從狂熱到冰封：2018中國樓市十大瞬間_風聞
观察者网用户_243807-2018-12-28 18:38
文|凱風
一半是海水，一半是火焰。
2017年的樓市，是恐慌與彷徨交織。2018年的樓市，則是從狂熱到冰封，逆轉之快，令人瞠目。
上半年，是買到就是賺到的邏輯，上到98歲的老奶奶，下到12歲的小朋友，無不加入搶房大軍。下半年，則是降價維權的主場，從杭州到廈門再到小縣城，無論開發商如何賣力促銷，購房者都不願意入市。
一開始都是“房價不會跌”的信仰，到了下半年都成了“房價還能怎麼漲？”的質疑。這一年的形勢變化，生動體現國人對於房價的糾結與無奈。
瞭解過去才能看清未來，2018年中國樓市到底發生了什麼？
01
六個錢包
經濟學家樊綱可能從來沒有想到，自己的一句話竟然成了2018年中國樓市的第一關鍵詞。
在4月份一場演講中，樊綱在回答現場觀眾“年輕人應該買房還是租房”的提問時表示：
年輕人如果要結婚了，雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的“**六個錢包”**能一起湊出首付，建議還是買房好。
一石激起千層浪。
從現實邏輯來看，樊綱此話不無道理：過去20年房價持續上漲的經驗，讓他們看到只有買房才能一夜“暴富”，不至於被時代拋棄，唯一的問題就是想方設法上車。
**問題在於，這一切都是建立在房價持續上漲的基礎之上。**如果房價一旦下跌，六個錢包全部陷進去，有誰能承受如此之大的代價？掏空了六個錢包，父母養老要不要，醫療怎麼辦，出現大病又如何？
沒人能回答這些疑問。
**事實上，六個錢包，正是支撐這一輪房價上漲的關鍵所在。**掏空六個錢包，湊齊首付，然後在承擔起七成的貸款債務，居民加槓桿的過程由此完成。
當然，手上有幾個億資產的人，拿出個幾千萬去炒房，不過是街頭的猜大小遊戲，贏了繼續放大自己的財富，輸了也不會傷及根本。
而對於耗盡祖輩積蓄才能湊齊幾十萬上百萬首付的人，這就是人生的全部投注，不僅父母數十年的積蓄被一次清空，自己也要付出未來二十年的青春。
這個遊戲，剛需家庭真敢玩麼？
02
萬人搶房
萬人搶房，是2018年上半年的樓市風景。
在5-6月的杭州，98歲老奶奶親自上陣搖號，“買來用於自住”；一名女性在搖號排隊現場，由於體力不支暈倒。高峯時期，僅杭州一地，搖號凍結的資金高達300億元之巨。
在成都，7萬人搶1000套房子，排隊提交材料的隊伍一眼望不到盡頭。
在深圳，一樓盤未售先紅，開盤前先交500萬誠意金才能獲得搖號資格，房子起步價2000萬，選房限時2分鐘，否則視同放棄。
在西安，某樓盤搖號前日，“內定關係房”名單被曝光，其中不乏公職人員。截至5月28日，當地已進行了142人次的調查核實工作。
排隊排到暈倒，98歲老奶奶親自上陣，7萬人瘋搶1000套房子，“內定關係户”橫行……這一輪搶房大戰，令人瞠目結舌。
究其根本，在於限價搖號製造的套利空間。高峯時期，在杭州某樓盤，新房搖號價格僅為1.85萬元，而周邊二手房早已突破3萬，一套房子動輒就是上百萬的利差。
然而，這樣的遊戲顯然維持不下去。到了下半年，搖號最為熱鬧的杭州、成都，樓市紛紛消停。
03
降價維權
降價維權，是2018年下半年各大城市的常態。
最早的一起是從北京通州開始的。
6月30日，北京通州某樓盤，數十名身着印有“退房”字樣短袖的老業主，聚集於售樓處，要求退房，原因是房價從高位降了1萬元左右。
這一事件，拉開這一輪樓市降價維權的序幕。
到了9月底，杭州某樓盤二期降價40萬，老業主在現場打起橫幅，要求“還我們的血汗錢”，有業主滿臉不可置信：不是説亞運之前一直漲的嗎？
從杭州開始，降價維權開始蔓延開來。廣州、廈門、合肥乃至安徽四五線的小縣城，到處都是維權退房的身影。
**房價跌了就不幹，這樣的事在歷史上反覆上演。**2008、2011、2014再到這一次的2018年，降價維權向來都是樓市下行週期的標配大戲。
這背後，一方面房子是大宗投資，一個房子，就足以掏盡一個家庭的六個錢包。如果剛買完房就下跌，沒有多少人能接受這種代價。
