棚改之王取消限售預示三四線拐點到來_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-20 14:11
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
“四個多月沒在辦公室好好待了，從何樓、耿莊片區，到肖樓、武寺片區，到郭莊、大成莊片區，到武屯、桑屯片區，到大屯片區，前兩天還在趙水窪社區丈量，現在又開始在麗景片區工作了”,正在給羣眾做政策解釋工作的丹陽街道辦事處城建委主任、2017-2舊城改建項目第四工作組組長皇甫文生説，
“半年多來，沒有過過一個星期天，節假日也不休息。”
菏澤一直是棚改大市，其棚改規模冠絕全國，被當地人戲稱為“中國拆遷第一大市”。僅2017年，菏澤就改造了18.2萬户，佔山東全省的1/4，涉及接近70萬人，相當於直接拆掉一個百萬人口的大城市。2018年到2020年還有25萬套的棚户區改造任務，也涉及100萬人。
僅在2017年，菏澤房地產業涉税收入便達到了25億元，佔地方税收總額的比重達到了23%，房地產業税費總收入為菏澤市財政貢獻率佔到了40%。今年菏澤市“賣地”收入也超過400億元人民幣，全國排名33位，同比上漲62%。
菏澤本身房價絕對值不高，是山東少數均價在每平方米1萬元以內的地級市，不過，最近幾年當地房價持續上漲。2018年菏澤市“賣地”收入444億元人民幣，全國排名33位，同比上漲62%。
與此同時，菏澤市的財政數據顯示，最近三年來政府財政收支缺口在進一步擴大，2017年收支缺口達到了323.01億元，政府赤字嚴重，財政壓力較大，政府對房地產依賴愈加嚴重。
過去一年包括限售在內的房地產調控，本質是穩定房價，凍結交易，對菏澤這樣的三四線城市來説，凍結了房地產，也就凍結了地方財政。
棚改力度大，意味着房子拆的多，補貼給的多，想買房的人多。山東菏澤所謂的“取消限售”，實際上針對的是棚户區改造的後遺症。
所以這次涉及“取消限售”政策的《關於推進全市棚户區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，不只是“取消限售”，還對2019年棚户區的建設考核做了明確規定：
要求2015年之前的棚改項目要全部交付使用，2016年的棚改項目要達到基本建成以上，2017年的棚改項目要達到主體封頂以上，2018年的棚改項目要達到主體施工以上，2019年的棚改項目要全部開工建設。
整個通知的意思很明顯：一方面加快棚改新建住房讓大家可以有地方住，另一方面放開限售，釋放存量供應。
菏澤市着急取消限售的主要原因，是三四線城市住宅的庫存最近已經開始發生變化。11月《全國百城庫存報告》顯示：全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。
這個數據背後的含義是：三四線城市之前的庫存消化速度較快，受到棚改政策調整、市場需求透支等因素影響， 實際上庫存基本面已經開始發生變化，從去庫存週期可以看出，近期三四線城市的去庫存週期開始從底部反彈。
今天下午，菏澤市住房和城鄉建設局針對“取消限售”引起的關注，專門發佈了《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況説明》，文件也提到：限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出台後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過户而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。
限售是過去兩年中國樓市最典型的調控政策之一，一般要求購入商品房後必須持有一定時間才能進入市場交易，調控本意是提高交易成本，遏制投機，但實際的效果是凍結了房地產市場的流動性，反而讓房價凍結在高位。
菏澤的限售政策是去年11月開始的，在當時不惜一切代價壓房價的背景下，屬於政治正確。招商房地產對菏澤取消限售所做的快評也認為：限售當時在菏澤這樣的三四線城市出台有跟風之嫌。
而菏澤市對房地產的依賴程度，並不足以支撐持續的“市場凍結”。實際上放開限售之後，由於大量二手房可以入市，未必會引起房價暴漲的
易居研究院認為，菏澤取消限制存量住房轉讓期限規定側面説明了限售政策衍生出了很多複雜的問題，而這一政策的取消，給二手房房源的流通增加了更多的機會，房源增加是有助於穩定房價的。
雖然菏澤這次取消限售，被認為是打響了鬆綁樓市調控的第一槍，但多家機構的分析都認為，從中央層面，樓市調控的基本面沒有變，未來更多將以因城施策的方式推出。
不過，在各地供需失衡以及財政壓力加劇的情況下，各種試探性的政策博弈可能會成為之後一段時間的樓市調控主旋律。