杭州樓市的大週期：牛短熊長，願賭服輸_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-12 11:03
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
樓市行情好不好，開發商最有感覺。比如某房企年末推出的“衝冠就送5萬”。推文中寫道：即日起至2018年12月30日期間，凡認購併成功簽約杭州指定房源的客户，若拿下2018年度在杭房企權益榜第一，即可獲得5萬元購房抵用券。
機場快軌、亞運村和地鐵，似乎都已經撐不住杭州的房價。
比如之前望江地塊的首秀。僅6輪報價後，便由濱江集團溢價2%拿地，成交總價約26.2億元，成交樓面價29976元/㎡。浙江中原地產首席分析師荊海燕評價：“這個底抄得又準又穩。”
據樂居不完全統計（截至12月5日），11月杭州共有92個樓盤加入搖號，總房源量達12747套，總登記人數與流搖樓盤總數也隨之大幅上漲，分別達到40614人、43盤，中籤率飆升至22.83%，6月份有樓盤搖號中籤率僅為3%，與此前“萬人搖”的情況形成了鮮明的對比，甚至9個樓盤“0人報名”。
“金九銀十”的慘淡之後，11月的杭州樓市有了回暖的跡象。11月杭州商品房共成交了10741套，成交均價28076元/㎡。相比10月成交的8860套，增加了1881套，環比上漲21.23%。二手房成交3558套，超過9月的3330套和10月的2938套，但和近兩年各月成交量相比，仍處於低位（除2018年2月受春節影響成交量僅為2842套）。
杭州網的標題更加誇張，“70%二手房下跌，跌幅…”，數據顯示跌幅最高的超過了30%，如濱江的順發傾城之戀，蕭山的尚美名府、天都花苑、湘湖家園，餘杭的佳苑玉都楓景等。主城區相對抗跌，經濟適用房相對較差，丁橋、蕭山、餘杭板塊跌的比較多。當然也有逆勢漲的，比如餘杭的瑞金華麗嘉苑和天府家園的漲幅達到了30%和18%。
就錢報數據來看，翠苑、景芳、朝暉等老小區較多的區域，如果沒有很好的學區概念，也出現較大降幅，與6月份相比約下降了17%左右。拱墅區的大滸東苑從9月的4萬元/㎡，跌至10月的3萬元/㎡，跌幅達到25%；三里亭苑四區，9月成交均價還在4萬元/㎡以上，但10月成交均價只有3.5萬元/㎡；景芳五區也是從4萬元/㎡下跌至3.5萬元/㎡。
“以價換量”是之前我們對於一線和準一線城市樓市的判斷，而這一行情可能為持續一段時間，至少在2019年會是如此。
2017年杭州國土資源局公佈了《2017-2019年杭州市區供應三年滾動計劃彙總表》，2017-2019年三年杭州市區計劃出讓住宅用地354宗，總面積24196畝。三年內杭州市區每年穩定推超100宗住宅用地，主城區、蕭山和餘杭依舊是供應大頭，佔總體出讓計劃的84%。
2017年，杭州市區共出讓土地168宗，其中涉宅地（含1宗租賃住房用地）93宗。合計出讓面積586萬平方米，同比2016年增長4.9%；成交金額2025.4億元，同比增長24.7%。2017年，杭州十區共出讓土地193宗，總出讓金額為2181億元。僅次於北京，位列全國第二。
年初，杭州推地計劃是，十區擬出讓土地253宗，面積超15000畝。2018年上半年，杭州市區共出讓51宗涉宅地，可建面積575.3萬平方米，同比增長98.8%，佔市區土地總可建面積的72.8%。根據杭州市國土資源局數據，截止10月31日，主城區出讓經營性用地3019畝，成交總額1047億元，目標完成率131% 。
今年前11個月，杭州“賣地”收入達2452億元，在50大城市中居於首位。同時，土地成交溢價率的大面積下調。
如果杭州完成三年2.4萬畝（1600萬平方）的土地供應規劃，按2.5的容積率，單套平均100平米計算，未來三年將有近40萬套新房。而過去3年新房銷售總計不過35萬套，還是在2015和2016年新房銷售創歷史記錄的前提下。
而10月，掛牌銷售的二手房已經增至6萬套，成交量卻同比下降達30%以上。
就錢報數據來看，選擇貨幣化安置的居民户數比例，從去年的55%下降到了今年的43%。就筧橋街道的徵收數據來看，去年貨幣化安置比例最高的社區比例達到47%，而平均佔比也超過30%。6月全部完成簽約，其中貨幣化安置的佔比不到20%。
“過去，杭州房屋被徵收人在選擇實物安置和貨幣安置兩種補償方式時，選擇實物安置佔大多數，貨幣安置的比例大多在10%以下。”相關部門在之前的採訪中提到。
貨幣安置的百分比減少，也在一定程度上會影響着新房和二手房的成交。
“至亞運會之前杭州樓市已不具備繼續上漲的客觀調價，逐月陰跌將是大概率事件，郊區等前期漲幅過大的板塊將會迎來一波調整，”19樓有網友在今年4月的時候預測到了。
對於長期浸淫杭州樓市的老手來説，做出這個預測並沒有那麼難。
