下沙的昨天會不會成為良渚的明天？_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-24 11:23
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
從錢江新城靠市民中心出發到萬科未來城，差不多正好20公里。下午1：16分出發，見到中介已經2：07，走高架轉繞城高速再地面，還付了5塊過路費。
夢棲祥雲90方的已經賣完了，還剩大户型115、125、142方。不過銷售介紹，所剩的户數也不多了，且是留的最佳位置，推薦帶大花園的1樓，或者3樓以上能越過旁邊排屋，看山景的。價格根據樓層和單元稍有不同，大概在28000元/㎡上下，帶3000元㎡的精裝修。
良渚火不火？答案是肯定的。今年良渚核心區出了4個熱門紅盤，有3個是“萬人搖”成就，整個杭州也只有8個“萬人搖”。4個限價紅利盤的高層平均中籤率才3.98%。但良渚也挺慘，“流搖”、“零門檻”、“零登記”今年也都出了，而且都是大户型。
説回萬科未來城。萬科的樓看着就比較結實，一點不花哨，綠化已經成型，保安非常嚴格。只是一期看着樓也不少，高層不下十棟。
“業主着急賣，所以價格才掛的那麼便宜。”中介説，89方3室1廳高層250萬，已經是附近性價比最高的一套，周邊都在300萬以上。一期二期開盤的時候，大概在13000元/㎡。據説，業主在未來科技城附近買了個大户型，按揭壓力有點大，打算賣了這套小户型。
上週中介發來消息説，這套房子早一週業主已經賣了，價格比250萬還低一點，具體多少，他沒説。當天去看房時，確實也有另一箇中介帶着一對夫妻來看房。
對於良渚，網上最常見的調侃是，“當時因為貴沒買，現在買不起了。但是買不起也沒辦法，硬着頭皮去排隊搖號，不然以後更買不起。”今年2月，良渚和三墩北、義橋等還是一二手房倒掛的第一梯隊，浙江在線《最高差價10000元每平米！一二手房倒掛哪家強？這些板塊的新房要盯緊》中提到，良渚新房和二手房每平米的差價大約有5000元。
但隨着良渚地塊的增多以及周邊低價樓盤的大力銷售，良渚的二手房價格開始走低。
鏈家數據，未來城12月、11月各有一套成交，再往前就是6月有2套成交，4月2套，3月2套，2月1套。12月的這一套成交，高達295萬，僅掛了16天，調價了1次，瀏覽了13次，帶看和關注都是0。11月售出的那套，掛牌價是250萬，成交價是235萬，成交週期105天，調價1次，關注175人，瀏覽9303次，帶看也是0次。6月那套，掛牌價是285萬，成交價是230萬，成交週期47天，調價1次，關注80人，瀏覽7282次，帶看也是0次。
略顯慘淡的“金九銀十”之後，11月杭州80個樓盤領出了102張住宅預售證，共12755套新房入市，是2018年至今開盤量最大的一個月，也是近三年來同期供應量最大的月份。聚焦杭州灣數據，截至11月28日，11月杭州市區商品房庫存量89839套。其中，住宅庫存量26970套，環比10月的23185套上漲了16%。
而明年的新房可能會更多，尤其是良渚。再看2019年整個杭州的交付情況。明年杭州有145個樓盤交付，其中住宅108個項目，商業地產37個項目。住宅項目中交付數量排名第一的城區，就是良渚所在的餘杭區。
按照餘杭晨報杭州餘杭區2017-2019年城中村改造計劃，2017年和2018年有大量改造面積，尤其是在2018年，1412000平方米。
2017年：
良渚街道 南莊兜村（49户、39200平方米）
良渚街道 小洋壩村1-3組 勾莊村10-12組（274户、219200平方米）
2018年：
良渚街道 西塘河村1-7組（282户、225600平方米）
良渚街道 杜甫村21、24組（41户、32800平方米）
良渚街道 東塘河村1-4、6-15組（403户、322400平方米）
良渚街道 行宮塘村1-5組、8、9、11、13、14、15（408户、326400平方米）
良渚街道 運河村6、8、12、13、14、15、16、22組（230户、184000平方米）
良渚街道 勾莊村4、6-9、12、14組（401户、320800平方米）