另一方面， “大鬧大解決”的思維，又給了他們以現實的勇氣；房價不能跌的“隱性擔保”，為所有人提供了強大的底氣。
04
降價未遂
降價未遂，這個詞語註定要被寫入房地產歷史。
與降價維權成為樓市下行週期的標配大戲一樣，地方政府的態度在歷次下行週期裏也如出一轍。
11月初，人民日報海外版旗下新媒體俠客島曾報道：
安徽某地開發商因降價被約談，還有一地開發商在有關領導親自調研之後，房價便又回漲。
雖然這兩地紛紛否認有此事，但誰最擔憂房價下跌，可謂一目瞭然。
地方政府為何如此在意樓市漲跌？
根本原因在於，樓市漲跌，關於土地財政的基本盤，也關乎房地產拉動經濟的效應。
一旦樓市下行，不僅土地流拍成為常態，房地產對於經濟的拉動力也會受到影響。
05
開發商舉報自己
房價下跌，業主因為利益受損而維權。房價上漲，自然也少不了開發商為了鉅額利益而鋌而走險。
8月份，西安一開發商自己舉報自己無證銷售。以此為由，在商品房售出兩年後，將業主告上法庭，欲收回所售房產。
這兩年，西安房價可謂一路高漲。就涉事樓盤而言，2016年業主購買時價格僅為7000元；2018年8月，周邊樓盤均價已經高達2萬多元。
從7000多到2萬多，短短兩年多時間，就是兩三倍的漲幅。
的確，按照法律規定，開發商無證違規售房，購房合同無效。顯然，一旦購房合同被認定無效，開發商僅需退回業主兩年前繳納的房款，頂多再附加一點利息。即便可以認定開發商有意欺瞞，業主最多也只能獲得不超過一倍的賠償。
當然，開發商違規，行政處罰也必不可少。無證售房，雖説可以沒收違法所得，但實際上很少見。
與業主因房價下跌而要求退房一樣，開發商玩舉報自己的套路，無非是試圖通過法律陷阱，攫取房價暴漲的鉅額收益。
用違規和毀諾來賺取利益，這讓市場規劃、契約精神和法律制度都成了戲耍的對象。
06
五星期的家
2018年，對於碧桂園來説，可謂諸事不順。
雖然坐到了房地產一哥的位置，但一連串的工地事故，不斷湧現的質量維權問題，要求設計院“通宵出圖”的不專業表現，讓碧桂園迅速成為全國焦點，而高週轉模式則被歸為這一切的癥結。
五星級的家，原本是碧桂園的招牌式標語。在現實面前，迅速成了“五星期的家”的調侃。
為這場風波火上澆油的，則是一場怪態百出的新聞發佈會。
8月3日，碧桂園在佛山總部舉辦新聞發佈會，總裁在會上致歉， 本來是挽回聲譽的行動，卻因為兩件事，再度引發軒然大波。
一件是，碧桂園為現場參會的記者，一個準備了一個“香奈兒”，不少媒體人和自媒體人為維護清白，主動拒收伴手禮。
另一件是，楊國強在會上自剖心跡：我是天下最笨的人了。
意思是説，自己每天都在為社會而忙，花的錢不是自己的，做的東西不是自己的，本來可以跟着王石大哥去爬珠穆朗瑪峯，所以説是天下最笨。
這段話迅速加入了“不知妻美劉強東”的七字組合：天下最笨楊國強。
這還沒有結束，在這場會上，道歉的是總裁，而不是掌門人楊國強。“楊國強，你為什麼不道歉”，這句話，又在網絡上響徹了數天之久。
在碧桂園20多年的發展史上，這個“可怕的順德人”從來沒有如此被動。
高處不勝寒，高週轉也不勝寒。
07
活下去
一句“活下去”，讓2018年的樓市瑟瑟發抖。
説這話的是行業龍頭萬科。在9月份的內部講話上，鬱亮首先拋出了這個判斷：未來三年，萬科要把活下去這三個字作為基本要求。
9月底，萬科將“活下去”這個三個紅底白字的標語，掛到了會場上，由此引發軒然大波。
萬科究竟是真悲觀，還是假哭慘？
你説萬科真悲觀？2018年以來，萬科拿地金額位居各大房企之首；從10月到11月，萬科還陸續抄底了華夏幸福、海航和嘉凱城等多個項目。
你説萬科假哭慘？從9月開始，萬科多個項目打折降價，甚至給廈門維權業主退房。在三季度報告裏，萬科更是計提存貨跌價準備41.4億元，這一數字在上半年還只是15.37億元。
行業龍頭的心真難猜，不過對於以穩健著稱的萬科來説，每一次調整，都是下手的好機會。這也是萬科這段話引發整個行業牴觸的核心原因所在。
