上車河西最好的時機是十年前,其次是明年_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-31 16:04
文章首發於公眾號:叁裏河
作者:江大橋
十年前,河西剛剛起步,是當地人眼裏的一塊小灘塗,買到就是賺到;十年後,樓市再次進入熊市,且未來差異會更加明顯,是上車的好時候了。
“沒有千萬資產,都沒資格露宿河西的街頭。”這是今年2月,知乎關於南京河西地區凌晨排隊搖號的一條回覆。
去年南京河西的樓市是超乎想象的火爆。
“正在抽驗!已有42人被取消資格!週六1.5萬人搖河西3177套房!”“震驚全國!南京近萬人連夜排隊搶房 樓市不好?打臉了吧”“為什麼這麼多人想擠進南京河西?”
這樣的標題,在去年關於南京樓市的報道中隨處可見。在《“南京河西樓市瘋了:500萬的一套房,竟遭600人爭搶”》一文中提到,去年9月,河西南魯能公館一套退房,由於超過600人報名,由原先的三成首付變更為全款。該項目的置業顧問甚至打電話通知報名者,到售樓處簽署全款承諾書,要求三天內付齊全款。
畢竟當時全國買房都跟瘋了一樣,河西賣得好也並不奇怪。但到了今年樓市開始變得緊張起來。
根據易居數據,2018年上半年南京新房(不含高淳、溧水)成交22775套,環比下跌31.3%,同比也下滑了16.3%。上半年新房成交均價為25732元/㎡,環比上漲1.4%,市場表現為量跌價升,二手房成交35763套,環比下跌18.2%,同比則下滑了28.2%。
比如5月,《中國江蘇網好冷清!南京開盤8家樓盤7家沒賣完》中提到,江北純新盤大華錦繡時代,搖號中籤率74.6%,江寧湖熟梁台煦府平推210套房源,總價僅104萬起,但報名人數僅為87人,賣出不到四成。江北的三金鑫寧府,平推140套毛坯房源,均價也只有25599元/平方米,賣出七成左右。江寧的弘陽禹洲時光春曉,推出316套毛坯住宅,當時認購套數只有22套。城北的幾家樓盤,像江山匯悦山府、嘉譽山,都只賣出七八成。只有高淳的中交榮域開盤當天全部賣光,8200元/平方米的394套毛坯房源,吸引2292組客户搖號,中籤率僅有17%。
6月河西依然是熱鬧非凡。
當時,南京河西佳兆業城市廣場、綠地華僑城海珀濱江、升龍桃花園著3家一同開盤,3家樓盤參與搖號的購房人超過了2.1萬組,其中佳兆業城市廣場的475套房,有12524人搖號,創下南京樓市歷史上單盤報名人數最高紀錄,中籤率僅3.8%。交匯點報道中提到一位購房者,共借1000萬,同時參加了3個樓盤的搖號,最終搖中綠地華僑城海珀濱江樓盤。
到了11月,南京主城18個樓盤推出的4891套房,僅7盤賣完,河西佳兆業城市廣場加推的287套房源,均價3.5萬,吸引6445組買房人,中籤率4.5%,近4小時就全部賣完。
2017年11月河西佳兆業城市廣場,加推了共366套非毛坯房源,19#銷許均價為35552元/平方米,20#銷許均價為34664元/平方米。按照安居客上今年佳兆業城市廣場5.1萬左右的成交價,真是買到就是賺到了。
根據《11月南京房地產市場月度報告》提到,11月,城東板塊受銀城東嶽府(本案成交4套,佔總比44.4%,居家40973元/㎡)影響,均價大幅上升;城北板塊受暴力國際社區(備案成交274套,佔總比17.7%,均價25792元/㎡)等項目影響,大幅下跌;河西板塊受勝科星洲府(備案成交301套,佔河西總成交66.2%,均價37763元/㎡),拉低河西整體均價。
在365淘房《南京近5年房價變遷史》的圖表中可以看到,雖然河西漲幅在8大板塊中並不突出,但如果看單價,河西已經僅次於城中,近4萬的均價,和城中的差距不過2000元每平。
關於河西房價為什麼這麼貴,南京網友給出的答案很一致,“CBD。”
當然這個CBD,不是傳統概念中的商業綜合體,而是河西中央商務區,是華東地區僅次於上海陸家嘴金融貿易區的第二大中央商務區。比如代表企業有,阿里巴巴(江蘇總部)、小米、蘇酒集團、交行(江蘇分行)、招行等;上市公司總部,則有華泰證券、南京證券、紫金銀行、江蘇租賃等。截至2016年底,河西CBD金融業增加值佔GDP比重達27.8%,是建鄴區第一大產業。
看個有意思的數據,2017年,南京有45棟規劃、在建及完工的200米+高樓,建鄴(河西新城)24棟,佔比53%;全市規劃及在建有17棟,河西有13棟,佔比76%。
近日南京市房地產經紀行業協會公佈的數據,截至12月25日,南京市2018年度已成交二手房7.14萬套,在二手房交易中,非本市户籍購房者佔比達64%,其中省內其他城市佔35%。按照2017年數據,而江蘇省總人口8029.00萬人和安徽省總人口6255.00萬人,大概是浙江省5657.00萬人的3倍。所以雖然南京只有830多萬人,且南京以7523元月收入位列全國第八,有源源不斷的外來人口湧入南京買房。
《2.1萬人搖南京河西1475套新房:“限價房”未必買到就賺到》就提到一位外地購房者説,在外地家長看來,孩子在南京成為“有房一族”後,找對象就更有“資本”了。
“南京人的收入,竟然能撐得住如此高房價,是怎麼做到的?”2016年2月,淮水安瀾網的論壇裏有人提問道。
“蘇北、安徽的富人撐起來的。”另一位網友回答道。
但明年河西還能不能保持如此高的房價?
