抱歉，這一輪寬鬆，房地產例外！_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

當市場下行時，幾乎所有人都在渴望放鬆。

12月12日，發改委印發《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》。

這條新聞瞬間刷屏。該文件被認為是**房企融資大鬆綁，龍頭房企融資之門即將大開，樓市的緊張態勢一去不復返。**隨即，資本市場房地產板塊出現異動。

然而，這是典型的誤讀。的確，融資鬆綁的寬鬆信號已經放了出來，但房地產是例外！

01

權威人士闢謠：不包括商業地產

首先，這份文件，着眼的是實體經濟，並不包括商業地產項目。

從文件名字就能看出，這是**“企業債券服務實體經濟**”的相關文件，鬆綁的領域主要集中於製造業等實體經濟。

雖然房地產也被列入其中，但這僅僅是就棚改、保障性住房和租賃性住房而言的，商業性房地產並不包括在內。

事實上，權威媒體已在第一時間出面澄清。12月13日，由發改委主管的官方媒體《中國經濟導報》，專訪到參與文件撰寫的權威人士。權威人士對此明確指出：

按照中央關於房地產長效機制建設的精神，**目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。**這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

不包括商業地產項目，這可謂一錘定音。

02

政策高壓：禁投房地產

這份文件，有負面清單限制。在負面清單裏，房地產投資屬於重點限制之列。

而這一點，被很多人有忽視了。

所謂負面清單，簡而言之，就是不能幹的事情。在發改委的文件，明確提出負面清單限制：

嚴禁將募集資金借予他人，用於房地產投資和過剩產能投資，用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，用於彌補虧損和非生產性支出。

一個問題是，如果挪用怎麼辦？事實上，已由多個金融機構因涉及資金違規進入房地產而受到處罰。

據證券時報統計，今年以來，銀保監會對金融機構共開出20張罰單，罰沒金額合計超過3.4億元，其中，涉及房地產的罰單有7張，罰沒金額合計超過2.6億元。而地方銀監局開出的涉及房地產的罰單更多，僅11月以來就有6張，罰款金額合計605萬元。

03

棚改沒有迎來春天

放寬企業直接融資限制，商業地產雖然被排除在外，但棚改項目在列。有人擔心，棚改貨幣化是否又要大面積重啓？

這也是誤讀。

過去兩年，棚改貨幣化之所以能夠推進，得益於PSL貸款，這是央行對三四線城市的定向放水。

目前，PSL貸款已經大範圍收縮，國開行對於棚改項目的審批日益趨緊，棚改貨幣化已經沒有多大空間。（更多詳見《棚改大限將至，這些城市最危險》）

**同時，就在前幾天，棚改再度生變。**據21世紀報道，在2019年的棚改計劃中，政府購買服務模式將被取消，將以地方政府棚改專項債的形式取而代之。

顯然，政府購買服務，政府對棚改進行兜底，無論是PSL貸款，還是變相舉債，至少資金來源不成問題。然而，一旦改為棚改專項債形式，不僅審批門檻抬高，而且市場未必買賬，這個債未必能發出去多少。就是個棚改項目以無限自由的融資權限，也難再有大氣候。

顯然，一旦棚改貸款、政府購買服務等模式消停，棚改貨幣化就難以為繼。依靠棚改發債，巧婦難為無米之炊，三四線樓市的調整在所難免。

04

樓市調控沒有放鬆

顯然，樓市調控依舊高壓，房企融資沒有迎來大寬鬆。

説一個背景，2016年11月，國家發改委出台《關於企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用於商業性房地產項目。

這次調控，拉開了房企融資閘門收緊的序幕。隨後，房企開發貸、信託貸款、海外發債均受到嚴格限制。這與限購限售等樓市調控一道，成為房地產行業的緊箍咒。

企業債是房企直接融資的大頭。沒了企業債，一些上市房企只能通過公司債、中期票據等在市場解燃眉之急，維持“借新還舊”的債務遊戲，部分龍頭房企的融資成本已經高達13.75%。

顯然，開發貸、信託貸款、海外發債以及企業債仍舊嚴格受限，房企融資閘門仍未真正放開。

至於限購限售等調控手段，依舊處於高壓態勢，樓市調控這個緊箍咒也沒有鬆開。

05

寬鬆沒這麼快來

很多人都在渴望寬鬆，但事實上寬鬆不會這麼快來。

每一次樓市調整，都有不少人渴望寬鬆，更有不少地方政府試圖維穩。

這些人中，一部分人是利益動機出發，渴望樓市復甦房價上漲，一部分人是基於政策邏輯的預判，認為只要下行壓力出現寬鬆就必然如期而至，還有一部分人純屬炒作，借各種小道消息試探政策口風。（更多參閲《樓市調控悄悄放鬆？想太多了》）

事實上，樓市剛剛開始調整，目前只有部分一二線城市出現量價齊跌的情形，大部分三四線城市仍在慣性向上波動。目前樓市調整，對於整體經濟和金融安全的影響十分有限，這個時間點，渴望大水漫灌並不太現實。

事實上，居民債務需要時間來消化，消費和內需也需要機會來提振，房地產市場同樣需要休養生息。不要關鍵時刻，房地產不會貿然重啓。

這裏的關鍵時刻是，貿易爭端、加息節奏和經濟下行壓力。這三者越是向好，房地產重啓的可能性就越小，反之亦然。

要明白的一點是，經濟上的好消息，對於樓市則是壞消息；經濟上的壞消息，對於樓市則是好消息。

所以，目前的格局依舊是，樓市冰封，房價維穩。大放水沒來，大寬鬆也沒來，不要被風吹草動弄得一驚一乍。