上海的“外環之弧”，均價四萬以內你要上車_風聞
叁里河-叁里河官方账号-2018-12-31 14:32
文章首發於公眾號：叁裏河
作者：江大橋
這幾天，上海萬科七寶項目的工地塌方事故，讓上海七寶再次成為關注的焦點。
2016年，萬科在上海七寶推出了第一個萬科廣場系購物中心項目，那會七寶的房價已經爬到接近5萬/平。但是2010年世博會前，七寶的房價還不到1.9萬/平，2013年初還在2萬出頭，今年七寶房價已達到5.5萬。
“攤大餅”和“多中心”一直被視為不可同時共存的模式，但在上海，這兩種模式交叉出現。一方面，上海主城區已經近1400平方公里，其中浦東、閔行、寶山成為了主要的面積組成者；另一方面，五大新城作為副中心還在重點投入。以七寶為代表的郊區就是前陣的受益者，作為城市戰略延伸區，在城市化發展過程中被惠及，然後是人口湧入，產業發展，資產價值水漲船高。
類似受益外溢效應區域得到快速發展的還有張江，受惠於高新產業園的發展房價從2010年1.8萬/平一路漲至2018年6.4萬/平，即使是產業發展相對較弱的南翔也因為人口流入商業的完善和優越的生態條件房價從2010年1.5萬/平上漲至2018年3.5萬/平。
如果以上海市中心為圓心，30公里為半徑畫一個弧，浦東新區、松江、嘉定、青浦、奉賢都會被這個弧經過。這是上海的“外環之弧”。弧線經過的區域，被當做衞星城，被用於緩解上海的大城市病，同時有各自的產業定位，吸納着大量外來人口。
2018年11月上海一手住宅外環外區域的成交佔比最高，同時外郊環間的成交漲幅最高達4.27%。
浦東新區惠南板塊低總價，地鐵房，適合剛需人羣。
浦東南惠南板塊作為原南匯區政府所在相較奉賢區金匯板塊，配套更成熟完善，距離市區也更近，生活交通都比奉賢方便很多。
從惠南40分鐘地鐵到張江高科技園區，50分鐘到陸家嘴，去浦東中心區域通勤方便。
惠南板塊今年四個新開項目都集中在8月開盤。
碧桂園浦東南郡均價3.4萬/平，該項目距離地鐵2公里，周邊配套較完善，但是該項目10月份開盤一個多月後，有一棟7層小高層突然降價至2.8萬，讓剛簽過合同的業主無法接受集體維權，對於剛需客來説這樣突然搞大甩賣的項目還是謹慎為好。
遠洋萬和四季項目均價3.13萬/平，總價約328萬，大户型102平、120平精裝交付，但是周邊配套較少生活不方便，惠南一方新城均價3.1萬/平，總價約285萬，面積95-135平，和遠洋萬和四季比周邊配套較成熟，兩個項目距離地鐵4公里較遠，更適合在惠南上班的改善型人羣購買。
惠南板塊今年新開的四個項目都沒有出現日光盤，從8月開盤到11月底，目前僅有遠洋萬和四季推出的136套房源全部售罄，中科金地華韻推出505套，已售232套，去化率45.94%，惠南一方城141套，還剩33套，碧桂園浦東東南郡398套，已售89套目前已暫停銷售，該區域目前去化速度較慢。在去化放緩又出現有樓盤突然大幅度降價的情況下，投資客入場還需謹慎。
2019年第一季度惠南板塊開盤的有東方城市豪庭，具體開盤時間及價格暫未確定，主力户型75-140.15平，該項目距離惠南地鐵站約1.5公里，根據上海市限價政策預計該項目開盤價不高於3.5萬/平。這個項目因為有75平的小户型，預計最低總價僅260萬，這種小户型低總價的項目對於能支付首付不到100萬的剛需客會極具吸引力。
有意願在浦東惠南板塊購房的剛需客，可以入手離惠南站地鐵最近的中科金地華韻，這個項目不但各類生活配套齊全，而且項目2006年交房的二期目前掛牌二手帶裝修房均價約3.1萬/平，二手房購買時需要交納的税金差不多要十幾萬，綜合來看這個項目的新房性價比較高。
松江區靠近徐家彙、漕河涇開發區，住在松江區這兩個地區通勤很便捷，區域內有松江大學城，十幾萬大學生，松江的價格比相鄰的閔行區低很多，很多新上海人都會把首次置業的目標放在這個區域。
泗涇板塊有小商業和保利三湘住宅的配套商業，附近生活氛圍還算濃厚，周圍有松江區泗涇醫院，多所幼兒園和小學，中學有市重點松江二中，泗涇實驗學校，周邊政府還規劃了兩所幼兒園、一所公立初中高中，三甲醫院上海市第一人民醫院，泗涇醫院。
