漲，但會錯過大寬鬆時代房價暴漲的機會。

同時，不要指望小產權房轉正。

在不動產登記過程中，包括頂層在內的多地都紛紛強調：防止小產權房通過不動產登記合法化。

同時，在現有的房地產環境下，小產權房短期轉正的可能性微乎其微。不僅是因為小產權房未繳納土地出讓金，即使願意補上土地出讓金，政府也不一定願意笑納。

因為小產權房規模龐大，一旦放開，將會對住房市場產生巨大沖擊。

根據如是金融的統計，**全國小產權房約為73億平方米，佔比約為24%。**而商品房為112億平方米，約為整體住房的38%。

更關鍵的問題是，如果一旦面臨城中村改造，購房者未必能獲得賠償。最終，容易落得竹籃打水一場空的下場。

所以，如果不是迫不得已，先不要去考慮小產權房。有恆產才有恆心，這裏的恆產，一定要是受法律保護的、跟隨時代潮流的、並且行之久遠年的。

04

自持商品房：被政策封堵而死

這一輪樓市調控最大的創新，就是推出一系列自持商品房地塊，從而為租售並舉提供真正的突破。

所謂自持商品房，指的是開發商需要長期自持、整體登記、不得分割、必須用於租賃的房源。在現實中，一些開發商將自持商品房分割，並以簽訂長達20年的租賃合同，來實現**“明租實賣”**的目的。

這種潛規則，在這兩年可謂甚囂塵上，通過“明租實售”，這些自持商品房就有了小產權房和公寓的雙重特色，租金回報率相對較高。

但問題是，政策已經開始對這類商品房進行封堵。

早在7月，杭州就出台政策，自持商品房租期不得超過10年，且單次收取租金不超過1年，一年內的租金不得上調。

11月，廣州也出台新規，進一步明確：

自持租賃住房，房地產開發企業應整體申請登記，不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年，租金收取鼓勵押一付一。押金最高不得超過月租金二倍，一次性收取租金的不得超過一年。

一次最高只能收取一年租金，這對於急於回籠資金的開發商，無異於晴天霹靂，“明租實賣”的空間嚴重萎縮。

顯然，自持商品房，本意是為租賃市場提供更多增量，所以其土地價格相對便宜，這是政策性住房的一種體現形式。如果自持商品房在運作之下，都搖身一變為可賣的“類商品房”，那政策意義必然大打折扣。

顯然，未來政策封堵只會更加嚴厲，而不會放鬆。

05

矇眼買房的時代已經過去

過去20年，只要矇眼買房，基本賺得盆滿缽滿。無論你投資的是住宅、公寓、小產權房還是其他類型的房地產，基本都不會虧本。

這個結論的確正確無誤，但問題這是結果論的上帝思維。

悶頭買房的邏輯之所以成立，是因為恰好趕上了經濟高速增長的時代，在經濟增長的時代又遇上了大放水，在大放水的同時又得到了政府對於房價的剛性擔保。

如今，時轉勢移。

10年前，房價雖然一度大跌，後來隨即反彈再創新高。這背後是，經濟仍在高速增長，居民收入也在大幅增加，貨幣放水仍有效力，人口、城鎮化等基本面也會遭遇困難，所以房價反彈是在情理之中。

10年之後的今天，樓市的環境完全不同。經濟進入新常態，下行壓力日復一日；居民收入增速下滑，而債務卻高居不下，居民槓桿率創出新高。人口、城鎮化等基本面開始遭遇困難，至於放水的效應，在國內外環境約束之下，效果越來越有限。

這種背景下，買房尚且需要謹慎，遑論小產權房、公寓、自持商品房和法拍房？

矇眼買房的時代已經過去，每個人都要守好自己的財富。