重要會議再提房地產，釋放了什麼信號？_風聞
观察者网用户_243807-2018-12-21 20:32
文|凱風
2018年底最重要的會議落下帷幕，房地產再次被提及。
在10月和12月中旬的兩次重要會議上，均未提及房地產，一時引發各種聯想。
這一次，中央經濟工作會議再度提及房地產：
要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
這意味着什麼？
01
再提“房住不炒”
這一次，基本政策思路與過去基本一致。“房地產長效機制”與“房住不炒”，一如既往得到重點強調。
但這兩者都是原則性提法，在過去幾年的樓市調控中都有提及。這其中，“房住不炒”是大的指導原則，如何落實，有賴具體政策的推進。
至於房地產長效機制，房地產税自然是繞不開的一環。但房地產税究竟何時落地，一直未有明確，最新的消息是“房地產税被納入五年立法計劃”。
02
三大變化
與往年相比，今年主要有三個不同之處。
其一，房地產相關內容未做單列，而是放在“加強保障和改善民生”一欄，也****未直接提及“樓市調控”。在去年的相關表述中，房地產單列一部分，同時強調“樓市調控要保持穩定性和連續性”。
**其二，不再強調發展住房租賃市場。**之所以如此，是因為住房租賃一直在穩步推進之中，這好理解。
其三，將“差別化調控”細化為更加具體的“因城施策，分類指導”，同時再次強調“夯實地方政府主體責任”。
因城施策，本就是本輪樓市調控的指導方針，與“差別化調控”的意思相差不大，但相比而言，因城施策的説法更加清晰。
而分類指導，則意味着不再直接干涉。以往是“分類調控”的説法更常見，從調控變指導，地方自主權有所擴大。顯然，不同城市區情、樓情皆有不同，樓市調控不會再一刀切。
這要與“夯實地方政府主體責任”一同理解。
03
夯實地方政府主體責任，有何言外之意
夯實地方政府主體責任，也不是第一次提出，在2016年就有提及。但在不同的場景中，這句話的理解是完全不同的。
這方面，主要存在兩種解釋：
**其一，問責制。**強調地方政府在樓市調控上的主體責任，這與下半年“堅決調控不力要堅決問責”的説法如出一轍。
**第二種是強調地方政府調控自主權。**這就意味着，樓市調控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導”的定性相結合，這意味着地方政府將在樓市調控上獲得更大的主動權。同理，在樓市鬆綁上，也將獲得更大的自主權。
這兩種理解，哪一種更正確，則要看樓市週期。
房價持續上漲時，按照第一個來理解。樓市出現調整時，經濟面臨下行壓力時，則要更多按照第二個來理解。
04
貨幣會更寬鬆
貨幣政策表述發生變化，未來寬鬆空間打開。
與去年相比，這一次在貨幣政策表述上有四個明顯變化：
一是，貨幣政策要“穩健”，而過去是“穩健中性”。
二是，會議去掉了“管住貨幣供給總閘門”的表述。
三是，提出改善貨幣政策傳導機制。
四是，不再提及人民幣匯率。
這意味着，國內經濟優先，在穩增長的前提下，貨幣政策的大門早已經打開，未來還將會獲得更大寬鬆的空間。
這與前兩天在美聯儲加息之前，央行推出TMLF的出發點如出一轍。全球加息週期，雖然束縛了貨幣寬鬆的空間，但出於應對經濟下行的壓力，不得不寬鬆。
05
經濟第一，穩字當頭
2019年是建國70週年，也是全面建成小康社會關鍵之年，因此會議着重強調：
做好經濟工作至關重要。
與此同時，六穩（穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期）再次得到着重強調。
這兩者，可以看做2019年經濟的總基調：經濟第一，穩字當頭。
06
樓市向何處去？
中國樓市是典型的政策市。一旦經濟環境和樓市環境發生變化，樓市調控政策也必然隨之發生變化。
對此，我們有三個簡單判斷：
**其一，樓市維穩。**在穩增長的總基調下，房地產即便不能作為首要刺激對象，也不能對宏觀經濟形成拖累。
**其二，樓市調控微調是大概率事件。**地方政府或將獲得更大的調控自主權，一二線城市和三四線城市在樓市調控上，將會得到更大程度區別對待，部分調整政策可能會被鬆綁。具體而言，一二線大幅鬆綁可能性不大，一線城市大幅鬆綁可能性更小。
**其三，房價要穩，大規模刺激尚未被提上日程。**如果説2018年的任務是遏制房價大漲，2019年的任務就成了“防範房價大跌”。當然，在房住不炒的總體格調之下，房地產主要以穩為主，大規模刺激尚未被提上日程。
至於下一步如何走，則要看經濟下行壓力能否得到緩解，外部環境能否穩定下來，減税、基建、改革等措施對經濟的提振作用是否有效。
如果一切向好，樓市重啓的可能性就不大。相反，同理。
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