我對當前公寓市場的3點看法_風聞

文｜孫不熟

現在是購買公寓的最佳時機嗎？且看本文的分析。

今天的爆炸性新聞，相信諸位已經看到了，廣州對商服類物業的調控終於有所鬆動。官宣確認，2017年3月30日前（含當日）之前拿地的商服類物業（公寓、商鋪）不再限定銷售對象，個人亦可購買。

對此， 我的看法是，任何調控舉措都是有可變性的，需要因地制宜、因時而異，營商環境變了，調控也會跟着變，這是政策調控和法律法規最大的不同。如果要問商服物業今後有無可能徹底放開調控，我是持開放態度的，只要市場環境允許或者需要，一切皆有可能。

當然，政策走勢不是本文想説的東西，**我更關心的是商服物業本身（特別是公寓）到底有沒有購買價值？**這也是我做購房諮詢時被問得最多的一個問題，沒有之一。

今天參加了廣州房地產協會的年會，在晚宴上我和咱們房協幾位專家一直在探討這個話題，現把我個人的觀點總結如下：

缺點：

1. 使用價值小。公寓和住宅同為不動產，但公寓的使用價值要少得多，比如容積率高、面積小，居住體驗不佳，不能上户口，也就沒有學位，產權一般只有40到50年等等。相比而言，住宅的使用價值就大得多，這也是為什麼過去那麼多年，公寓的升值速度普遍跑不贏住宅。

2.  **税費高。**這一點不用多説，税費影響的是交易成本，而任何市場，投資價值都是和交易成本成反比的。相比而言，住宅因為具備一定的福利屬性，苛捐雜税少得多，交易成本對投資者友好得多。

3.  商服類物業的結構性過剩，這一點也是最容易被忽略的。隨着房價的接連攀升，大城市普遍出現一種“產業空心化恐懼症”，就是擔心高房價對產業的擠出效應，像深圳、佛山甚至實行了嚴格的“產業用地紅線”，誓死捍衞產業用地。

所以，地方政府這兩年在土地出讓時，會盡可能地把天平傾向於商服用地，而不是住宅用地。在一些城市的核心地段，住宅用地的供給已經被壓縮到最小化，而商服用地基本是以成本價甚至虧本價定向出讓給一些高科技企業、總部企業。

這實際上意味着很多大城市當前的商服產品是過剩的，要知道很多大企業拿地蓋樓之後，自己根本用不完 ，至少有一半是拿來收租的。

説完了缺點，再來説優點：

1. 便宜。注意，這一點目前僅適用於廣州，去年的“330新政”，由於用力過猛，一下子把公寓產品打入谷底，不少質素不錯的公寓產品受市場情緒的影響，價格被扭曲，嚴重偏離其實際價值。

以我個人的初步瞭解，廣州不少板塊的公寓價格大約只有同地段住宅的60%到80%，其價差遠遠大於北上深杭等城市。隨着此次調控的鬆動，市場的預期會逐步向好，價格扭曲現象有望迴歸正常，老實説 ，撐着價格扭曲還在，現階段是個不錯的買入機會。

2. 租賃價值高。市場上主流的公寓產品大約是30到60平米之間，居住價值原本不高，租賃價值自然也就很差。但近年來，隨着互聯網民宿的興起，公寓這種極小户型一下子成了香餑餑，原本大量租不出去被閒置的公寓被拿來搞短租，其租賃價值一下子被盤活了，租金漲幅甚至超過同地段住宅。

目前，大城市核心區的公寓產品，每平米租金普遍高於住宅，再加上其總價低，入手門檻不高，很多原本想購買住宅的客羣把目光轉向了這個市場，也不失為一個相對理性的選擇。

**3.**受互聯網的衝擊小。這一點主要是對比商鋪的，眾所周知，商鋪市場這幾年可以説十分十分的差，根本原因還是互聯網的衝擊，其流量功能被互聯網取代了，而公寓不同，畢竟它有一定的居住功能和辦公功能，受互聯網的衝擊比較小。

而且，隨着小創業者和未婚人羣的持續增加，作為極小户型和低總價的公寓，其使用價值不減反增。

總結：

現階段的廣州公寓市場，是一個不錯的買入機會，但要注意兩點，這兩點非常非常的重要，記住了能多掙兩百萬。

第一是地段。公寓和住宅不同，其對地段的敏感度非常高。過往的經驗顯示，只有靠近產業中心、商業中心的公寓，才會有持續增長的租賃價值，那些山旮旯的公寓，一定一定要回避。住宅可以沒有租賃價值，但公寓一定要有。

第二是調控風險。公寓本身是一種打擦邊球的類住宅產品，政府原本對每一寸土地的出讓都有着嚴格而精細的使用要求，規劃你是住宅用地你就只能住人，規劃你是商服用地你就只能辦公和開店鋪，但問題是，寫字樓和商鋪沒有住宅好賣，很多年開發商為了回款，就創造性地發明了所謂“商住兩用”的酒店式公寓，實際上是把商服用地當住宅用地來開發了。

這種打擦邊球的做法，和政府的規劃意志相左，很容易成為被調控的對象。所以，購買商服物業特別是商住兩用的公寓產品，一定要做好迎接各種調控風險的準備，比如限制你的使用用途、增加限售期、提高税費等等。

所以，買公寓，最好做好長期持有的打算。

最後，一定要感謝調控，如果不是調控，市場就會充分競爭，從而快速達到供給平衡，也就不會存在各種“價格扭曲”的現象。對聰明的購房者來説，發現“價格扭曲”往往就是最佳買入時機。

**編者注：**孫不熟是公眾號“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、廣州城市形象品牌顧問、華南城市研究會副會長。