地產江湖的2018_風聞

鬆綁了，你上不上車？

2018年的最後一週，各地樓市鬆綁的消息如烽火遍天吹角連營，限購、限貸、限售、限價的層層封印被一一揭開。

作為一個四線棚改的典型樣本，菏澤的限售出台沒人知道，鬆綁限售打響第一槍卻是無人不曉。

山東菏澤放鬆二手房限售

廣州取消公寓、商住限購

廣州住宅價格鬆動，網籤限價提高

深圳下調首套房利率

珠海限購放鬆，社保繳納年限縮短

杭州允許外地購房人補繳社保

菏澤-廣州-珠海-杭州……中央工作經濟會議的“因城施策”，正在如漣漪般擴散，如星火般燎原。

樓市調控下半場，分而治之成為趨勢。

因城施策雖然讓政策空間多了彈性和餘地，但是裹挾了地方政府、開發商、金融機構、購房人、中介等各路利益羣體的龐雜鏈條，稍有風吹草動，都可能帶來巨大的尋租空間和灰色地帶。

藏在排行榜裏的融資難

地產江湖的2018年，照例是從榜單揭曉、座次重定開始的。

2017年，萬科恒大碧桂園三巨頭銷售額均突破5000億；17家房企銷售額突破千億；百強房企佔比突破50%。而2018年，房企銷售額可能進入7000億時代。

“規模”二字，是房企成長之路上的詠歎調。

2003年，隨着第一份房企10強榜單的發佈，房企排名逐漸從民間第三方的認證，走向了主流機構的心智認同。銀行、信託、資管、私募，紛紛掏出風控判官筆，或是劃定前30，前50，前100的記號，或是圈閲出一個短短的白名單，然後成本逐級抬升、風控標準趨嚴，排名對於房企而言，不僅是關涉江湖地位的面子問題，更是融資難易程度的門檻階梯。

2018年，握有克爾瑞排行榜、要給開發商做好服務生的易居中國，從美國退市奔赴聯交所，敲鐘現場，半個地產圈的大佬都出現了。碧桂園、恒大、萬科分別持股15%，股東名冊裏26家房企和一眾老闆赫然在列。

頭部房企俱樂部一席難求，融資難的大環境中，都如寒附火者，要離融資火種近一點，也如沙漠駱駝，要離綠洲水源近一點，再近一點。

2015-2016年發的公司債，捱到了今明兩年的償債高峯；土地前融+表外融資+表內信貸的裏應外合，遇到了一輪嚴過一輪的去槓桿；質押的股票市值下滑，還掉的信用貸借不回來，增量面臨縮量，審批鏈條拉長，融資現金流漸漸枯竭，資金鎖鏈慢慢收緊。

融資收緊、槓桿下降、非標趨嚴，企業自籌和銷售改善成為平順現金流的主要渠道。

截至今年10月份，房企累計負債達到了33.39萬億，換來的是78.44億平米的在建工程，但是在建工程要變成銷售回款，需要大量的資金投入，手裏的貨再多，區域佈局再好，現金流斷了，也只能賣項目賣股權，斷臂求生。

有過2014年樓市蕭條的慘痛記憶，饒是身經百戰的融資總監大嘆，今年四季度完成了去年一整年的工作；不僅如此，投資部被告知拿地併購全面暫停，真有非拿不可的項目，自己帶資金方案上會；財務部的同志都要擼袖子加入全民營銷的熱潮，在朋友圈裏吆喝起買房優惠送物業費。

活下去的冰與火之歌

萬科在會場四面掛出“活下去”的巨幅標語時，應該沒有想到“活下去”會從房企的哀鴻遍野，演變成一場寒冬裏的全民焦慮。

裁員潮、償債潮、降價潮，潮起潮落的風浪聲中，房企開始大撤退。

某開發商老闆曾對外説，要在大家都沒準備好的情況下加速推盤，才能搶去化搶回款，另一位老闆則在內部説，要在其他人沒有反應過來之前完成裁員，才能在退潮時提前瘦身，而博弈論告訴我們，當所有人都這麼想的時候，行業冰封的拐點就會加速來臨。

