地產行業總有最後一個銅板_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大河

時隔4年，北京盈科中心再次易主。

4年前，基匯資本從李嘉誠、李澤楷的盈大地產手中以58億元買下盈科中心。昨天盈科中心的售價是105億元，買方是鏈家創始人左暉的新公司。

李嘉誠在盈科中心上似乎沒有賺到太多錢。2009年三里屯附近的朝陽公園的房價大概在2.2萬，2014年升到5萬，2018年不到12萬。除了盈科中心每年的固定租金收益，槓桿不到3成的李嘉誠，更享受土地這類資產因為時間浸泡而帶來的增值，只是偶爾會少一點，大部分時間都是非常是賺錢的。

以上海浦東的世紀匯廣場為例，2004年，李嘉誠花了大約32億，買下這塊地，當時的樓面價僅僅1.2萬每平方。但2008年，該項目才進入到環評階段，開工日期延後到了2011年3月18日，且直到2013年底項目才傳出即將封頂。到了2015年6月，世紀匯廣場才啓動正式招商，直到2018年初開始陸續開放了部分商户。

世紀匯廣場，李嘉誠轉手賣了200億，賺了168億。

“第一個進入區域開發，最後一個開盤，這是李嘉誠旗下長實等房地產企業的一貫套路。”2011年時代週報，一篇文章寫道，2006年，長實以22億底價獲得真如城市副中心第一幅核心地塊，該項目蓋不僅建在地鐵線交會站上，同時連接上海西站的交通優勢，標書中對競買人的資格設置“世界500強”。雖然經歷了金融危機，但項目遲遲沒有啓動，直到“兩年大限”到期的時候，長江實業最終於2009年4月正式舉行開工儀式。

當時曹楊路上有小賣部老闆説，“這麼大的工地沒什麼人的。對面插旗的地方，鋼筋放了兩年了，還在造地下，造10年也不一定造好。”

類似的做法，在上海還有長寧區的古北的御翠豪庭，原定計劃是2004年6月完工，但竣工時間也一再推遲，先推遲至2005年，後又推遲至2008年，從最初附近20000元/平方米的房價，活活熬到了2009年最後開盤時的70000元/平方米。

長實系的做法實質就是“囤地”，第一個開發，最後一個開盤，等其他開發商把周邊商業配套做成熟，坐享漁翁之利，穩賺土地溢價。

這麼看起來，盈科中心相比這些項目，李嘉誠和李澤楷並沒有賺到太多錢。

同時，據説在古北的一個項目中，因為商鋪被全部散賣，缺少運營和管理，龍頭位置的鋪王最終成了羊毛衫市場。缺少運營和資產調優能力的李嘉誠，讓接盤盈科中心的吳氏兄弟，有了發財的機會。

基匯資本旗下共管理四支中國基金，資本總額超過美金30億，投資超過37個項目。官網的介紹中寫道，“該基金目前採用機會型投資策略，專注於有可觀風險回報的資產和有強勁增長潛力和加值機會的資產。”

相比李嘉誠的長江實業，吳氏兄弟的基匯資本就顯得有些“機會主義”，而這個機會主義，往大了説，是資產調優的能力，往小了説，就是淘筍盤能力強。

按照上海朋友説法，ABS的專業解釋資產調優是股權及資金成本調優，即通過資產管理，如運營方法和模式調整，讓一個資產的年回報率上升，比如，從1%調優到4%，再加上房屋本身伴隨地價的升值，能夠達到6%。

盈科中心緊挨東三環和團結湖，是之前三里屯的標誌性建築物，有兩棟寫字樓、一棟購物中心和兩棟公寓，李澤楷在2004年以40億購入的16.99萬平方米的盈科中心，當時每平米大概在2.3萬左右。

基匯資本在買下盈科中心之後進行了整體的優化改造，比如在硬件上用裙樓全新玻璃幕牆、25米挑高空間、引入大面積自然採光的中庭等，同時，將商業面積改造成寫字樓，將績效較低的零售中心、酒店和服務式公寓等地產改造為新的辦公空間。完成了從購物商場到寫字樓的成功轉型。

