穩地價穩房價穩預期，住建部定調樓市，透露幾多玄機？_風聞
观察者网用户_243807-2018-12-25 12:22
文|凱風
穩，正在成為經濟樓市的主基調。
2019年，對於中國來説是至關重要的一年。不僅因為這是建國70週年的重要時間節點，而且也是全面建成小康社會的關鍵之年。
**“做好經濟工作”**已成為重中之重，而“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”等六穩，也已成為經濟的主基調。
經濟要穩，樓市就不能拖後腿。
日前，住建部表示：明年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，着力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。
穩地價，穩房價，穩預期，2019年的樓市將向何處去？
01
三個穩，透露了什麼？
穩地價、穩房價、穩預期，這種説法並非第一次出現。
早在2018年8月份，住建部就明確表示，把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處，確保市場穩定。
當時，中央重要會議剛剛提出“堅決遏制房價上漲”。而在此之前，樓市還是萬人搶房、買到就是賺到的狂熱聲浪。這種背景之下，穩地價、穩房價、穩預期，着眼的顯然是如何遏制房價持續大漲。
4個月過去，樓市早已換了天地。
過去幾個月，土地流拍、降價維權、成交量腰斬、房企回款困難的戲碼，一而再再而三上演。市場預期，從上半年的狂熱陡轉之下。樓市下行格局已經註定，部分城市已經到了撐不住的邊緣。
這個時間點，“穩地價、穩房價、穩預期”這三穩就有了新的含義。如果説一開始的主要任務是“遏制上漲”，那麼未來一年的重點則是“防範大跌”。
俗話説，缺什麼補什麼。越是強調什麼，就越缺少什麼。
如今，穩房價之所以如此鄭重其事，顯然是樓市存在大幅下行的風險，而樓市大幅下行，必然影響到穩增長的重任，進而影響經濟本身。
所以，目前不少地方正在以鬆綁試探政策底線，而上級部門對此並未作出明確反對意見，這背後正是穩增長的考量。（參閲《取消限售！全國打響鬆綁第一槍，意味着什麼？》）
可以預料，在穩房價的定位之下，房價下行較為嚴重的城市，有望迎來樓市調控的局部鬆綁。
當然，這種鬆綁是以維穩為前提，如果引來新一輪上漲，樓市調控必然還會隨即加碼。
02
樓市維穩的底線在哪？
樓市維穩，在不同時期有不同理解，在不同層級之間也有不同理解。
**對於地方來説，對於樓市下行的容忍空間更小。**因為，樓市是否繁榮，不僅直接關乎房地產對於經濟的拉動效用，而且直接影響到賣地收入的多少。
當一眾城市賣地收入佔到財政收入的一半以上時，就不難明白，為何樓市稍有風吹草動，地方都會第一時間出面維穩。
前不久，有地方開發商因降價被約談；
上週，以山東菏澤為代表的三四線城市率先公開取消樓市限售，廣州則鬆綁公寓限購。
還有不少城市以搶人大戰之名，悄悄放開限購門檻，這無不是地方為樓市維穩所做的努力。
對於更高層級來説，問題就完全不一樣。
樓市的重要性，不在於土地財政，而在於穩增長的拉動力。樓市最大的風險，不在於房價下行，而在於居民債務及其背後的金融風險。
所以，在中央層面，樓市調整，只要不影響房地產投資增速，不對經濟形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩定，就不會輕易訴諸刺激措施。（參閲《重要會議再提房地產，釋放了什麼信號？》）
所以，不到關鍵時刻，更高層面可以容忍樓市調控的局部鬆綁，但不會輕易大放水刺激經濟，也不會輕易啓動樓市來穩增長。
03
新一輪大漲？
維穩不等於樓市就沒了危險，政策寬鬆也不等於樓市就能迎來上漲。
對歷史有所關注的人應該知道，上一輪的樓市寬鬆是在2014年，這一年全國大多數城市都取消了限購，但除了深圳廈門有所動作之外，其他城市仍舊備受高庫存之累。
直到2016年，一二線城市才開啓房價普漲行情，而三四線城市則要到2017年棚改貨幣化大肆擴張之際。（參閲《史上最嚴表態來了，樓市調控能否打破“三年定律”？》）
為什麼會這樣？
**原因是，樓市調控是反週期性的。**越是緊縮，越説明市場火熱。越是寬鬆，越説明市場存在問題。
2014年除了北上廣深之外，全部都鬆綁了限購政策，也沒見有幾個城市樓市復甦反彈，這就是核心原因所在。
**同理，這一輪越是最早放開調控的城市，越説明樓市相對脆弱，基本面對市場調整毫無抵抗之力。**相反，如果政策一直持續加碼而房價仍舊維持在高位的，這樣的樓市才擁有較好的抗跌性。
**更關鍵的一點是，樓市鬆綁，必須大水漫灌配合。**鬆綁只是給了更多人買房賣房的資格，至於有沒有錢買、有沒有能力加槓桿，則是另一回事，這就需要貨幣之水來配合。
**可以説，貨幣之水是源，樓市鬆綁是催化劑。**如果沒有源頭之水，單靠催化劑無濟於事。除非源頭之水洶湧而來，經由催化形成奔騰之勢，新一輪大漲才有可能。
所以，在樓市維穩行情之下，在大水漫灌缺位之下，樓市維穩行情已經是極限，不要太早盼望新一輪大漲。