供地不壟斷，經政府允許農村集體土地可“入市”

國土資源部部長姜大明15日對媒體表示，中國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。政府將不再壟斷住房供地。同時，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。消息一出，震動很大，媒體專家紛紛解讀，此舉將帶來的影響。

土地供應增加 集體土地將成供應者

《北京青年報》報道，中原地產首席分析師張大偉認為，過去中國房地產的20年發展歷史，其實就是國有土地發展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產，依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，城鎮住房供地屬於政府壟斷，因為城鎮土地是歸國家所有。從法理來講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在提倡租購併舉、大力發展租賃市場，農村集體建設用地可以利用起來。

哪些地可以“入市”？小產權房需獲許可

據《中國經營報》報道，未來將新增兩種供地途徑：

1、農村集體土地經過政府允許，直接建設住宅，這類房子相當於“被政府許可的小產權房”，一般用來對外出租。這就是新聞稿裏説的“深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點”。

2、企業獲得的產業用地，本來不允許建設住宅，現在經過政府核准後給企業員工建設住宅，或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿裏説的“研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法”。

有“被政府許可的小產權房”，就有不被許可的，而人們通常講的“小產權房”就是。即在農村集體土地上建設、未繳納土地出讓金等費用、其產權證不是由國家房管部門頒發的房屋。

澎湃新聞援引易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的評論稱，多渠道土地供應絕非意味着促進小產權房轉正。“小產權房”是在無審批、無監管的非法用地上建成的，定性為違法違章建築，沒有轉正的可能，相反依然會是被嚴格管制，而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。

早在2017年9月的會議上，對於社會各界關注的集體租賃住房和“小產權房”關係問題，國土資源部黨組成員、副部長王廣華明確表示，兩者有本質區別。集體租賃住房用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批准建設，依法實施不動產登記。“小產權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護。

事實上，為防止集體建設用地建房小產權化，各地在試點過程中有着明確的界定。比如，據央視報道，北京市所有集體建設用地建設租賃住房項目，土地的集體土地所有權不變，不徵地，採用佔地方式辦理用地手續。而且房屋都是大產權登記，不予分割辦理單元產權證。

哪些人和機構受益最大？

微信公眾號劉曉博分析指出，受益者有以下幾種：

1、被地方政府認可的大中型企業，尤其是國企、上市公司、發展態勢良好的創新企業等，他們可以獲得定向轉讓的產業用地，在上面給員工建設住宅。由此，企業競爭力增強，運營成本下降。

2、上述企業的核心員工、中高層，他們將優先獲得房子，甚至可能不只一套。

3、大城市近郊的農民，他們將通過集體組織獲得“合法建設小產權房”（一般只能出租）的機會，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；

4、高學歷、有技術的專業人才、管理人才，他們可以跳槽到“有建房權”的企業分享紅利；

5、大城市及其周邊城市。只有這類城市才有持續的人口吸引力，而且越是一線城市、強二線城市（及其附近城市），實施上述新政之後，對優秀企業的吸引力越強。

緩解租房難、租房貴等問題

中新網報道稱，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要着力點。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示：“此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味着集體租賃住房試點將進一步擴大。”

事實上，北京、鄭州等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月，國土部明確北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展首批集體建設用地用於建設租賃住房的試點。

根據部署，北京市計劃於2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。中原地產首席分析師張大偉分析稱，1000公頃集體土地，大約可建設30-40萬套出租房，相當於未來5年，給北京增加10-15%的租賃房源。“此舉將有效緩解區域租賃市場供需平衡，住房租金也會下調。”

土地財政或將終結？房價怎麼走？

第一財經指出，分税制的推行使得缺錢的地方政府有了賣地衝動，而中央要求政府要壟斷土地一級市場，地方政府逐漸成為唯一賣家。熱點城市居住用地實際供應往往是短缺的，短缺進而造成高價，過去數年，土地出讓價格一再走高，助推了房價上漲。此次國土部的表態能夠引發市場上如此之多的關注和討論，和這次提出的土地供應制度改革密切相關。

集體經營建設用地建租賃房試點，目前官方僅限定於13個城市。今後三年，將是推進城鄉建設用地市場統一的關鍵時刻，如能如預期建成，集體建設土地能較為順利地進入土地市場，緩解城市土地供應緊張局面，平抑地價，則圍繞城市土地出讓衍生出的土地財政才有可能最終退出歷史舞台。

不過，微信公眾號劉曉博卻認為，對大城市來説，房價將維持穩定。畢竟當政府放棄壟斷住宅用地之後，財政收入將受到很大影響，還要建設安居房、人才房、共有產權住房，因此對土地轉讓收入將更加依賴。只有房價穩定，才能有持續的土地收入，否則無力兑現住房保障的承諾。其同時認為，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業的人才競爭力也將大增。

目前，國土部的表態只是一個政策信號和方向，其能對市場產生多大的影響，將主要看政策落地的力度有多大，尺度有多寬。

第一財經提出，“比如，哪些企業有資格利用自有工業用地來轉變土地性質，這些用地有多大規模，其中又會有多少能夠獲得政府部門的審批來轉變土地性質，土地轉變性質過程中是否要補繳土地出讓金？這些都需要相關部門出台具體實施細則。還有，這些企業利用自有用地建好的房子怎麼分配，如何定價？產權是否有限制？是否國企福利分房回潮？對此，各界人士還多有不同意見。”

漫畫：政府根治房價要捨得土地財政這個“聚寶盆”，圖自視覺中國