餘杭區實在是太大了。按照2018年餘杭區的《讀地手冊》，餘杭區地域面積1228平方公里，佔杭州八區40%。2017年，杭州市GDP12556.16億元，餘杭區貢獻了1695.13億元，按單位面積和人均來算，並不算高。杭州2017年底常住人口946.8萬，餘杭區147.6萬，2016年餘杭區人口是135.9萬，遷入的外來人口不少。
而被給予厚望的產業配套，也似乎還沒有發展起來。比如此前的小米生態鏈創新創業孵化基地、浙大創新創業產業園、中國美院良渚基地，但看起來都比較像公司或者學校的地產項目，小米生態鏈基地的總投資，據説只有0.5億元，但卻承諾培育企業不少於200家，營收不少於100億，税收不少於30億。
至於是僅僅把註冊地遷過來，還是設置幾個實驗室，就不得而知了。而這裏有多少人買的起，均價接近3萬的剛需房，要打個問號。
此前醫療和學校被認為是良渚的短板，最近有一些跟進，比如良渚醫院、樹蘭國際醫療中心，而在學校，有良渚第一小學、第一中學、古墩路小學、安吉路良渚實驗學校外，還有規劃了近12公頃的良渚高級中學。
但即便如此，今年7月良渚兩塊宅地零溢價率成交。浙江在線當時寫道，“據傳只有一家開發商報名競拍，所以兩塊地都是一輪成交，零溢價，樓面價均為底價17692元/㎡，被世茂輕鬆拿下。”
但是怎麼看最終貴上1萬塊的價格，在熊市各種政策限制之下，顯得有些貴了。
與之相比，未來科技城板塊阿里、海創園、歐美金融中心等，則都是實打實已經跑起來的企業。
實際上，良渚的情況和杭州之前另一個板塊下沙有着相似之處。
安居客數據下沙樓盤平均單價，2012年平均單價1.3萬，隨後逐年走低，到2015年大概1.1萬，2016年甚至不到1.1萬，2017年回到了1.3萬。2018年平均單價在1.7萬。但江那頭的濱江，2017年平均單價已經達到3萬，2015年最低的時候也在2.3萬。
漲的時候，“網紅板塊們”比不過城區和濱江，跌的時候又總是領跌。 據兩位下沙買房的網友回憶，下沙漲的比較慢，但跌的特別快。
“小户型單價高一點，大户型2萬不到。”一位3歲小孩的爸爸説，他2012年在宋都晨光國際，買的時候開盤價1.2萬，最高的時候到過3萬，現在在2.3-2.5萬之間。當時首付付了一半，現在月供壓力不大。他補充，現在門前的地鐵又在開挖，估計機場快線修完，可能還會有張，大學城帶來的配套，低於預期。
另一位去年新婚的女生説，現在的婚房，是男方2007年的時候買的，當時價格在8000左右，上半年最高衝到2.5萬，最近大概2.2萬左右，樓盤福雷德廣場，也是地鐵盤。“買濱江的回報率更高。2007年的時候濱江只比下沙貴一點點，但是現在的價格是下沙的2倍多。”她回憶道。
良渚和下沙都屬於“地鐵一響，黃金萬兩”，有炒作概念，比如文化村，良渚新城，大學城，跨境貿易等，然後政府跟着上配套，比如學校、醫院、CBD等等。
“鳥不拉屎，造了幾個大學城的下沙，房價飛漲，背後原來如此，而如今，每每都是它最先降，還是因為如此。”
19樓的網友曾聽朋友訴苦，買了下沙的房子都被套進去了，當年降價時經常有到温州推廣的公司推薦樓盤，一羣親戚按優惠價買了很多，而且是幾套幾套的買，光還貸就5、6萬每個月。據説，下沙大多數樓盤六七成都是被各地投資客乘機買走的。
相較下沙和餘杭，蕭山和濱江在人均收入上，確實要高出一些。2017年全國人均GDP排名杭州濱江以33萬排在第一，蕭山區人均達到16.7萬，這還是含了大江東的。
更強的本地購買力，讓房價漲的更多，但跌的更緩。同時，濱江區的面積是72.02平方公里，而良渚街道的的面積就超過了103.1平方公里，就土地供應來看，良渚幾乎沒有擔憂。
再比比利好。和蕭山傳統企業，比如萬向集團、榮盛控股、恆逸石化、傳化集團，或是濱江阿里巴巴和吉利控股集團，還有華三通信、聚光科技、網易等上市公司，良渚的小米生態基地，和中國美院良渚基地，就顯得成色有點不足。近比集團業務，小米的體量都比不過阿里巴巴1688的業務，更何況，只是一個生態基地。
“這兩天聽到的降價樓盤沒有一個不是下沙的，6字打頭，還是團購單價降4千的某灣，下沙房價的脆弱神經就這麼被撼動了，而下沙板塊的降價能否成為杭州樓市降價的先鋒降。”7月有個網友在19樓的論壇裏寫道。
即便到了今天，下沙依然是杭州最脆弱的板塊之一。
“等東西大道良渚這段通了，去阿里西溪園區只要25分鐘。現在要45分鐘。”房產銷售指着規劃圖解釋。
那麼問題是，如果都是奔着阿里，為什麼不買未來科技城呢？如果300萬都有了，還差後面的零頭？