上車河西最好的時機是十年前，其次是明年_風聞

文章首發於公眾號：叁裏河

作者：江大橋

十年前，河西剛剛起步，是當地人眼裏的一塊小灘塗，買到就是賺到；十年後，樓市再次進入熊市，且未來差異會更加明顯，是上車的好時候了。

“沒有千萬資產，都沒資格露宿河西的街頭。”這是今年2月，知乎關於南京河西地區凌晨排隊搖號的一條回覆。

去年南京河西的樓市是超乎想象的火爆。

“正在抽驗！已有42人被取消資格！週六1.5萬人搖河西3177套房！”“震驚全國！南京近萬人連夜排隊搶房 樓市不好？打臉了吧”“為什麼這麼多人想擠進南京河西？”

這樣的標題，在去年關於南京樓市的報道中隨處可見。在《“南京河西樓市瘋了：500萬的一套房，竟遭600人爭搶”》一文中提到，去年9月，河西南魯能公館一套退房，由於超過600人報名，由原先的三成首付變更為全款。該項目的置業顧問甚至打電話通知報名者，到售樓處簽署全款承諾書，要求三天內付齊全款。

畢竟當時全國買房都跟瘋了一樣，河西賣得好也並不奇怪。但到了今年樓市開始變得緊張起來。

根據易居數據，2018年上半年南京新房（不含高淳、溧水）成交22775套，環比下跌31.3%，同比也下滑了16.3%。上半年新房成交均價為25732元/㎡，環比上漲1.4%，市場表現為量跌價升，二手房成交35763套，環比下跌18.2%，同比則下滑了28.2%。

比如5月，《中國江蘇網好冷清！南京開盤8家樓盤7家沒賣完》中提到，江北純新盤大華錦繡時代，搖號中籤率74.6%，江寧湖熟梁台煦府平推210套房源，總價僅104萬起，但報名人數僅為87人，賣出不到四成。江北的三金鑫寧府，平推140套毛坯房源，均價也只有25599元/平方米，賣出七成左右。江寧的弘陽禹洲時光春曉，推出316套毛坯住宅，當時認購套數只有22套。城北的幾家樓盤，像江山匯悦山府、嘉譽山，都只賣出七八成。只有高淳的中交榮域開盤當天全部賣光，8200元/平方米的394套毛坯房源，吸引2292組客户搖號，中籤率僅有17%。

6月河西依然是熱鬧非凡。

當時，南京河西佳兆業城市廣場、綠地華僑城海珀濱江、升龍桃花園著3家一同開盤，3家樓盤參與搖號的購房人超過了2.1萬組，其中佳兆業城市廣場的475套房，有12524人搖號，創下南京樓市歷史上單盤報名人數最高紀錄，中籤率僅3.8%。交匯點報道中提到一位購房者，共借1000萬，同時參加了3個樓盤的搖號，最終搖中綠地華僑城海珀濱江樓盤。

到了11月，南京主城18個樓盤推出的4891套房，僅7盤賣完，河西佳兆業城市廣場加推的287套房源，均價3.5萬，吸引6445組買房人，中籤率4.5%，近4小時就全部賣完。

2017年11月河西佳兆業城市廣場，加推了共366套非毛坯房源，19#銷許均價為35552元/平方米，20#銷許均價為34664元/平方米。按照安居客上今年佳兆業城市廣場5.1萬左右的成交價，真是買到就是賺到了。

根據《11月南京房地產市場月度報告》提到，11月，城東板塊受銀城東嶽府（本案成交4套，佔總比44.4%，居家40973元/㎡）影響，均價大幅上升；城北板塊受暴力國際社區（備案成交274套，佔總比17.7%，均價25792元/㎡）等項目影響，大幅下跌；河西板塊受勝科星洲府（備案成交301套，佔河西總成交66.2%，均價37763元/㎡），拉低河西整體均價。

在365淘房《南京近5年房價變遷史》的圖表中可以看到，雖然河西漲幅在8大板塊中並不突出，但如果看單價，河西已經僅次於城中，近4萬的均價，和城中的差距不過2000元每平。

關於河西房價為什麼這麼貴，南京網友給出的答案很一致，“CBD。”

當然這個CBD，不是傳統概念中的商業綜合體，而是河西中央商務區，是華東地區僅次於上海陸家嘴金融貿易區的第二大中央商務區。比如代表企業有，阿里巴巴（江蘇總部）、小米、蘇酒集團、交行（江蘇分行）、招行等；上市公司總部，則有華泰證券、南京證券、紫金銀行、江蘇租賃等。截至2016年底，河西CBD金融業增加值佔GDP比重達27.8%，是建鄴區第一大產業。

