地產行業總有最後一個銅板_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-13 13:01
文章首發於公眾號:叁裏河
作者:江大河
時隔4年,北京盈科中心再次易主。
4年前,基匯資本從李嘉誠、李澤楷的盈大地產手中以58億元買下盈科中心。昨天盈科中心的售價是105億元,買方是鏈家創始人左暉的新公司。
李嘉誠在盈科中心上似乎沒有賺到太多錢。2009年三里屯附近的朝陽公園的房價大概在2.2萬,2014年升到5萬,2018年不到12萬。除了盈科中心每年的固定租金收益,槓桿不到3成的李嘉誠,更享受土地這類資產因為時間浸泡而帶來的增值,只是偶爾會少一點,大部分時間都是非常是賺錢的。
以上海浦東的世紀匯廣場為例,2004年,李嘉誠花了大約32億,買下這塊地,當時的樓面價僅僅1.2萬每平方。但2008年,該項目才進入到環評階段,開工日期延後到了2011年3月18日,且直到2013年底項目才傳出即將封頂。到了2015年6月,世紀匯廣場才啓動正式招商,直到2018年初開始陸續開放了部分商户。
世紀匯廣場,李嘉誠轉手賣了200億,賺了168億。
“第一個進入區域開發,最後一個開盤,這是李嘉誠旗下長實等房地產企業的一貫套路。”2011年時代週報,一篇文章寫道,2006年,長實以22億底價獲得真如城市副中心第一幅核心地塊,該項目蓋不僅建在地鐵線交會站上,同時連接上海西站的交通優勢,標書中對競買人的資格設置“世界500強”。雖然經歷了金融危機,但項目遲遲沒有啓動,直到“兩年大限”到期的時候,長江實業最終於2009年4月正式舉行開工儀式。
當時曹楊路上有小賣部老闆説,“這麼大的工地沒什麼人的。對面插旗的地方,鋼筋放了兩年了,還在造地下,造10年也不一定造好。”
類似的做法,在上海還有長寧區的古北的御翠豪庭,原定計劃是2004年6月完工,但竣工時間也一再推遲,先推遲至2005年,後又推遲至2008年,從最初附近20000元/平方米的房價,活活熬到了2009年最後開盤時的70000元/平方米。
長實系的做法實質就是“囤地”,第一個開發,最後一個開盤,等其他開發商把周邊商業配套做成熟,坐享漁翁之利,穩賺土地溢價。
這麼看起來,盈科中心相比這些項目,李嘉誠和李澤楷並沒有賺到太多錢。
同時,據説在古北的一個項目中,因為商鋪被全部散賣,缺少運營和管理,龍頭位置的鋪王最終成了羊毛衫市場。缺少運營和資產調優能力的李嘉誠,讓接盤盈科中心的吳氏兄弟,有了發財的機會。
基匯資本旗下共管理四支中國基金,資本總額超過美金30億,投資超過37個項目。官網的介紹中寫道,“該基金目前採用機會型投資策略,專注於有可觀風險回報的資產和有強勁增長潛力和加值機會的資產。”
相比李嘉誠的長江實業,吳氏兄弟的基匯資本就顯得有些“機會主義”,而這個機會主義,往大了説,是資產調優的能力,往小了説,就是淘筍盤能力強。
按照上海朋友説法,ABS的專業解釋資產調優是股權及資金成本調優,即通過資產管理,如運營方法和模式調整,讓一個資產的年回報率上升,比如,從1%調優到4%,再加上房屋本身伴隨地價的升值,能夠達到6%。
盈科中心緊挨東三環和團結湖,是之前三里屯的標誌性建築物,有兩棟寫字樓、一棟購物中心和兩棟公寓,李澤楷在2004年以40億購入的16.99萬平方米的盈科中心,當時每平米大概在2.3萬左右。
基匯資本在買下盈科中心之後進行了整體的優化改造,比如在硬件上用裙樓全新玻璃幕牆、25米挑高空間、引入大面積自然採光的中庭等,同時,將商業面積改造成寫字樓,將績效較低的零售中心、酒店和服務式公寓等地產改造為新的辦公空間。完成了從購物商場到寫字樓的成功轉型。