松江的泗涇板塊雖然目前配套還比不上浦東的惠南板塊，但是9號線作為東西向橫穿上海的線路，乘坐該線能夠直達浦西及浦東，軌道交通便捷度遠高於惠南，並且該板塊比惠南板塊更靠近外環線，地理位置更加有優勢，因為泗涇板塊靠近佘山國家旅遊景區及歡樂谷，環境較好，假期去佘山爬山或者去歡樂谷遊玩都很近。
近幾年來泗涇板塊聚集了很多品質開發商保利、金地、建發、融創、綠地等，該區域也是近年來人口明顯聚集的區域，板塊未來潛力較大。
距離泗涇地鐵站約900米的融創壹號公館，該項目樓板價就將近4萬是泗涇地王雙子地塊之一，推出的房源面積85、87、93、121平三房精裝交付，小面積87平南北通透，均價4.8萬/平，總價約380-660萬，項目和金地璽灣一樣都是在泗涇地鐵旁商業輻射範圍內。該項目保持了融創產業特有的小區綠化面積高，有室內恆温泳池，園林景觀同時配備小區會所，並且物業服務比附近樓盤更有品質。
這個項目均價對比早幾個月開盤的金地璽灣高了很多，對預算300左右的剛需只能放棄了，如果是在漕河涇或者徐家彙上班，對居住環境有比較高要求預算400左右的人羣可以考慮該項目，開盤價格也比之前預期的5-5.5萬低不少。
泗涇板塊還有與融創壹號公館同屬雙子地王的格力項目2017年11月底動工目前還在建設中，取證時間待定，格力項目包含10棟住宅，規劃686户。
金地自在城璽灣項目於2018年7月開盤推出804套房源，開盤當天有994組客户認籌，開盤當月銷售571套，目前已售罄。融創壹號公館將12月30日開盤，共計823套，預算400萬又看好泗涇發展的可以關注這個項目。
泗涇區域目前開盤的融創壹號公館和未來即將要開盤的合景天悦，和目前還在建設中的格力項目都是泗涇區域的地王項目比這個區域其他樓盤價格高不少，如果想在泗涇板塊購房的剛需人羣建議可以購買附近的二手房，靠近泗涇地鐵站的幾個小區二手房均價僅4萬/平，對比剛開盤的融創壹號公館4.8萬/平的均價便宜20%，二手房含税總價大概300左右也是剛需客能夠承擔的。
嘉定新城有多個新盤在售，可選範圍較多，與僅兩站的南翔有明顯的價格優勢，對去往徐家彙通勤的人來説通勤時間也較短。
嘉定新城板塊區域商業配套完善大型商場有大融城、寶龍廣場、台北風情街，中信泰富萬達廣場，學校嘉定實驗幼兒園和新城幼兒園，板塊內還有重點學校交大附中和華師大二附中，醫院有嘉定區婦幼保健院和瑞金醫院嘉定分院，整體生活配套非常完善，乘坐11號線去徐家彙只要40分鐘。
項目面積為99平三室，150四室，精裝交付，均價只有4.45萬/平，也是大大低於前期預計的5.5萬/平，不過西郊金茂府的均價在嘉定新城這個位置來説真心不便宜，99平户型雖然比較方正但是每個房間很侷促，因為是高科技社區沒有的物業費需要4.95/平，99平的房子一年光物業費開支就6000元，想感受高科技住宅預算充裕的人羣可以購買，對於剛需客來説高科技的噱頭有點浮誇，後續物業費也是筆不小的開支，性價比較低。
嘉定本地國企開發的嘉寶夢之星，均價3.6-4萬/平，相較兩年前同一開發商開發的嘉寶夢之緣價格下浮較多，距離11號線白銀路站1公里左右，3公里範圍內有三個大型商場，1000米範圍內有一所中學多所幼兒園，距離瑞金醫院1500米，洋房面積89、120平，為毛坯交付，高層面積77、88、102平，為精裝交付，小面積户型總價在300萬左右，夢之緣的物業也是嘉寶自有物業管理。這個總價對方便孩子上學的剛需客比較友好。
今年3月開盤的盤古園府416套房源開盤當天僅82人認籌，開盤當月僅去化30%，目前還剩62套房源，9月開盤的陽光裏共595套房源，目前僅售155套，去化很不理想，11月開盤的上實海上公元共332套房源，開盤當月銷售109套，12月僅售出37套，目前還剩一半的房源未售，通過今年一年嘉定新城板塊開盤項目的去化情況來看整體較慢，銷售壓力很大，對於投資客不適合入手，這一區域總價在300多萬的可選樓盤較多，可以結合自己的實際需求對比挑選。
這一區域適合徐家彙方向通勤總價預算不到300的剛需人羣，可以購買嘉寶夢之星77平兩居户型，總價大概280左右。
青浦區是大虹橋發展的後花園，規劃多個高科技產業園，華為也即將在整個區域建新園區，未來升值潛力大，擁有澱山湖東方綠舟及多個古鎮自然人文環境較好。
青浦新城板塊相較於松江泗涇板塊、惠南板塊相比，周邊在建項目較多，待售項目也很多，商業配套目前還不夠成熟，未來這個區域多個樓盤交付入住後商業氛圍才能得到較好改善。
