菏澤取消限購的第一槍,並非盛宴,而是絕地求生_風聞
顾子明说-财经博主-公众号【政事堂2019】主笔2018-12-20 14:59
原創: 顧子明明公 2018-12-19
小“荷”才露尖尖角,一“澤”激起千層浪。
昨日,菏澤市政府出台樓市新規,宣佈取消住房限制轉讓措施,成為自去年930全國大規模限購以來,首個“取消限售”的城市。
隨即,此舉被市場解讀為全國樓市放鬆調控的“第一槍”,市場絲毫不顧昨天改開四十週年大會上,一個地產老闆都沒有入選,今天早上竟然A股地產板塊全線飄紅,多支山東概念的地產股迅速漲停。
甚至,還有很多地產媒體高呼,菏澤的鬆綁,是國家在試水,新一輪的房價週期又要來了。
對於這種呼聲,政事堂表示夢還是醒一醒吧,之前的政治局會議上,已經明確表示了遏制房價上漲是一條死線,一個清華經管畢業的市委書記,怎麼會不要仕途作死炒高房價呢?人家最多也就是根據最近的精神在穩房價而已。
而且,政事堂早就説過,在G2達成共識之前,我們絕不會進行全面而大規模的經濟刺激計劃,因此地產也就不會存在真正意義上的增量。新聞和股價的飆升,不過是各股勢力在為自己的變現造勢,割韭菜而已。
不過,政事堂認為菏澤的“取消限購”雖然並不會刺激房價進一步上漲,但是菏澤是最近一輪靠着棚改推動房價的標杆,此次在釋放一個重要的風向標,那就是各個地方政府存量蛋糕的博弈,已經開始了。
所以,研究菏澤的市場和政策,對於全國這一輪靠着棚改推動起來的四線城市,有着非常重要的參考意義。
首先,市場經濟一定要先看供求關係。
一方面,菏澤在今年上半年,作為一個四線的地級市,愣是殺入了全國土地面積出讓的前20強,將諸多東部省會城市擠在了身後。因此根據週期,明後年的菏澤房地產市場將出現大量的房產供應。
另一方面,菏澤今年下半年的商品房成交數據非常難看,擁有金九銀十的三季度,竟然比包含春節假期的一季度下滑了70%,因此根據慣性,明後年的菏澤市場購買將陷入全面的觀望。
所以,一方面大量供應入市,另一方面需求又迅速鋭減,稍懂經濟學就會明白,菏澤明年的房價,最起碼會進入成交萎縮的陰跌中。
這也意味着,菏澤政府已經由去年的穩住房價不上漲,變成了要穩住房價不下跌,故而未雨綢繆之下,對限售政策進行微調,實屬被動型的防跌,而非主動性的求漲。
拿“取消限售”舉一個通俗的例子,譬如主治大夫之前告訴你,為了治病,這個不能吃、那個不能吃,結果一年後,大夫突然有一天告訴你,該吃吃該喝喝…….那麼,你到底該高興,還是該倒吸一口冷氣呢?
…….
所以接下來,再從菏澤市的特點,來研究政府調控的思路。
一方面,作為全國著名的煤炭城市,菏澤在棚改方面獲得了國家的大力支持,去年和前年連續兩年棚改規模位居全國地級市首位。因此,貨幣化棚改讓菏澤人民手握了巨大的現金。
另一方面,作為煤炭基地,隨着能源的枯竭,菏澤也成為了整個山東人口淨流出最嚴重的城市,僅去年就淨流出150多萬。也就是説,手握大量現金的菏澤人民,紛紛用腳投票選擇了異地置業。
所以,如果抓住了主要矛盾,就會發現,菏澤政府未來想穩房價只有一條路,那就是一手抓棚改“造錢”,一手抓客户“招人”。
政事堂特意去網上找了“取消限售”的菏建(2018)7號文件,也發現整個報告研究的都是“造錢”和“招人”。
尤其是該文件頗有點“自相矛盾”前兩條,一方面要求加大棚改項目徵收,甚至大氣污染應急響應期間,不停止施工,要求加快住房入市;另一方面又要求安置房未開工的不給辦施工證,安置房不交付項目部不撤離。
因此通俗點説,菏澤政府的策略,一方面抓住國家棚改政策的尾巴,拼老命蹭政策要錢,另一方面通過安置房等手段,拼老命把人留下來。
這才是菏澤政府搞出此次文件的主要目的。
至於此次被取消的“本地居民所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易”,政事堂看來頂多有點心理意義,因為2年之內的房屋就算可以交易,還是需要繳納增值税的。
而對比起來,此次真正要改的條款,其實是取消了“非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”這條限制,根本的目的,是積極鼓勵外地居民來菏澤置業,爭奪人口。
菏澤作為貨幣化棚改帶來的這一波房地產行情的代表,這一系列的動作,也意味着,四線以下城市的房地產,未來將由原來的增量博弈,變成了相互之間存量博弈,爭棚改存量,爭人口存量。
過去,隨報隨批的棚改已成為過去式,“跑步前進”式的向中央爭增量蛋糕已然失效,所以,以菏澤為代表,紛紛開始轉向研究如何分好存量的蛋糕。
而菏澤只是一個縮影,未來的存量博弈過程中,只有從競爭對方手中擠到份額,才能保持税收和土地財政。
因此,未來的房地產市場,就像之前鋼鐵產業的供給側改革,在看得見的手和看不見的手共同作用之下,市場必然會出現集中頭部效應,如果政事堂判斷沒錯的話,部分沒有跟一二線城市掛鈎的四線以下的房地產市場,有可能會面臨兩年前的小鋼廠的境地。
因此,從這個角度來看,昨天菏澤的確是率先打了第一槍。不過,這並非是一場資本的盛宴,而是各個城市之間爭奪資源的絕地求生。
最後,祝願各位老闆們,大吉大利,今晚吃雞!
