我對當前公寓市場的3點看法_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2018-12-20 00:40

文|孫不熟
現在是購買公寓的最佳時機嗎?且看本文的分析。
今天的爆炸性新聞,相信諸位已經看到了,廣州對商服類物業的調控終於有所鬆動。官宣確認,2017年3月30日前(含當日)之前拿地的商服類物業(公寓、商鋪)不再限定銷售對象,個人亦可購買。

對此, 我的看法是,任何調控舉措都是有可變性的,需要因地制宜、因時而異,營商環境變了,調控也會跟着變,這是政策調控和法律法規最大的不同。如果要問商服物業今後有無可能徹底放開調控,我是持開放態度的,只要市場環境允許或者需要,一切皆有可能。
當然,政策走勢不是本文想説的東西,**我更關心的是商服物業本身(特別是公寓)到底有沒有購買價值?**這也是我做購房諮詢時被問得最多的一個問題,沒有之一。
今天參加了廣州房地產協會的年會,在晚宴上我和咱們房協幾位專家一直在探討這個話題,現把我個人的觀點總結如下:
缺點:
1. 使用價值小。公寓和住宅同為不動產,但公寓的使用價值要少得多,比如容積率高、面積小,居住體驗不佳,不能上户口,也就沒有學位,產權一般只有40到50年等等。相比而言,住宅的使用價值就大得多,這也是為什麼過去那麼多年,公寓的升值速度普遍跑不贏住宅。
2. **税費高。**這一點不用多説,税費影響的是交易成本,而任何市場,投資價值都是和交易成本成反比的。相比而言,住宅因為具備一定的福利屬性,苛捐雜税少得多,交易成本對投資者友好得多。
3. 商服類物業的結構性過剩,這一點也是最容易被忽略的。隨着房價的接連攀升,大城市普遍出現一種“產業空心化恐懼症”,就是擔心高房價對產業的擠出效應,像深圳、佛山甚至實行了嚴格的“產業用地紅線”,誓死捍衞產業用地。
所以,地方政府這兩年在土地出讓時,會盡可能地把天平傾向於商服用地,而不是住宅用地。在一些城市的核心地段,住宅用地的供給已經被壓縮到最小化,而商服用地基本是以成本價甚至虧本價定向出讓給一些高科技企業、總部企業。
這實際上意味着很多大城市當前的商服產品是過剩的,要知道很多大企業拿地蓋樓之後,自己根本用不完 ,至少有一半是拿來收租的。
説完了缺點,再來説優點:
1. 便宜。注意,這一點目前僅適用於廣州,去年的“330新政”,由於用力過猛,一下子把公寓產品打入谷底,不少質素不錯的公寓產品受市場情緒的影響,價格被扭曲,嚴重偏離其實際價值。
以我個人的初步瞭解,廣州不少板塊的公寓價格大約只有同地段住宅的60%到80%,其價差遠遠大於北上深杭等城市。隨着此次調控的鬆動,市場的預期會逐步向好,價格扭曲現象有望迴歸正常,老實説 ,撐着價格扭曲還在,現階段是個不錯的買入機會。
2. 租賃價值高。市場上主流的公寓產品大約是30到60平米之間,居住價值原本不高,租賃價值自然也就很差。但近年來,隨着互聯網民宿的興起,公寓這種極小户型一下子成了香餑餑,原本大量租不出去被閒置的公寓被拿來搞短租,其租賃價值一下子被盤活了,租金漲幅甚至超過同地段住宅。
目前,大城市核心區的公寓產品,每平米租金普遍高於住宅,再加上其總價低,入手門檻不高,很多原本想購買住宅的客羣把目光轉向了這個市場,也不失為一個相對理性的選擇。
**3.**受互聯網的衝擊小。這一點主要是對比商鋪的,眾所周知,商鋪市場這幾年可以説十分十分的差,根本原因還是互聯網的衝擊,其流量功能被互聯網取代了,而公寓不同,畢竟它有一定的居住功能和辦公功能,受互聯網的衝擊比較小。
而且,隨着小創業者和未婚人羣的持續增加,作為極小户型和低總價的公寓,其使用價值不減反增。
總結:
現階段的廣州公寓市場,是一個不錯的買入機會,但要注意兩點,這兩點非常非常的重要,記住了能多掙兩百萬。
第一是地段。公寓和住宅不同,其對地段的敏感度非常高。過往的經驗顯示,只有靠近產業中心、商業中心的公寓,才會有持續增長的租賃價值,那些山旮旯的公寓,一定一定要回避。住宅可以沒有租賃價值,但公寓一定要有。
第二是調控風險。公寓本身是一種打擦邊球的類住宅產品,政府原本對每一寸土地的出讓都有着嚴格而精細的使用要求,規劃你是住宅用地你就只能住人,規劃你是商服用地你就只能辦公和開店鋪,但問題是,寫字樓和商鋪沒有住宅好賣,很多年開發商為了回款,就創造性地發明了所謂“商住兩用”的酒店式公寓,實際上是把商服用地當住宅用地來開發了。
這種打擦邊球的做法,和政府的規劃意志相左,很容易成為被調控的對象。所以,購買商服物業特別是商住兩用的公寓產品,一定要做好迎接各種調控風險的準備,比如限制你的使用用途、增加限售期、提高税費等等。
所以,買公寓,最好做好長期持有的打算。
最後,一定要感謝調控,如果不是調控,市場就會充分競爭,從而快速達到供給平衡,也就不會存在各種“價格扭曲”的現象。對聰明的購房者來説,發現“價格扭曲”往往就是最佳買入時機。
**編者注:**孫不熟是公眾號“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、廣州城市形象品牌顧問、華南城市研究會副會長。