澱山湖地鐵站附近9月開盤的西虹橋壹號，均價約4.1萬/平，面積72-120平2-4房精裝交付，總價最低320萬，項目距離在建的萬達茂商業綜合體較近，周圍1-2公里範圍內有幼兒園青浦區實驗小學、復旦大學附屬中學青浦分校、青浦區實驗中學，青浦新城板塊比青浦離虹橋火車站4站的徐涇板塊價格低約40%。比趙巷板塊低約20%，在虹橋附近上班的預算300萬左右的剛需一族可以考慮，該項目靠近規劃中的高新產業園未來高購買力人口流入較多升值潛力較大也是投資客可以選擇的區域。
東渡悦來城項目距離澱山湖大道地鐵站僅300米，均價3.9萬/平，户型87-120平兩房三房毛坯交付，項目周邊配套情況與西虹橋壹號差不多，這個項目和西虹橋壹號比均價便宜3千/平，因為是毛坯房交房後需要業主自己裝修會比較費心，好處在於户主自己裝修可以保證較高品質，項目距離地鐵很近可能會聽到地鐵開過的噪音，對有小孩或者老人的人羣還是要考慮到這一點，總體適合剛需人羣，項目所在版塊未來隨着商業配套完善高技術人才流入版塊潛力大適宜投資人羣。
今年4月開盤的融信鉑爵，房源101套，開盤當月銷售33套，均價4.2萬/平，目前89平已售完，還是少量123平在售，8月開盤的東渡悦來城，3.9萬/平，房源216套，目前去化約69%，開盤當月銷售44，9月開盤的西虹橋壹號，均價4.1萬/平，推出房源共計571套，去化率約64%，，開盤當月銷售131套，青浦新城板塊的新房目前銷售狀態一般，對於預算300萬的剛需客可能對青浦新城目前的配套狀態不是很滿意，現在該區域都是一些投資客看好未來潛力買入作為投資的。
17號線漕盈路附近的盛譽世家均價4.2萬/平，預計2019年1月中旬加推32套，青浦新城地鐵站附近的恆文璞悦預計1月中下旬開盤，90-92平的三房，129平的4房，價格未定。
青浦新城比較適合看好該區域因未來高端人才流入帶來的升值潛力的投資客，可以關注西虹橋壹號，這個項目可選户型多，最小面積72平兩房，小面積户型未來出手更容易。
奉賢區南橋板塊靠近市區，也適合剛需人羣。
奉賢南橋板塊是最靠近閔行的區域，5號線延伸線從南橋西渡可直接乘坐地鐵30分鐘到達莘莊換乘至市內其他區域，該區域只有小的商業聚集，缺少大商業配套，暫無優質的的學區資源，醫院有上海滬閔醫院、上海市第五人民醫院。
陽光星期8距離地鐵5號線延伸線約1500米，均價3.1萬/平，總價最低250萬起，高層為81-130平三房四房，地鐵到莘莊約40分鐘，周邊有星雨城時代廣場及百聯南橋購物中心，1500米範圍內有幼兒園、南橋小學、奉賢區實驗中學、奉賢中學等，醫院奉賢中心醫院、奉賢中醫醫院。項目距離5號線延伸線較近，上班通勤坐地鐵很方便，周邊配套完善，低總價適合預算不足300萬剛需上車。
陽光星期8今年4月開盤推出房源422套，9月加推360套，目前總去化率71%，中國鐵建香榭國際4月開盤推出房源620套，10月加推180套，去化僅47%，剩餘房源較多，禹州雍賢府4月開盤424套，5月開188套，11月開334套，合計946套，目前去化約46%，奉賢南橋板塊目前賣的最好的是陽光星期8，其他項目基本去化不到一半，剛需客會被改地區低單價低總價吸引，因為區域發展落後上海其他區域，區域內外來務工者較多購買力不高，對投機客的吸引很低。
預計1月開盤的華潤置地賽拉維，面積96-122平精裝洋房，售價未定，預計3月開盤的有，保利象嶼公園悦府主力户型71兩居，125平四居，中糧南橋錦雲推出面積78-130平，共計465套，佳兆業8號推出面積89-119平，共735套。
對於需要在莘莊換乘通勤的總預算300出頭的剛需族，奉賢南橋板塊中西渡是距離市區最近的區域，西渡附近較多二手房都是九幾年的老房子均價僅2.2萬/元，中國鐵建香榭國際是目前西渡附近僅有的新盤，建議剛需可以考慮居住環境更好的新房，而不需要花費兩百多萬購買遠離市區的老破小。
總價預算300萬左右的剛需人羣還是要根據自己工作生活的實際情況，選擇符合要求的項目，不要因為一些樓盤狂轟濫炸的宣傳廣告和銷售的花式宣傳輕易相信各類網紅盤，畢竟大部分剛需客是掏空“六個錢包”買房，還是得綜合考慮，做出最適合自己的購房選擇。