雖然商場租金較寫字樓高,但北京的甲級辦公樓空置率一般在5%左右,是全球寫字樓空置率最低的城市之一,租金卻是亞洲地區第二高。網易財經一文提到,在基匯資本收購前,盈科中心因2011年10月底太平洋百貨撤出,地下一層至地面五層共計6層的物業空置超過2年。
據《中國經營報》報道,基匯資本9.28億美元收購北京盈科中心項目的總投資中,籌集了總計6.07億美元3年期雙幣貸款融資,其中包括5.26億美元離岸貸款額度,以及5億元人民幣(約合8100萬美元)本地貸款額度。其中這筆離岸美元貸款的利率約4.4%左右,並取得了多家海外上市企業股票作為擔保品。
現在看來,基匯資本做了一筆好買賣。2014年,其收購盈科中心16.99萬平方米,當時每平單價3.3萬左右;四年過去,按105億的價格出售,每平單價漲到了6.1萬。如今,寫字樓的平均租金約為15元/平方米/天,即部分能達到450元/平方米/月,而在2014這一數據僅為300元。
低價買進,改造調優,之後等待時機,再高價賣出,基匯資本的模式已經比“囤地”複雜了不少。
再看基匯資本的另一個成功“倒手”案例。2012年12月,基匯資本將上海市353廣場以24億轉手,6年前的買入價僅9億,不過中間也曾斥資4億對物業進行裝修和改造,從中賺了11億,利潤率達到85%。
從地產商、基金公司到互聯網公司,盈科中心的三位主人,正好分別代表了,前兩位已經在盈科中心身上賺了錢,左暉自然也是想賺錢的。左暉的北京願景明德管理諮詢公司,負責鏈家的資產投資,據説,基金管理規模三年內將達到200-400億。
針對左暉買迎客中心的主要猜測有三,一是,考慮到上市,需要地產標的,同時,穩定的租金收入能夠幫助優化原先的佣金收入,二是,鏈家想要拓展業務,從住宅擴向商業地產,三是,嘗試資產運營商的角色,從輕到重。
簡單的説,“既要撐估值,又是好投資”。此前有消息稱,華平本想在今年9月鏈家新一輪投資中參與,但隨後因為估值過高,和存在泡沫,而最後放棄。
2001年,左暉和鏈家開始做房地產中介生意,照他自己説,一開始交易的時候,主要盈利方式是吃差價。然後提價兩次後的行業最貴中介費,再到自如和貝殼。
以自如為例。今年1月數據,自如管理50萬間房源,累計服務租客120萬,管理資產總價值超過6000億,且估值接近200億人民幣。
事實上,有了自如之後的鏈家從單純的“中介”變成了有資產的“二房東”,從房屋買賣擴充到了房屋租賃,同時藉助2013年成立的第三支付公司和2014年獲得互聯網支付牌照,以及後續收購的融資擔保公司,自如在金融端的作用也逐漸體現出來。
今年3月,自如再發ABS時,獲得了20億元儲架發行額度,房租的沉澱資金、房租貸的收益,一蝦三吃的金融手段讓人歎服。根據東方財富的數據,11月房企發債融資的平均成本為8.54%,當月平均境外債融資成本11.47%。
從房產中介起家的左暉和鏈家,幾乎打通了有關“住”的全產業鏈,且在任何一個領域,都有不同的對標公司和競爭對手,無論是線上流量,線下成交,前端服務,後端金融。
“我們和同行早已不在一個時代”。左暉在今年5月的混沌大學分享時曾經説過這麼一句話。比鏈家早一年成立的我愛我家,10月發佈財報,雖然淨利潤增長10倍,但股價依然創出新低,今日5.37的收盤價,市值不到130億,甚至比自如年初的估值還少一點,差不多是鏈家之前130億美元的七分之一。
沒有人知道,鏈家拿下盈科中心有沒有商住辦融合的商業計劃,是不是為鏈家自如貝殼們試驗的新產品找一個落地的場景衝高估值,還是要打造一個全新邏輯的地產運營商。
“盈科的溢價空間還有不少,這價格不算貴,過兩年看,130肯定有人接。”北京從事地產的朋友在微信裏説道。哪怕沒有背後的商業和金融考量,左暉的眼光也不算差。
李嘉誠有句名言,“不賺最後一分錢”,意思只賺中間最豐厚的那一部分就夠了。
現在看起來,每個商人眼裏的最後一分錢,大概都不一樣。