明年開始，房東請對你的房客好一點_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-19 11:24
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
“似乎整個主城區，除了濱江，租金都在稀里嘩啦地下跌。”有網友在杭州論壇裏留言，杭州幾乎整個城東，以及城北、三墩、轉塘一帶，房租都在跌，甚至連上城區和下城區都出現了下跌。朝暉幾個老小區，單套兩居室普遍跌個300、500塊，城東再遠一點跌得離譜；三墩一帶，8月份的套均月租金大概在5000多，到9月份降到了4500左右；下城區的環北直接全線打了個88折。
這位網友強調，“關鍵還租不動”。
破天荒聽説房租開始降了，從前每年幾百幾百往上漲，現在幾百幾百開始往下減。我愛我家的《杭州房地產市場第三季度報告》中，杭州住房租賃市場成交量環比下調了12.4%，租金價格環比下降了1.4%。
再看看號稱“京滬永遠漲”的北京和上海。國泰君安證券研究數據，10月北京房租環比上月下跌0.03%，上海下跌0.43%。北京已有兩個區域出現租金環比下跌現象，順義區-3.00%和朝陽區-1.06%。雖然剩下區域租金繼續保持上漲，但是環比上漲的幅度已大幅放緩。畢竟7月的時候，北京房租同比漲幅達到21.89%，環比漲幅2.63%，並以92.33元/平方米的租金甩開其他一線城市。
而從今年8月開始，租賃市場就沒那麼景氣了。不僅有甲醛致癌之類的負面，租房平台的暴雷和資金鍊斷裂也讓整個租房市場頓時陰雲密佈。
“租金在未來兩三個月以及明年將全面步入長時間下行週期。目前，市場已經反映出了租金下行的信號。”貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領此前表示，8月份，北京租賃房源每平方米月租金為88.6元，環比下跌3.2%，創2017年以來單月最大跌幅，結束了此前持續上漲態勢。
10月21日，北京市房地產中介行業協會數據顯示，環比9月，北京住房租賃市場量、價繼續回落，成交量環比下降約8%；租金方面，自如整租的租金環比下降5.5%，相寓租金環比下降4.3%，蛋殼租金環比下降0.1%。
鏈家、安居客的租房數據顯示：國貿附近的單身貴族指標盤，就從9字頭跌到了8字頭，盛世嘉園一室户型環比下降13%，部分公寓還打出了“年底清庫存，首月免租金”，這樣的標語。
量價齊跌。
當然，這裏也有季節性變化的影響。我愛我家的報告中提到，租賃市場每年都存在“前高後低”的結構性行情走勢。
但租房這事兒，和買房還是有點不一樣。
買房第一套自主，第二套改善，第三套投資。但你很少聽到誰租房租三套的，賺差價的二房東是個例外。租房一般直接和個體的收入情況掛鈎，實在預算不夠，大不了租的遠點差點，再不行就是換個城市。據中國青年報社社會調查中心聯合問卷網，55.5%的人每月房租佔月收入的1/3，20.7%每月房租佔月收入的一半及以上。
租房市場比買房市場，更像樓市的温度計，目前這個温度計的指數已經降下去了，而且，有可能還會持續的降。
根據中金《數説中國存量住房》報告，2017年末中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區分別為14.7%和9.7%。儘管狹義空置率低於美國、日本等成熟市場，但如果考慮到人口和住房面積等基數問題，空置房屋的數量還是巨大的。
以北京和上海為例，2017年末，兩地空置套數分別達到了50.1萬套和41.4萬套，裝修中的套數分別為11.1萬套和11.5萬套，雖然比率比全國低出不少，可是體量巨大。
同時，北京似乎下了決心要解決“房子是用來住”的問題。比如集體土地補充租賃市場供給作為補充。《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》新版中提到，2017年到2021年將供應住宅用地6000公頃(平均每年供應1200公頃)，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設，其中，產權類住房約佔70%，租賃類約30%，產權類住房中，商品住房約佔70%，保障性住房約佔30%。也就是租賃類約45萬套，保障性住房約31.5萬套。
截止今年10月底，北京全市啓動公租房分配2.1萬套，完成全年分配公租房1.5萬套實施任務的140%。
再看租賃市場。今年3月，北京《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》中提到：鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建築，以及出租型公寓。
據北京土地數據，2016年和2017年，北京新增商辦500萬平米以上，如果按照30平一間的平均面積計算，光2016-2017年的這些面積，就能提供16.7萬套公寓。
8月20日，北京房地產中介行業協會組織十家租賃企業公開承諾在2個月內投放12萬套不漲租金房源，到10月20日十家租賃服務企業累計投放房源13.31萬套，完成公開承諾總量的1.1倍。
仲量聯行《中國長租公寓市場：新挑戰，新機遇》報告顯示，預計至2022年底，北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個城市建成並投入運營的長租公寓將達75.6萬套，相對於截至2018年上半年六城已的開業長租公寓總存量約為13.5萬套而言，在未來4年國內長租公寓存量將實現5.6倍增長。
供應的進一步增多，必然導致供需關係的變化，從供小於求到逐漸走向平衡，甚至供大於求，市場自然會發生變化。
另外一個不好的消息，北上廣這樣一線城市的人口流出。去年北京常住人口規模為2170.7萬人，比2016年減少2.2萬人，是自1997年以來首次實現負增長，如果扣除自然增長因素(出生人口數減去死亡人口數)，淨流出人口數量10.4萬。此外，2016至2017兩年間城六區常住人口規模累計下降74萬人，年均下降3%左右。
越來越少的人，就會是越來越少的租客，房租自然更漲不上去。
不過，對租賃市場影響最直觀的因素還是經濟下行，進入10月，互聯網公司“過冬”的消息，雖然被各種闢謠和否認，但租房市場已經有所表現。
安居客數據顯示，距離阿里西溪園區3公里左右的西溪華東園，除4室租金上漲6.53%外，其他户型的租金都有少量跌幅，尤其一室的降幅最為明顯，環比下降了近40%。