幾個月過去，鬱亮説：
沒想到一張照片讓大家這麼激動，因為造成了惡劣的影響，萬科開除了三個泄密員工。
鬱亮解釋説，把每一天都當成最後一天來活。
你過冬準備得更充分，天氣暖和了，你也沒什麼事。但你準備不足，就會有問題。
這話不是沒有道理。
08
長租公寓爆倉
網貸能與租房掛鈎，這在過去，打破頭都讓人想不出來。
長租公寓，就實現了這個玩法。
8月份，杭州一家名為鼎家網絡的長租公寓爆倉。鼎家破產約有4000户租客受損，涉及的網貸平台有6家。爆倉之後，不僅業主拿不到租金，租客還背上了網貸公司的“分期貸款”協議。
這一切是怎麼發生的？
第一步，長租公寓中介運營方把租金變成分期貸款。指定租客通過網貸APP繳納租金，租客以為繳納的是房租，實際上是在償還“分期貸款”。
第二步，中介空手套白狼。網貸平台一次性扣掉12月的租金，這筆錢隨即進了中介的口袋，而在業主那一邊，中介只需要按季度付租金，剩餘的資金則截留下來為己所用。
第三步，資金鍊斷裂。如果中介和網貸都不發生問題，這個鏈條就不會斷裂。租客以為自己正在按月付房租，房東以為自己穩穩收到了租金。但是，一旦網貸平台暴雷，或者中介資金鍊斷裂，那麼問題就嚴重了。
一言以蔽之，這種模式，就是中介利用租客信用加槓桿，把一門簡單的租賃生意，生生做成了複雜的金融遊戲。
租賃時代將要到來，但長租公寓為了跑馬圈地，不惜將租賃生意做成金融遊戲，這顯然不是正途。
09
搶人大戰
忽悠之間，幾乎所有城市發現，人不夠用了。
於是乎，搶人大戰，從一線城市到二線城市，從沿海城市到內陸城市，不斷蔓延。
武漢大學生買房打8折，長沙大專生即可落户，南京40歲以下本科生可先落户後就業……送錢送房送户口，搶人大戰愈發白熱化。
這其中，最核心的搶人之策，是基於送户口衍生而出的房票制度。在限購圍城的大環境下，户口等同於購房資格，放開落户限制，就相當於在限購圍城上打開缺口，送出一張張房票，讓大學生能以最快的速度抵達售樓處。
這一利器最為醒目之處在於，它具有應付不同環境的雙重特性：
在樓市火熱的階段，房票是搶人的籌碼；
在樓市相對消停的階段，房票又是刺激的利器。
這筆生意，穩賺不賠。
搶人還是搶房，一時間成了默而不宣的潛規則。
在搶人大戰推波助瀾之下，僅西安一地，一年多時間就新增户籍人口100多萬，而當地房價也隨之水漲船高。
10
調控過山車
從史上最嚴到樓市鬆綁有多遠？
不會超過三年時間。這就是樓市調控的三年定律。
從2016年10月到2018年10月，兩年時間，全國各地共計100多個城市，累計出台調控高達700餘次。 僅今年前10個月，累計調控頻次高達400多次，平均每天就有一次以上的調控。
然而，到了11月之後，樓市調控戛然而止。11月和12月加起來，僅僅只有10多次調控，而且力度完全不同以往。
**到了2018年即將收官之際，樓市突然鬆綁。**先是山東菏澤取消限售，打響全國樓市鬆綁第一槍，上層對此並無表示反對，政策底線被試探而出，於是鬆綁接二連三。
**為什麼樓市調控轉變如此之快？**究其根本，中國樓市是政策市，政策市下一切都會隨着經濟形勢而變。而樓市調控本身就是逆週期的。越是火熱，調控越是嚴絲合縫；越是衰弱，調控越會留出巨大寬鬆空間。
顯然，樓市調控放鬆，並不代表房價就要再度上漲，只能説明房價剛剛調整，一些地方已經撐不住了。
11
結語
2017年中國樓市，留給人們的是房價大漲的印象。2018年中國樓市，給出的是一場從狂熱到冰封的公開課。
2019年的樓市，會給人們留下什麼？
穩地價穩房價穩預期的年度目標，有無可能完成？房住不炒的大定位，又該如何實現？喧嚷已久的房產税會不會出台？樓市是高位盤整還是一路向下，抑或重啓上漲勢頭？
這一切都不確定。唯一能確定的是，2019年是相當困難的一年。
經濟面對更多的不確定性，樓市也將面臨更大的不確定性，這顯然不適合投資豪賭，一切安全為上。
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