菏澤取消限購的第一槍，並非盛宴，而是絕地求生_風聞

原創： 顧子明明公 2018-12-19

小“荷”才露尖尖角，一“澤”激起千層浪。

昨日，菏澤市政府出台樓市新規，宣佈取消住房限制轉讓措施，成為自去年930全國大規模限購以來，首個“取消限售”的城市。

隨即，此舉被市場解讀為全國樓市放鬆調控的“第一槍”，市場絲毫不顧昨天改開四十週年大會上，一個地產老闆都沒有入選，今天早上竟然A股地產板塊全線飄紅，多支山東概念的地產股迅速漲停。

甚至，還有很多地產媒體高呼，菏澤的鬆綁，是國家在試水，新一輪的房價週期又要來了。

對於這種呼聲，政事堂表示夢還是醒一醒吧，之前的政治局會議上，已經明確表示了遏制房價上漲是一條死線，一個清華經管畢業的市委書記，怎麼會不要仕途作死炒高房價呢？人家最多也就是根據最近的精神在穩房價而已。

而且，政事堂早就説過，在G2達成共識之前，我們絕不會進行全面而大規模的經濟刺激計劃，因此地產也就不會存在真正意義上的增量。新聞和股價的飆升，不過是各股勢力在為自己的變現造勢，割韭菜而已。

不過，政事堂認為菏澤的“取消限購”雖然並不會刺激房價進一步上漲，但是菏澤是最近一輪靠着棚改推動房價的標杆，此次在釋放一個重要的風向標，那就是各個地方政府存量蛋糕的博弈，已經開始了。

所以，研究菏澤的市場和政策，對於全國這一輪靠着棚改推動起來的四線城市，有着非常重要的參考意義。

首先，市場經濟一定要先看供求關係。

一方面，菏澤在今年上半年，作為一個四線的地級市，愣是殺入了全國土地面積出讓的前20強，將諸多東部省會城市擠在了身後。因此根據週期，明後年的菏澤房地產市場將出現大量的房產供應。

另一方面，菏澤今年下半年的商品房成交數據非常難看，擁有金九銀十的三季度，竟然比包含春節假期的一季度下滑了70%，因此根據慣性，明後年的菏澤市場購買將陷入全面的觀望。

所以，一方面大量供應入市，另一方面需求又迅速鋭減，稍懂經濟學就會明白，菏澤明年的房價，最起碼會進入成交萎縮的陰跌中。

這也意味着，菏澤政府已經由去年的穩住房價不上漲，變成了要穩住房價不下跌，故而未雨綢繆之下，對限售政策進行微調，實屬被動型的防跌，而非主動性的求漲。

拿“取消限售”舉一個通俗的例子，譬如主治大夫之前告訴你，為了治病，這個不能吃、那個不能吃，結果一年後，大夫突然有一天告訴你，該吃吃該喝喝…….那麼，你到底該高興，還是該倒吸一口冷氣呢？

…….

所以接下來，再從菏澤市的特點，來研究政府調控的思路。

一方面，作為全國著名的煤炭城市，菏澤在棚改方面獲得了國家的大力支持，去年和前年連續兩年棚改規模位居全國地級市首位。因此，貨幣化棚改讓菏澤人民手握了巨大的現金。

另一方面，作為煤炭基地，隨着能源的枯竭，菏澤也成為了整個山東人口淨流出最嚴重的城市，僅去年就淨流出150多萬。也就是説，手握大量現金的菏澤人民，紛紛用腳投票選擇了異地置業。

所以，如果抓住了主要矛盾，就會發現，菏澤政府未來想穩房價只有一條路，那就是一手抓棚改“造錢”，一手抓客户“招人”。

政事堂特意去網上找了“取消限售”的菏建(2018)7號文件，也發現整個報告研究的都是“造錢”和“招人”。

尤其是該文件頗有點“自相矛盾”前兩條，一方面要求加大棚改項目徵收，甚至大氣污染應急響應期間，不停止施工，要求加快住房入市；另一方面又要求安置房未開工的不給辦施工證，安置房不交付項目部不撤離。

因此通俗點説，菏澤政府的策略，一方面抓住國家棚改政策的尾巴，拼老命蹭政策要錢，另一方面通過安置房等手段，拼老命把人留下來。

這才是菏澤政府搞出此次文件的主要目的。

至於此次被取消的“本地居民所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易”，政事堂看來頂多有點心理意義，因為2年之內的房屋就算可以交易，還是需要繳納增值税的。

而對比起來，此次真正要改的條款，其實是取消了“非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”這條限制，根本的目的，是積極鼓勵外地居民來菏澤置業，爭奪人口。

菏澤作為貨幣化棚改帶來的這一波房地產行情的代表，這一系列的動作，也意味着，四線以下城市的房地產，未來將由原來的增量博弈，變成了相互之間存量博弈，爭棚改存量，爭人口存量。

過去，隨報隨批的棚改已成為過去式，“跑步前進”式的向中央爭增量蛋糕已然失效，所以，以菏澤為代表，紛紛開始轉向研究如何分好存量的蛋糕。

而菏澤只是一個縮影，未來的存量博弈過程中，只有從競爭對方手中擠到份額，才能保持税收和土地財政。

因此，未來的房地產市場，就像之前鋼鐵產業的供給側改革，在看得見的手和看不見的手共同作用之下，市場必然會出現集中頭部效應，如果政事堂判斷沒錯的話，部分沒有跟一二線城市掛鈎的四線以下的房地產市場，有可能會面臨兩年前的小鋼廠的境地。

因此，從這個角度來看，昨天菏澤的確是率先打了第一槍。不過，這並非是一場資本的盛宴，而是各個城市之間爭奪資源的絕地求生。

最後，祝願各位老闆們，大吉大利，今晚吃雞！