看個有意思的數據，2017年，南京有45棟規劃、在建及完工的200米+高樓，建鄴（河西新城）24棟，佔比53%；全市規劃及在建有17棟，河西有13棟，佔比76%。

近日南京市房地產經紀行業協會公佈的數據，截至12月25日，南京市2018年度已成交二手房7.14萬套，在二手房交易中，非本市户籍購房者佔比達64%，其中省內其他城市佔35%。按照2017年數據，而江蘇省總人口8029.00萬人和安徽省總人口6255.00萬人，大概是浙江省5657.00萬人的3倍。所以雖然南京只有830多萬人，且南京以7523元月收入位列全國第八，有源源不斷的外來人口湧入南京買房。

《2.1萬人搖南京河西1475套新房：“限價房”未必買到就賺到》就提到一位外地購房者説，在外地家長看來，孩子在南京成為“有房一族”後，找對象就更有“資本”了。

“南京人的收入，竟然能撐得住如此高房價，是怎麼做到的？”2016年2月，淮水安瀾網的論壇裏有人提問道。

“蘇北、安徽的富人撐起來的。”另一位網友回答道。

但明年河西還能不能保持如此高的房價？

據365新房中心的不完全統計，2019年南京主城預計近50000套房源交付，其中河西板塊僅9個樓盤有新房推出，共計4994套新房。

2018年南京土地市場共成交了80幅地塊，成交總面積達445萬方，成交總金額為827億元，而往年地價偏高的河西，今年只成交了一幅地塊，而且只是商辦用地。2017年河西也僅有兩幅住宅地塊掛牌出讓。

實際上，今年10月開始，河西的成交量就是跌回到半年之前。

據中國網地產報道，中介經紀人提到，“最近成交量下降，之前一套房子掛出來兩週可以成交，現在成交週期可能長達2-3個月，有時一套房子掛出來甚至無人問津，現在能開門的，都要有成交量作為支撐。”河西板塊所在的建鄴區9月成交675套二手房源，比8月的864套，月成交量下降約22%。總體來看，河西南成交均價基本在4.1—5萬/㎡，河西中部成交均價則在5.4—6萬/㎡。

之前，一二手倒掛非常明顯的趨勢正在逐漸減少。

參照和府奧園的成交看，整體也呈現下降趨勢，同時，大户型遠不如中小吃香。

和府奧園 2室1廳 77.47平米南 | 精裝 | 有電梯2018.11.30380萬低樓層(共18層) 2014年建板樓49052元/平 和府奧園 3室2廳 132.13平米南 北 | 精裝 | 有電梯2018.11.16645萬低樓層(共18層) 2014年建板樓48816元/平 和府奧園 2室2廳 77.66平米南 | 其他 | 有電梯2018.10.23387萬中樓層(共18層) 2014年建板樓49833元/平 和府奧園 1室2廳 71.21平米南 | 精裝 | 有電梯2018.07.22362萬中樓層(共16層) 2014年建板樓50836元/平 和府奧園 1室1廳 39平米南 | 其他 | 有電梯2018.05.26210萬中樓層(共16層) 2011年建板樓53847元/平 和府奧園 2室2廳 87.13平米南 | 其他 | 有電梯2018.04.15419萬中樓層(共16層) 2011年建板樓48090元/平 和府奧園 2室2廳 87.13平米南 北 | 其他 | 有電梯2017.10.18410萬高樓層(共16層) 2011年建板樓47057元/平

而佳兆業城市廣場在鏈家上，沒有歷史成交記錄。以3室2廳掛牌615萬，123.94平米的房子為例，在2018年7月21日掛牌之後，近30天僅看過1次，關注房源的人也不超過19個。

中小户型的剛需盤明顯比大户型的流通性更好。同時，河西板塊內的價格差異也開始顯現，比如奧體附近大部分樓盤依然能夠穩定5萬，而到了漢中門大街附近均價就降到3萬，再往周邊，如清荷園2萬出頭也能淘的到。

一二手房價格逐漸恢復理性，房價逐漸分出層級，以及明年沒有那麼理想的預期，明年南京河西的房價預計仍然會是南京最堅挺的區塊，但是去年萬人瘋搶的情況恐怕再難出現。

“買房最好的時時機，是十年前或者現在。”這句話也正好符合當下的南京河西。

十年前，河西剛剛起步，是當地人眼裏的一塊小灘塗，買到就是賺到；十年後，樓市再次進入熊市，且未來差異會更加明顯，是上車的好時候了。