地產行業大資金掄、短週期轉的矇眼狂奔，終於在資金、政策、購買力的重重阻力中慢了下來。過去一個區域一個區域的搭整建制團隊，一個項目一個項目的大規模挖角同行，拿地熱潮、併購大年裏招的都是區域總、投拓口、設計狗，現在為了把房子賣出去，統統換成了營銷崗、融資崗和銷售崗。

由於快速擴張抬高的行業平均薪酬，反而成為企業全面收縮的最佳理由。於是，還能緩還能等的職位全部停招，年終獎延遲或者縮水，壓縮成本先從減薪開始，還有大批企業借人員優化、結構調整或業務重組的由頭，開始裁員，甚至於放棄併購擴張，壓縮投資團隊；放棄某個城市，回撤整個區域；放棄某個板塊，裁掉整個佈局。

一半是海水一半是火焰的分野之間，頭部房企的策略頗耐人尋味。

萬科十幾年如一日居安思危引導輿論，一句活下去讓中小房企瑟瑟發抖，一邊兵馬合擊推盤降價，一邊糧草先行加速囤地；恒大引領行業成本創新高，許老闆豪擲10億美金，18億美元債的成本飆升至13.75%，房企境外美元債市場為之虎軀一震；在全國有2000多個工地的碧桂園，率先鎖定了今年的頭把交椅，然後説，來吧，我們提質降速。

房企轉型潮，在今年冬天的寒風裏，被悄悄隱去了，畢竟對於很多房企來説，今年的主業是“活下去”，能把主業做好，已實屬不易。快週轉的路徑依賴，高槓杆的成敗同源，生存以上生活以下，不轉型可能死得快，轉型只怕死得更快。

轉型對於頭部房企是雨穿竹林，吟嘯且徐行，對於其他房企卻是上下求索而不得的奢侈品。

大買賣裏的巨頭整合

01 有人跌跌撞撞，有人幸福平安

2015 年以來，華夏幸福第一次被擠出行業前十，史無前例的環京限購對於重倉佈局的華夏幸福無異於致命一擊，在負面和波折中，這一年過得既不“幸福”，也不“平安”。

這家一直以“產業新城運營商”自居的非典型房企，先是被傳“資金鍊斷裂”，再是年報遭上交所18問，最後終於靠着和平安的“百億牽手”化解危局。

7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。轉讓完成後，平安資管合計持股19.88%，躍升華夏幸福第二大股東。

此次“城下之盟”附有極為嚴格的對賭條件，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

這一單被業內評價為資本洗牌、屯糧續命，擁抱融合的交易背後，是各懷心思的盤算和考量。

開火鍋店的王老闆，已經多年不出現在融資飯局和擔保合同上，在今年朝不保夕的焦慮中，無奈當了丙方；已經悄然位列碧桂園、融創、旭輝二股東的“隱形地王”平安則在產業地產喜落一子；賣身的華夏幸福成功脱困，融資成本在迅速攀升之後又平穩回落。

三個月之後，華夏幸福再次出讓項目，向萬科轉讓環京部分項目股權，發生在萬科高喊“活下去”之後的這一筆交易，被視為兩家十強房企之間的洗牌式合作。

這意味着，華夏幸福幾乎以成本價將10個住宅項目肥瘦搭配的拱手奉上，解了環京腰斬去化緩慢的圍；而這筆買賣對萬科而言更是一石二鳥：環京區域經過2年調控，政策有鬆動跡象；且貴為物流地產一哥的萬科藉此前的物流地產佈局向環京區域導流，大有可為。

02 融創vs金科，波譎雲詭的控制權之爭

融創與金科的愛恨情仇在今年再次暗湧，這一場歷時三年的股權爭奪，從2016年金科謀求轉型的定增“引狼入室”開始，經歷了修改公司章程、增加職工代表董事的防禦工事，經歷了雙方輪番增持的來回拉鋸，經歷了金科先後兩次綁定一致行動人增加持股比例，形成了大股東和二股東雙雙逼近30%的要約收購紅線，差一點就要上演A股首個競爭性要約收購大戰。

