取消限價！樓市鬆綁槍聲再響，下一個是誰？_風聞

文|凱風

文|國民經略（guominjinglue）

樓市鬆綁進行時。有人打響第一槍，接下來就會有更多槍。

近日，**繼山東菏澤取消樓市限售之後，湖南衡陽發文明確取消限價政策。**文件表示：

由於目前衡陽市市房地產市場已出現理性迴歸，銷售價格也較為穩定，經研究，決定於2019年1月1日起暫停執行限價政策。衡陽目前是本輪調控週期中率先明確提出取消限價政策的城市。

從菏澤到衡陽，從限售到限價，樓市鬆綁一槍接着一槍，這意味着什麼？

01

樓市鬆綁進行時

一週前，當山東菏澤率先取消限售時，凱風君就已判斷：三四線城市樓市調控將會次第鬆綁，而限價等雞肋政策會最早放鬆。

一切盡如所料。

先説第一個，三四線城市次第鬆綁。

原因在於，**隨着中央經濟會議和住建部陸續定調，穩樓市已經成為2019年的重要任務。**想要穩樓市，鬆綁調控政策就是不二之舉。

之所以鬆綁從三四線城市開始，是因為三四線城市本就不是樓市調控主力，許多調控政策也只徒具形式主義。放鬆與否，無關要旨。

同時，三四線城市基本面較差，在棚改貨幣化支撐之下獲得一輪猛漲，但隨着棚改貨幣化退潮和樓市大環境變化，三四線城市最早撐不住。

以最早放鬆限售的菏澤為例，這個全國棚改第一大市，未來兩年還有數十萬的棚改規模。如果樓市就此消停，那麼不僅棚改無以為繼，土地財政必將受到嚴重影響。

所以，**山東菏澤作為第一個吃螃蟹者，試探出政策底線。**許多人當初以為該政策會被上級叫停，但事實上一切如常，取消限售已成定局。

有人做第一個，接下來就會更多跟隨者。政策底線已經明瞭，三四線鬆綁調控，在穩樓市的整體格調下，已無政治風險。

可以預料，接下來會有更多的三四線城市加入鬆綁之列。

02

限價最該被取消

再説第二個判斷，最雞肋的政策，會被最早取消。

在樓市調控中，限購與限貸最具殺傷力，限售則要具體城市具體對待，而限價最雞肋。

限價政策，以政府指導價的名義出現，貌似能夠對市場價格進行規範，防止房價非理性上漲。但問題在於，限價只能管住名義價格，卻管不住實際市場價格。新房可以強制要求開發商按照限價來賣，但二手房隨行就市，該多少仍舊是多少。

既然限價扭曲了真實價格，那麼必然帶來一系列亂象。

一種形式是雙合同，既然限價與市場價不匹配，開發商通過購房合同捆綁裝修合同，就能將這個價差輕易彌補，而購房者卻因為裝修合同首付高而貸款週期短，而不得不承受更高的實際首付成本。

**另一種是限價搖號。**限價搖號固然能將福利讓利於購房者，但一手房與二手房之間存在的價差，分明就是一目瞭然的套利遊戲。這一價差越大，套利空間就越大，搖到就是賺到的聲音就越響亮。這正是今年上半年“萬人搶房”的根源所在。

所以，限價的主要意義就在於統計遊戲，它能做低統計上的房價，卻無法改變真實房價，更無法解決雙合同、茶水費以及走後門等亂象。

取消限價，有助於讓價格迴歸市場。

03

還有哪些城市會鬆綁？

上週的中央經濟會議給樓市定調：

因城施策，分類指導，夯實地方政府主體責任。

這實際上賦予了地方政府更大的自主權，每個城市有不同的市情，因此也會有不同的樓市調控政策，而上級更多則是指導，樓市調控不再一刀切。

既然地方有了更大自主權，那麼這自然也意味着，在樓市鬆綁上也將獲得更大的自主權。

所以，除了房價仍在大幅上漲的三四線城市，絕大多數三四線都會鬆綁調控。這些三四線城市本來就沒有多少調控，鬆綁起來也是毫不費力。

至於一二線城市，情況就完全不同。

先説限價和限售政策。一二線城市，最容易放開的是限價，而不會輕易放鬆限售。因為限價雞肋，而限售在樓市下行期，本身是防護性的政策，它能防範拋售浪潮。

再説限購，一二線城市或許會邊際上寬鬆，比如調整外地人購房門檻，或者通過人才政策暗度陳倉，但全部取消的可能性暫時還不大。

至於限貸，唯一能夠確定鬆動的是房貸利率。至於首付比例、差別化信貸，大寬鬆的可能性並不大。

在一二線城市，樓市調整幅度相對較大、房地產投資下滑嚴重、土地財政負增長的城市，會最早試探性放鬆調控政策。

04

樓市鬆綁，房價會漲嗎？

樓市鬆綁，並不必然導致房價上漲。

根本原因在不，樓市調控是逆週期性的。**越是緊縮，越説明市場火熱。越是寬鬆，越説明市場存在問題。**2014年除了北上廣深之外，全部都鬆綁了限購政策，也沒見有幾個城市樓市復甦反彈，這就是核心原因所在。

相比而言，只有最具殺傷力的限購限貸同步鬆綁，同時配合大水漫灌，樓市才有啓動新一輪大漲的可能性。

否則，只是維穩行情，能穩住就不錯了。