雖然商場租金較寫字樓高，但北京的甲級辦公樓空置率一般在5%左右，是全球寫字樓空置率最低的城市之一，租金卻是亞洲地區第二高。網易財經一文提到，在基匯資本收購前，盈科中心因2011年10月底太平洋百貨撤出，地下一層至地面五層共計6層的物業空置超過2年。

據《中國經營報》報道，基匯資本9.28億美元收購北京盈科中心項目的總投資中，籌集了總計6.07億美元3年期雙幣貸款融資，其中包括5.26億美元離岸貸款額度，以及5億元人民幣（約合8100萬美元）本地貸款額度。其中這筆離岸美元貸款的利率約4.4%左右，並取得了多家海外上市企業股票作為擔保品。

現在看來，基匯資本做了一筆好買賣。2014年，其收購盈科中心16.99萬平方米，當時每平單價3.3萬左右；四年過去，按105億的價格出售，每平單價漲到了6.1萬。如今，寫字樓的平均租金約為15元/平方米/天，即部分能達到450元/平方米/月，而在2014這一數據僅為300元。

低價買進，改造調優，之後等待時機，再高價賣出，基匯資本的模式已經比“囤地”複雜了不少。

再看基匯資本的另一個成功“倒手”案例。2012年12月，基匯資本將上海市353廣場以24億轉手，6年前的買入價僅9億，不過中間也曾斥資4億對物業進行裝修和改造，從中賺了11億，利潤率達到85%。

從地產商、基金公司到互聯網公司，盈科中心的三位主人，正好分別代表了，前兩位已經在盈科中心身上賺了錢，左暉自然也是想賺錢的。左暉的北京願景明德管理諮詢公司，負責鏈家的資產投資，據説，基金管理規模三年內將達到200-400億。

針對左暉買迎客中心的主要猜測有三，一是，考慮到上市，需要地產標的，同時，穩定的租金收入能夠幫助優化原先的佣金收入，二是，鏈家想要拓展業務，從住宅擴向商業地產，三是，嘗試資產運營商的角色，從輕到重。

簡單的説，“既要撐估值，又是好投資”。此前有消息稱，華平本想在今年9月鏈家新一輪投資中參與，但隨後因為估值過高，和存在泡沫，而最後放棄。

2001年，左暉和鏈家開始做房地產中介生意，照他自己説，一開始交易的時候，主要盈利方式是吃差價。然後提價兩次後的行業最貴中介費，再到自如和貝殼。

以自如為例。今年1月數據，自如管理50萬間房源，累計服務租客120萬，管理資產總價值超過6000億，且估值接近200億人民幣。

事實上，有了自如之後的鏈家從單純的“中介”變成了有資產的“二房東”，從房屋買賣擴充到了房屋租賃，同時藉助2013年成立的第三支付公司和2014年獲得互聯網支付牌照，以及後續收購的融資擔保公司，自如在金融端的作用也逐漸體現出來。

今年3月，自如再發ABS時，獲得了20億元儲架發行額度，房租的沉澱資金、房租貸的收益，一蝦三吃的金融手段讓人歎服。根據東方財富的數據，11月房企發債融資的平均成本為8.54%，當月平均境外債融資成本11.47%。

從房產中介起家的左暉和鏈家，幾乎打通了有關“住”的全產業鏈，且在任何一個領域，都有不同的對標公司和競爭對手，無論是線上流量，線下成交，前端服務，後端金融。

“我們和同行早已不在一個時代”。左暉在今年5月的混沌大學分享時曾經説過這麼一句話。比鏈家早一年成立的我愛我家，10月發佈財報，雖然淨利潤增長10倍，但股價依然創出新低，今日5.37的收盤價，市值不到130億，甚至比自如年初的估值還少一點，差不多是鏈家之前130億美元的七分之一。

沒有人知道，鏈家拿下盈科中心有沒有商住辦融合的商業計劃，是不是為鏈家自如貝殼們試驗的新產品找一個落地的場景衝高估值，還是要打造一個全新邏輯的地產運營商。

“盈科的溢價空間還有不少，這價格不算貴，過兩年看，130肯定有人接。”北京從事地產的朋友在微信裏説道。哪怕沒有背後的商業和金融考量，左暉的眼光也不算差。

李嘉誠有句名言，“不賺最後一分錢”，意思只賺中間最豐厚的那一部分就夠了。

現在看起來，每個商人眼裏的最後一分錢，大概都不一樣。