杭州房價曾經到過全國第一。2010年杭州的房價曾超越北京上海等一線城市位居全國房價榜首，每平方米均價25840元。之後杭州樓市進入了5年調整期，陰跌不止。直到G20、阿里、亞運會等概念撐起了新一輪漲幅。
2010，未來科技城板塊均價在18720元/平方米，逐年往後是2011年的13380元/平方米，2012的11102元/平方米，到了2015來到14937元/平方米，隨後逐年走高。安居客數據，2016年年底未來科技城板塊房價來到17356元/平方米，2017年到了25122元/平方米，2018年32952元/平方米。
再往前，是2000年的温州炒房團。《樓王》雜誌2004年的文章提到，2001年夏季，温州炒房團殺入杭州，當時杭州房價每平米4000元左右，只幾個月，每平米房價就上揚了1000元到2000元不等。而到了2002年年底，房價已漲到6000元——7000元每平米。然後一直沉寂到了2008年。
可以看到，杭州樓市體現出非常明顯的“牛短熊長”，“衝高回落”的特徵，牛市最多兩年，熊市陰跌可以長達五年。牛市追高的買家，到手不滿二（兩年）熊市就出現了，導致套現難，套現貴。
這有別於“熊短牛長”的北京和“指數型上漲的”廈門。10年裏，廈門房價增長超過500%，北京超過了300%，而杭州只有173%。
這其中的奧妙藏在土地供應裏。杭州樓市的稟賦曾經和廈門一樣，旅遊型城市，背靠民營經濟大省，藏富於民，土地供應又極其有限，方便地方政府對樓市進行基準調控，高度控盤。
但是在王國平時代的後期，城市東擴、旅遊西進、沿江開發、跨江發展”的戰略打開了整個杭州。加入餘杭蕭山的300多萬人口之後，杭州市的人口從500萬左右幾乎翻番。尤其是2017年臨安撤市設區後，杭州市區版圖由4876平方公里擴大到8003平方公里，東西南北四面出擊，版圖面積已經超過上海，超深圳的4倍。
2018年9月12日，廈門島內斷供5年後，首次出讓地塊。2017年, 廈門全市共出讓經營性用地48宗，成交45宗（3宗加油站地塊流拍），成交土地面積159.07萬㎡，總建築面積279.15萬㎡，總成交金額為424.11億元，雖然數量多但規模小，總供應量仍處於低位徘徊，商住用地仍緊缺，僅完成年初供應計劃的67%，。
2017年，杭州市區的這一數據為586萬平方米，大約是廈門的4倍。
北京也不一樣，之前我們提到過，在2017年之前，北京幾乎年年都完不成年初定下的供地計劃。2014年北京市計劃供地總量為5150公頃，實際完成建設用地3161公頃，完成了計劃的61.4%；2015年計劃4600公頃，實際完成2300公頃。2016年更慘，計劃供應總量4100公頃，住宅用地1200公頃，完成度僅僅超過18.2%。
2015年，杭州市區（含蕭山、餘杭）總出讓面積為377.37萬方，總成交金額為630.54億元，2016年這些數據為531.7萬方，1597.7億元，2017年為586萬平方米，2025.4億，首次突破2000億創歷史新高。
現在的杭州樓市，從土地供應的角度來看，已經和南京、武漢、成都等新一線省會城市高度相似了。而且，政策餘地更大。
2017年的出讓的586萬平方米，是杭州近5年來的第二位，僅次於2013年的894.4萬平方米，而這兩年，剛好都是之前提到杭州樓市的波峯。再看2018年上半年杭州的575.3萬平方米，都算得上是“高位出貨”。
高位出貨的結果就是第二年新房供應量大增，開發商搶跑，二手房時間自然就陰跌不止。但是對於杭州市政府來説，土地出讓金落袋為安，又完成了房地產調控的政治任務，可謂是一舉兩得。
杭州政府的精明是不可複製的，這個城市的土地出讓金可以在五六百億和兩千億之間來回鐘擺，因為杭州對土地財政的依賴更小。
即便是土地出讓首次突破2000億的2017年，杭州也並未出現在2017年一、二線城市國有土地使用權出讓收入佔政府性基金收入比重的前17位。而同為省會的武漢、成都和西安，都位於榜單之上。
在人保資產信用評估部的《從財政收入結構看我國地方政府應對房地產調控的彈性》報告中提到：“政府性基金收入中國有土地使用權出讓收入的貢獻分別達87.68%和 84.68%，這意味着目前地方財政總收入中25%源自土地出讓收入。”這麼看，杭州土地出讓收入在地方財政總收入中的佔比是低於25%。
我們之前講過，投機客，政府，地產商，剛需，銀行對房價下跌的承受能力是遞增的。過去幾年銀行由於首付的存在，利率的上浮，可以承受超過50%的房價下跌。但是地產商和政府高度綁定，政府又能輕易干預樓市，這導致地方的財政狀況直接決定了樓市的底部。
杭州地方政府由於對土地財政的依賴度更低，雖然牛市賣地很多，一旦牛熊轉換，對房價下跌承受能力反而更強，所以可以陰跌數年不加干預。
這次正好讓你們趕上了。