千鈞一髮之際，黃紅雲經高人指點，合理利用股份回購註銷規則，回購註銷員工股權激勵計劃中的83.75萬股，僅用228.64萬元的代價，減少了股份總數，拉開了股權比例，規避觸發全面要約收購的同時，成功捍衞了控制權。

據悉，兩軍對壘戰局正酣之時，金科心腹部將全線回朝兵師總部，佔據核心重要崗位以抵禦融創系人馬可能的入侵和清洗。

作為融創的“革命根據地”，重慶無疑具有某種戰略意義，而金科在重慶的區域龍頭地位和主城區506萬平米的可建體量，也讓融創頗為覬覦，先後斥資70億增持的多年耕耘變成一筆財務投資，不知道為樂視潸然淚下的孫宏斌是否甘心。

03 瘦身、收斂、甩賣的萬達，能否逆風翻盤？

12月22日，彭博億萬富翁榜公佈，中國富豪中超過三分之二的人財富出現縮水。曾經的 “小目標”首富王健林財富縮水108億美元，是亞洲億萬富翁中損失最為嚴重的一位。

從去年到今年，王首富度過了急轉直下的大徹大悟，不斷減負瘦身，通過資產出售、剝離和重組，總計完成了過千億元的資產大騰挪，堅定的向輕資產轉型。

去年7月，萬達商業分別與融創中國、富力地產簽署了轉讓協議，萬達將77家城市酒店全部股權以及13個文旅項目的91%股權分別轉讓給富力和融創，高達637.5億元的總對價也被業內稱為“世紀交易”。

今年10月29日，這筆世紀交易打上了一枚價值62.8億的補丁，暨13個文旅項目出讓後，萬達又將配套文旅管理運營團隊如數交付融創，完成了萬達文旅的全面瘦身和融創接盤的平穩過度。

12月17日，綠城中國公告稱，將以27.18億元現金受讓百年人壽11.55%股權，賣方正是萬達集團。恒大人壽和前海人壽的責令整改在前，中天金融重組華夏人壽受阻，綠城金融的低調潛行不知能否獲批。

04 地產江湖，羣雄圖譜

有人百戰歸來，也有人黯然離場。

​廣東老牌房企粵泰股份、温州舒氏兄弟把持的五洲國際、深陷蘿蔔章風波的華業資本、1元退市的中弘股份等一眾房企都先後因高槓杆、多元化陷入債務違約的資金危局。他們倒下的原因，可能正是當年崛起的理由。

平安夜，位列百強的銀億股份爆出3億債券違約，未能按期足額兑付“15 銀億 01”本金，而6天前，國資寧波開投逾10億戰略入股銀億，在A股全面上演的進退戰火再次蔓延到了地產江湖。

有人辭官歸故里，也有人星夜赴考場。

2018年，港交所改革IPO制度開門攬客以來，大批房企蜂擁赴港上市。截至11月底，正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團登陸港股IPO，另有中梁控股等7家中型房企申請赴港上市。

在這個動盪不安的年份，依然有一批中小房企突出重圍。新城、中梁、祥生、新力等佼佼者，在經歷內部變革、戰略調整後，業績明顯上升，規模迅速擴大，加速拿地步伐，成為行業黑馬。

“走，去新能源汽車市場，開荒！”

據不完全統計，碧桂園、恒大集團、萬達集團、寶能集團、華夏幸福、萬通地產、冠城大通、大名城、國驊集團、綠地集團等10家地產企業已經佈局新能源汽車產業，2017-2018年投資規模已接近500億元，而計劃總投資更是超千億。

數據來源：搜狐汽車

儘管恒大健康與FF的塑料花投資情難以為繼，萬通地產收購星恆電源告吹，珠海銀隆潰不成軍，王文學不再擔任合眾新能源法人，但依然有前仆後繼者，懷揣產業騰挪、實業報國的理想，力圖打通一條從零部件到物流運輸，從曲線圈地到造城賣房的跨界產業鏈。