據365新房中心的不完全統計,2019年南京主城預計近50000套房源交付,其中河西板塊僅9個樓盤有新房推出,共計4994套新房。
2018年南京土地市場共成交了80幅地塊,成交總面積達445萬方,成交總金額為827億元,而往年地價偏高的河西,今年只成交了一幅地塊,而且只是商辦用地。2017年河西也僅有兩幅住宅地塊掛牌出讓。
實際上,今年10月開始,河西的成交量就是跌回到半年之前。
據中國網地產報道,中介經紀人提到,“最近成交量下降,之前一套房子掛出來兩週可以成交,現在成交週期可能長達2-3個月,有時一套房子掛出來甚至無人問津,現在能開門的,都要有成交量作為支撐。”河西板塊所在的建鄴區9月成交675套二手房源,比8月的864套,月成交量下降約22%。總體來看,河西南成交均價基本在4.1—5萬/㎡,河西中部成交均價則在5.4—6萬/㎡。
之前,一二手倒掛非常明顯的趨勢正在逐漸減少。
參照和府奧園的成交看,整體也呈現下降趨勢,同時,大户型遠不如中小吃香。
和府奧園 2室1廳 77.47平米南 | 精裝 | 有電梯2018.11.30380萬低樓層(共18層) 2014年建板樓49052元/平 和府奧園 3室2廳 132.13平米南 北 | 精裝 | 有電梯2018.11.16645萬低樓層(共18層) 2014年建板樓48816元/平 和府奧園 2室2廳 77.66平米南 | 其他 | 有電梯2018.10.23387萬中樓層(共18層) 2014年建板樓49833元/平 和府奧園 1室2廳 71.21平米南 | 精裝 | 有電梯2018.07.22362萬中樓層(共16層) 2014年建板樓50836元/平 和府奧園 1室1廳 39平米南 | 其他 | 有電梯2018.05.26210萬中樓層(共16層) 2011年建板樓53847元/平 和府奧園 2室2廳 87.13平米南 | 其他 | 有電梯2018.04.15419萬中樓層(共16層) 2011年建板樓48090元/平 和府奧園 2室2廳 87.13平米南 北 | 其他 | 有電梯2017.10.18410萬高樓層(共16層) 2011年建板樓47057元/平
而佳兆業城市廣場在鏈家上,沒有歷史成交記錄。以3室2廳掛牌615萬,123.94平米的房子為例,在2018年7月21日掛牌之後,近30天僅看過1次,關注房源的人也不超過19個。
中小户型的剛需盤明顯比大户型的流通性更好。同時,河西板塊內的價格差異也開始顯現,比如奧體附近大部分樓盤依然能夠穩定5萬,而到了漢中門大街附近均價就降到3萬,再往周邊,如清荷園2萬出頭也能淘的到。
一二手房價格逐漸恢復理性,房價逐漸分出層級,以及明年沒有那麼理想的預期,明年南京河西的房價預計仍然會是南京最堅挺的區塊,但是去年萬人瘋搶的情況恐怕再難出現。
“買房最好的時時機,是十年前或者現在。”這句話也正好符合當下的南京河西。
十年前,河西剛剛起步,是當地人眼裏的一塊小灘塗,買到就是賺到;十年後,樓市再次進入熊市,且未來差異會更加明顯,是上車的好時候了。