平安夜裏談房價_風聞

原創：顧子明  政事堂Pro2018-12-24

今天是平安夜，相信看文章的朋友估計不多，正好就把前幾天答應大家關於房價的問題來説一下，我想到哪寫到哪。

回顧一下政事堂最近幾年房價的預判，2016年上半年的時候，對當時還是二線的杭州拼了老命的吆喝，2017年上半年的時候，對當時氣勢如虹的一線房價開始連載看衰，2018年上半年的時候，則對那些同樣一度氣勢如虹，但與一二線無關聯的三線以下城市開始了唱衰。

很多讀者也因此獲利或者避免了損失，成為了我的鐵桿讀者。

但是，政事堂對於房價的預判也有過嚴重的誤判，16年時認為重慶能夠在黃市長的帶領下遏制住房價，成為二線城市中的一股清流，可最後的結果，是對我瘋狂的打臉。

而無論是預測成功還是預測失敗，就像這個公眾號的ID一樣，政事堂都是從政治的角度去考慮問題。

16年開始，能夠預判杭州房價的瘋長，直接原因是G20在杭州召開，杭州作為新經濟的引擎。17年開始敢於預判一線房價的停止增長，直接原因是房住不炒被寫進了兩會的政府工作報告，中央直管的一線城市必然首當其衝，18年開始表示房價雙軌制，並唱衰部分三線城市，則是因為仔細研究了十九大的報告，認為雙軌制的改革即將到來。

同樣，看錯重慶房價的直接原因也是政治，政事堂雖然一直説肯定會出現“黑天鵝”，但真沒想到“最懂經濟”、壓了重慶房價近十年的黃市長，竟然在16年末解散了秘書班子，從此向經濟學者方向轉型了…..

而把這些例子放到一起，政事堂想要説的問題只有一個，那就是中國的房價最後還是要看政治、講政治的。

中國房價的飛速發展，在於中國政府逆週期規律的政府主導投資，因此經濟學家和純粹的商人，往往怎麼也搞不明白中國的房價。反之，雖然公司管理不咋地，跟政治家們混一個圈子的某大炮，卻往往能夠準確地預判走勢。

甚至對於普通人來説，多研究研究本市的政府規劃，遠比聽信那些專家和自媒體靠譜。

而進一步説，僅僅研究中國政治有時候也很難理解中央政府的決策，因為中國房價自08年以來的三波上漲，雖然背後都是中央政府08年開始的三波大水漫灌，但是08年後中央政府開啓大水漫灌的背後，則是美國從08年開始的量化寬鬆。

所以遺憾的是，買房者真正想要抓住週期，往往還是要看着全球第一霸主美國的經濟週期，這對於房地產這個全國平均學歷最低的就業領域之一來説，不啻於一種災難。

雖然，在過去的十年，大家找不到什麼經濟學規律能夠解釋中國的房價，但是憑藉着10年來一直的上漲，很多人甚至已經把房價上漲搞成了一種類似於比特幣的信念了。

雖然這在過去十年是靠譜的，但實際上這十年並非是可以一直持續的。

隨着特朗普上台後，開啓了大規模的減税和美元資本的迴流，再加上美聯儲的加息和縮表，這深刻的改變了全球資本的格局，美國進入了收縮和收割的新週期。

因此，即使中國政府主觀上按照慣性還想繼續放水，也不具備了客觀的可執行性，畢竟最基礎的經濟學原理他們還是懂的。

所以，過去十年所有我們已經默認的規律，由於基礎的改變，將被進行深刻的改變。

政府即使想刺激經濟，也不會再那樣進行打誰滿貫，就像隨着如今貨幣政策開始定向滴灌，財政政策開始梯次取消貨幣化棚改，未來的房地產競爭一定是從過去的增量競爭轉變為存量競爭，資本會像水一樣，跟隨經濟規律，流向更有價值的窪地。

就像前幾天菏澤放開限售那樣，對於房價來説，在中央總水源優先的大背景之下，誰搶到了寶貴水源，誰的房價就會穩住甚至上揚，誰搶不到水源，誰的房價就要面臨下滑的風險。

所以，中國的房價隨着水源的爭奪，將進入“雙軌制”階段。

那麼投資房地產還有沒有機會呢？

政事堂認為，雖然機會不多，但的確還是有一點的，主要是針對於剛需。（非剛需去買房子真心是浪費機會）

畢竟可以預見的是，中國政府通過繼續投資驅動經濟發展的思路並不會改變，因此逆經濟規律的房價還是會出現的。

而且，在美國開啓收縮中國絕不會主動捅破房地產泡沫，一系列的手段不過是通過逆週期調節來撫平週期的振幅，政事堂在之前畫過正弦曲線舉例的。

那麼，未來的機會在哪裏呢？

在於改革開放一定是要讓一部分人先富起來，因此從房產佈局的角度來看，買房子和買股票很類似，都是加槓桿去購買一種對於未來的期權，而這個期權只可能去壓國家將會大規模經濟刺激的領域，領域是什麼，這段時間的文章説的很明確。

但問題在於，一個是時間，一個是地點，這兩個絕不能犯錯。

關於時間，政事堂之前給過一個判斷，那就是和談結束之前，中國不會單方面開啓大規模的經濟刺激，目前的種種手段都是託底的行為，所以以這個基準線來評估進入房市和股市是一個非常好的切入點。

對於地點，政事堂這幾年來説的都很清楚，甚至有讀者還做了“長江就是一部自動扶梯”的精闢形容。這個邏輯在我們總的彈藥有限的情況下，一定是要讓一部分城市先發展起來，而下一代經濟刺激的產業，大家也能看到都集中在了這條集中了中國經濟半壁江山的長江經濟帶之上。

所以，時間和地點的大框架都説完了，未來就看大家自己的了，而真正靠譜的，還是要研究自家城市的政府規劃。

最後，今天是平安夜，祝大家玩得愉快。