在傳統地產日漸式微的當下，對於開發商們而言，尋找一個能夠承接海量資本、處於政策紅利風口、發展路線明晰的新興行業，無疑是當務之急，而入主新能源汽車領域囤積大片廉價土地，佔據汽車這一大宗消費品迭代的制高點，乃至營造資本運作的想象空間，都成為大佬造車夢的落腳點。

從黃金十年到洗牌十年

2003年，國務院18號文官宣，房地產成為國民經濟的支柱產業，2004年“831”大限令下，招拍掛全面啓動，中國房地產黃金時代序幕徐徐拉開。

九萬里風鵬正舉。風休住，蓬舟吹取三山去。

伴隨着2014-2015年房市的蕭條和土地出讓金的大幅滑坡，三年去庫存開始。

棚改貨幣化，成功轉移了槓桿也消耗了庫存，沒有基礎產業支撐的三四線城市，居民收入水平沒有明顯提升，到了經濟下行週期，揹負房貸壓力，錢包被房子掏空、財務狀況堪憂的棚改户們面臨的，很可能是斷供和失業的雙重窘困。

同時，在長效機制的支配下，一二線城市的房地產市場供應結構慢慢改變，也可能成為左右樓市進程的重要推手。未來5年，北京供應25萬套共有產權房，上海供應70萬套租賃房，開發商、區域、城市和產品，都將在撲朔迷離的風雲激盪中不斷分化。

在放鬆與收斂、冒進與調控的交織中，住房已經成為中國居民最重要的資產，居民部門槓桿率一路攀升，房價的任何波動都會對家庭財富、社會消費乃至經濟增長產生重大影響。

數據支持：尋瑕研習社

房地產和經濟增長的互相捆綁如同赤壁之戰的鐵索連環，既要靠房地產來拉動經濟增長，又要遏制房價的過快上漲，避免貧富差距、矛盾升級，還要大力供應保障性住房，維護社會穩定。在穩字當頭的主旨下，房地產從支柱產業逐漸轉變成壓艙石和蓄水池，形成了上下游綿延，產業鏈縱橫，體量百萬億級的一艘巨輪。

但倘若土地財政依然是地方經濟的錢袋子，倘若沒有新的經濟增長點取代房地產的支柱地位，房價的漲跌就依然在大小週期裏一次次輪迴，在長短期政策博弈中左右搖擺。

美人多遲暮，英雄終落寞。江湖路遠總風波

如果説過去十年是房地產的黃金十年，那麼未來十年就是房地產的洗牌十年。

確實還有無數人，糾結留戀地產盛宴的音樂未停，依然嚮往短平快、高週轉的舊時光，但行業底層的邏輯、未來市場的格局、財富創造的驅動，都在2018這一年裏悄然改變着。

這一年，房貸租金抵個税終於落地；這一年，住房租賃資產證券化領域的首份政策文件出台；這一年，房地產税立法提速；這一年，全國不動產登記工作，進入全面運行階段；這一年，土地管理法、城市房地產管理法迎來修訂，農地改革進一步釋放紅利。

未來十年，希望房住不炒不再是口號，居者有其屋不再是期許，地產江湖除了排名體量的廝殺爭奪，可以多一些門派招式的變幻升級，多一些內功心法的潛心修煉，多一些百舸爭流的金鼓齊鳴。

The only easy day was yesterday.

參考資料：

1 中國房地產市場形勢總結&趨勢展望-20180616-中國指數研究院-83頁

2 房地產行業2019年度策略：穿越週期的迷霧-20181210-安信證券-54頁

3 世聯行-中國房地產三季度報告-2018.11-19頁

4 恒大研究院-2019年房地產市場展望-20181213-6.0

5 20181109-恒大研究院-房地產：高房價之困

6 20181210-中信證券-房地產行業專題報告：地產龍頭的2040年

7 2019年亞太區房地產市場新興趨勢報告-普華永道

8 普華永道房地產行業併購2017年全年回顧