下沙的昨天會不會成為良渚的明天?_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-24 11:23
文章首發於公眾號:叁裏河
作者:江大橋
“我們代理的一個樓盤不用搖號,質量也不錯。”11月中,中介發來微信説,當時我正想諮詢良渚“網紅盤”萬科未來城,但這位中介極力推薦我去看中糧的夢棲祥雲。
從錢江新城靠市民中心出發到萬科未來城,差不多正好20公里。下午1:16分出發,見到中介已經2:07,走高架轉繞城高速再地面,還付了5塊過路費。
夢棲祥雲90方的已經賣完了,還剩大户型115、125、142方。不過銷售介紹,所剩的户數也不多了,且是留的最佳位置,推薦帶大花園的1樓,或者3樓以上能越過旁邊排屋,看山景的。價格根據樓層和單元稍有不同,大概在28000元/㎡上下,帶3000元㎡的精裝修。
良渚火不火?答案是肯定的。今年良渚核心區出了4個熱門紅盤,有3個是“萬人搖”成就,整個杭州也只有8個“萬人搖”。4個限價紅利盤的高層平均中籤率才3.98%。但良渚也挺慘,“流搖”、“零門檻”、“零登記”今年也都出了,而且都是大户型。
説回萬科未來城。萬科的樓看着就比較結實,一點不花哨,綠化已經成型,保安非常嚴格。只是一期看着樓也不少,高層不下十棟。
“業主着急賣,所以價格才掛的那麼便宜。”中介説,89方3室1廳高層250萬,已經是附近性價比最高的一套,周邊都在300萬以上。一期二期開盤的時候,大概在13000元/㎡。據説,業主在未來科技城附近買了個大户型,按揭壓力有點大,打算賣了這套小户型。
上週中介發來消息説,這套房子早一週業主已經賣了,價格比250萬還低一點,具體多少,他沒説。當天去看房時,確實也有另一箇中介帶着一對夫妻來看房。
對於良渚,網上最常見的調侃是,“當時因為貴沒買,現在買不起了。但是買不起也沒辦法,硬着頭皮去排隊搖號,不然以後更買不起。”今年2月,良渚和三墩北、義橋等還是一二手房倒掛的第一梯隊,浙江在線《最高差價10000元每平米!一二手房倒掛哪家強?這些板塊的新房要盯緊》中提到,良渚新房和二手房每平米的差價大約有5000元。
但隨着良渚地塊的增多以及周邊低價樓盤的大力銷售,良渚的二手房價格開始走低。
鏈家數據,未來城12月、11月各有一套成交,再往前就是6月有2套成交,4月2套,3月2套,2月1套。12月的這一套成交,高達295萬,僅掛了16天,調價了1次,瀏覽了13次,帶看和關注都是0。11月售出的那套,掛牌價是250萬,成交價是235萬,成交週期105天,調價1次,關注175人,瀏覽9303次,帶看也是0次。6月那套,掛牌價是285萬,成交價是230萬,成交週期47天,調價1次,關注80人,瀏覽7282次,帶看也是0次。
搜“未來城”,排在安居客前三位房子,均價分別是2.8萬,2.5萬和2.6萬,相較整體超過3萬的均價,誠心想賣的業主,已經逐漸降低預期。良渚12月二手房均價 27426 元/m²,11月二手房均價 27858 元/m²,環比上月下跌1.55%,但同比去年同期上漲8.35%。目前,良渚新城的新房價格大概在24000-33000元/平米之間,而二手房的價格約在20000-30000元/㎡不等。
略顯慘淡的“金九銀十”之後,11月杭州80個樓盤領出了102張住宅預售證,共12755套新房入市,是2018年至今開盤量最大的一個月,也是近三年來同期供應量最大的月份。聚焦杭州灣數據,截至11月28日,11月杭州市區商品房庫存量89839套。其中,住宅庫存量26970套,環比10月的23185套上漲了16%。
而明年的新房可能會更多,尤其是良渚。再看2019年整個杭州的交付情況。明年杭州有145個樓盤交付,其中住宅108個項目,商業地產37個項目。住宅項目中交付數量排名第一的城區,就是良渚所在的餘杭區。
按照餘杭晨報杭州餘杭區2017-2019年城中村改造計劃,2017年和2018年有大量改造面積,尤其是在2018年,1412000平方米。
2017年:
良渚街道 南莊兜村(49户、39200平方米)
良渚街道 小洋壩村1-3組 勾莊村10-12組(274户、219200平方米)
2018年:
良渚街道 西塘河村1-7組(282户、225600平方米)
良渚街道 杜甫村21、24組(41户、32800平方米)
良渚街道 東塘河村1-4、6-15組(403户、322400平方米)
良渚街道 行宮塘村1-5組、8、9、11、13、14、15(408户、326400平方米)
良渚街道 運河村6、8、12、13、14、15、16、22組(230户、184000平方米)
