房地產依賴度排名：海南、鄭州、西安敲響警鐘_風聞

文丨西部君

“房地產依賴度”，是衡量一個地方經濟發展含金量的重要指標。其主要計算方法是房地產投資佔地方GDP的比重。

最近國家統計局公佈了2018年前11個月，31個省份的房地產投資情況。數據顯示，其總量達到110,083億元，已超2017年全年投資額(109,799億元)。

這意味着，今年全國的房地產投資總額較去年仍是上漲的。

在今年樓市調控不斷加碼，據稱各地房地產調控次數總計達到創紀錄的400餘次的背景下，這一結果或讓人有點意外。

這也再次説明，地方經濟對於房地產依賴的告別，沒那麼容易。

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廣東、浙江成最大房地產投資户

先看具體數據：

上述統計數據，有幾個比較突出的點：

**1.**截至今年11月，全國有廣東、江蘇兩省的房地產投資額突破一萬億元，去年只有廣東一省。

**2.**投資額度達5000億以上的省份，還有浙江、山東、河南、安徽、四川。

除安徽外，其餘6個的經濟總量剛好處於全國前六。從這一點可以看出，房地產投資與一個地區經濟的緊密聯繫。

3. 投資不到1000億的省份，除黑龍江外，都位於西部。綜合人口、經濟總量，這與投資額排在前面的省份都是經濟大省，形成了對應關係。

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海南、安徽、重慶房地產依賴度最高

不過，相較於投資總量，要看一個地方經濟對房地產的依賴度，主要還是得看房地產投資佔GDP的比重。

由於數據統計的關係，這裏僅看前三季度的情況：

前三季度數據顯示，房地產投資佔GDP比重最高的是海南，達到34%，也是全國唯一一個比重超過30%的省份。

今年海南官方曾專門強調，“海南不能成為房地產加工廠”。由數據看來，的確是很有針對性。

不過，與去年相比，今年海南的房地產依賴度已經下降了10個百分點。這表明房地產調控展現了一定的效果。

特別是考慮到海南今年獲批建設全島自貿區的政策紅利，這一調控成績值得肯定。

其它在15%以上的，還有安徽、重慶、雲南、浙江、貴州、福建、廣西、陝西、廣東。

它們在分佈上無明顯的規律，東中西部地區都有。

而低於10%的省份，為山東、山西、吉林、新疆、黑龍江、內蒙古、西藏。除山東外，全屬於欠發達地區或是經濟出現危機的地方。

比如東三省，因為近年來整體經濟陷入低迷，加上人口流失加速，導致房地產投資走低。

其它如山西、內蒙古、西藏，本身經濟和人口都有限，房地產投資空間小，佔比不高，很正常。

如果對照前三季度的GDP增速情況，一些對房地產依賴度高的地區，也恰恰是GDP增速較快的地方。

像雲南、貴州、福建、安徽等的增速都在8%以上，説明這些地方的經濟增速，靠房地產的拉動作用較明顯。

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西藏、寧夏房地產投資增速兩極化

從房地產投資的變化情況看：

最突出的一點是西藏今年的房地產投資額度較去年猛增了136%。

究其原因，中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，是因為當地棚改貨幣化安置比例高。另外就是基礎設施投資帶動了房地產投資。

但如此高的增長率，還是與當地的房地產投資基礎小有很大關係。比如前三季度，西藏的投資額度僅有91.75億元，是前三季度全國唯一一個房地產投資額度未過百億的省份。

另外，吉林省的房地產投資今年雖然增加了30%，但佔GDP比重只有9%，總量低是一個重要因素。

在人口外流的大背景下，東北地區的房地產投資增長有明顯的天花板。要避免的是再依靠房地產投資來強力拉大經濟。

有7個省份的房地產投資出現下降，其中海南降低了12.8%，這與其佔比降低了10個百分點形成呼應。

寧夏降低了30.7個百分點。表面看比較誇張，其實實際情況可能並不算有多麼特殊。畢竟，寧夏的GDP總量也才3000多億元，數字稍一變動，比例都可能很高。

河北的降低或許與雄安新區調控有關。

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鄭州、西安房地產依賴度發出警報

當然，一個省份對於房地產的依賴度，可能缺乏足夠具體的參考性。如細化到城市的話，指向性就會更明顯。

由於各城市2018年的數據還沒完全公開，西部君分別查詢了2013年和2017年多個城市的數據情況。

從上圖可以看出，25個城市中，從2013—2017年，房地產依賴度上升的只有鄭州、南京、濟南、佛山、蘇州、天津、深圳共7個城市。可見，近5年來，大多數城市對於房地產的依賴度其實是在下降的。

雖然在過去的5年時間裏，幾乎所有城市的房價都經歷了大翻身，但由於調控密集，經濟本身的增長速度也不慢，多數城市對房地產的依賴度還是得到了較好的控制。

不過要看到的是，西安、福州、重慶、合肥、鄭州、武漢等城市的房地產依賴度仍在20%以上，處於高位狀態。特別是鄭州、西安還超過了30%。

這兩年西安房價有明顯上漲，房地產的依賴度能夠實現略有下降，一方面説明其它領域的產業佈局和投資並沒有輸於房地產；但另一方面，高達30%的依賴度也還是反映出，西安在其它方面需要加大力度。

5年來，房地產依賴度上升最多的是鄭州，達到14個百分點。這幾年鄭州的GDP增速不算慢，今年更是將邁入萬億俱樂部。但是，房地產投資幅度還是上升過快。

鄭州這幾年的新區建設以及基礎設施建設拉動了房地產投資，應是主要原因。但是，如何實現平衡發展，不能不重視了。

對房地產依賴度下降較明顯的大連、哈爾濱、長春，都屬於東北區域。主要原因可能不是其它方面的增長勢頭超過了房地產，而是經濟形勢原因和人口外流，也同時限制了地方房地產的投資空間。

綜合來看，不管是省，還是城市，“經濟對房地產依賴度”到底多少合適，並無確切的標準。關鍵還是要看各地的具體發展階段和經濟形勢，不是越高越好，但也未必是越低越好。

只是，從基本面看，一些省份和城市在告別對房地產的依賴上，還有很大的空間需要挖掘。近期，從菏澤到衡陽的調控和限購放鬆跡象，會不會重新加劇一些地方對於房地產的“刺激”，是個不小考驗。