良渚街道 勾莊村4、6-9、12、14組(401户、320800平方米)
餘杭區實在是太大了。按照2018年餘杭區的《讀地手冊》,餘杭區地域面積1228平方公里,佔杭州八區40%。2017年,杭州市GDP12556.16億元,餘杭區貢獻了1695.13億元,按單位面積和人均來算,並不算高。杭州2017年底常住人口946.8萬,餘杭區147.6萬,2016年餘杭區人口是135.9萬,遷入的外來人口不少。
而被給予厚望的產業配套,也似乎還沒有發展起來。比如此前的小米生態鏈創新創業孵化基地、浙大創新創業產業園、中國美院良渚基地,但看起來都比較像公司或者學校的地產項目,小米生態鏈基地的總投資,據説只有0.5億元,但卻承諾培育企業不少於200家,營收不少於100億,税收不少於30億。
至於是僅僅把註冊地遷過來,還是設置幾個實驗室,就不得而知了。而這裏有多少人買的起,均價接近3萬的剛需房,要打個問號。
此前醫療和學校被認為是良渚的短板,最近有一些跟進,比如良渚醫院、樹蘭國際醫療中心,而在學校,有良渚第一小學、第一中學、古墩路小學、安吉路良渚實驗學校外,還有規劃了近12公頃的良渚高級中學。
但即便如此,今年7月良渚兩塊宅地零溢價率成交。浙江在線當時寫道,“據傳只有一家開發商報名競拍,所以兩塊地都是一輪成交,零溢價,樓面價均為底價17692元/㎡,被世茂輕鬆拿下。”
但是怎麼看最終貴上1萬塊的價格,在熊市各種政策限制之下,顯得有些貴了。
與之相比,未來科技城板塊阿里、海創園、歐美金融中心等,則都是實打實已經跑起來的企業。
實際上,良渚的情況和杭州之前另一個板塊下沙有着相似之處。
安居客數據下沙樓盤平均單價,2012年平均單價1.3萬,隨後逐年走低,到2015年大概1.1萬,2016年甚至不到1.1萬,2017年回到了1.3萬。2018年平均單價在1.7萬。但江那頭的濱江,2017年平均單價已經達到3萬,2015年最低的時候也在2.3萬。
漲的時候,“網紅板塊們”比不過城區和濱江,跌的時候又總是領跌。 據兩位下沙買房的網友回憶,下沙漲的比較慢,但跌的特別快。
“小户型單價高一點,大户型2萬不到。”一位3歲小孩的爸爸説,他2012年在宋都晨光國際,買的時候開盤價1.2萬,最高的時候到過3萬,現在在2.3-2.5萬之間。當時首付付了一半,現在月供壓力不大。他補充,現在門前的地鐵又在開挖,估計機場快線修完,可能還會有張,大學城帶來的配套,低於預期。
另一位去年新婚的女生説,現在的婚房,是男方2007年的時候買的,當時價格在8000左右,上半年最高衝到2.5萬,最近大概2.2萬左右,樓盤福雷德廣場,也是地鐵盤。“買濱江的回報率更高。2007年的時候濱江只比下沙貴一點點,但是現在的價格是下沙的2倍多。”她回憶道。
良渚和下沙都屬於“地鐵一響,黃金萬兩”,有炒作概念,比如文化村,良渚新城,大學城,跨境貿易等,然後政府跟着上配套,比如學校、醫院、CBD等等。
“鳥不拉屎,造了幾個大學城的下沙,房價飛漲,背後原來如此,而如今,每每都是它最先降,還是因為如此。”
19樓的網友曾聽朋友訴苦,買了下沙的房子都被套進去了,當年降價時經常有到温州推廣的公司推薦樓盤,一羣親戚按優惠價買了很多,而且是幾套幾套的買,光還貸就5、6萬每個月。據説,下沙大多數樓盤六七成都是被各地投資客乘機買走的。
相較下沙和餘杭,蕭山和濱江在人均收入上,確實要高出一些。2017年全國人均GDP排名杭州濱江以33萬排在第一,蕭山區人均達到16.7萬,這還是含了大江東的。
更強的本地購買力,讓房價漲的更多,但跌的更緩。同時,濱江區的面積是72.02平方公里,而良渚街道的的面積就超過了103.1平方公里,就土地供應來看,良渚幾乎沒有擔憂。
再比比利好。和蕭山傳統企業,比如萬向集團、榮盛控股、恆逸石化、傳化集團,或是濱江阿里巴巴和吉利控股集團,還有華三通信、聚光科技、網易等上市公司,良渚的小米生態基地,和中國美院良渚基地,就顯得成色有點不足。近比集團業務,小米的體量都比不過阿里巴巴1688的業務,更何況,只是一個生態基地。
“這兩天聽到的降價樓盤沒有一個不是下沙的,6字打頭,還是團購單價降4千的某灣,下沙房價的脆弱神經就這麼被撼動了,而下沙板塊的降價能否成為杭州樓市降價的先鋒降。”7月有個網友在19樓的論壇裏寫道。
即便到了今天,下沙依然是杭州最脆弱的板塊之一。
“等東西大道良渚這段通了,去阿里西溪園區只要25分鐘。現在要45分鐘。”房產銷售指着規劃圖解釋。
那麼問題是,如果都是奔着阿里,為什麼不買未來科技城呢?如果300萬都有了,還差後面的零頭?