北京二手房價格普降15%-20%，成交量反彈意味着什麼？
【觀察者網 綜合報道】自去年“317”調控政策出台後，中國樓市實現了從“調”到“控”的轉折，“限字令”令一線城市的房價停止上漲，轉而進入下行通道。如今一年過去了，成效如何？
有媒體報道，作為“317”調控政策的代表城市，北京目前二手房價格較去年同期普降15%-20%。隨着價格走低，陽春三月北京樓市成交量略有回暖。
北京：“限字令”已滿一年 二手房價格普降一成多
去年3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出調控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。
相關主管部門陸續採取了限購、限貸、限商、限價、限售的“五限”政策嚴格管控樓市，大力抑制投資投機需求。
根據北京“3.17”新政規定，購買普通二套房的首付比例不低於60%，購買非普通二套房的首付款比例不低於80%；在確定購房套數時，採用“認房又認貸”的原則，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。
在嚴厲的調控政策後，北京、廣州等一線城市房價便開始止漲，進入下半年，上述城市房價紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，北京、深圳等區域的房價跌幅甚至超過20%。
根據國家統計局發佈的數據，北京二手房價格自去年5月起環比連續下跌、10月起跌破前一年同期水平，領跌全國。而新房受政府限價影響，持續保持平穩。
2017年3月-2018年2月北京二手住宅價格指數變化，根據國家統計局數據整理
另據偉業我愛我家的數據，截止目前，北京二手房價格已連跌11個月，累計跌幅接近兩成。
圖自偉業我愛我家
除了房價，這一年來，北京二手房的成交量也降了不少，二手房網籤量降幅高達52.2%。
據機構統計，“317新政”前一年（2016年3月18日—2017年3月17日）裏，北京全市二手住宅共網籤254916套；“317新政”出台後的一年（2017年3月18日—2018年3月15日）裏，北京全市二手住宅共網籤121946套。
圖自偉業我愛我家
新房方面，今年2月，北京新建商品住宅（不含保障房）共網籤1162套，環比1月份下降34.4%，同比2017年2月份下降57.4%，創下歷史新低。
從成交結構看，北京房地產市場成交量已經由二手房撐起了大半個市場。在今年2月份，二手房成交佔比一度高達86%。
量價齊跌的情況，在3月份發生變化。這次出現反彈的是成交量。
據《21世紀經濟報道》援引思源地產數據顯示，2018年3月，北京二手房簽約量達到12104套，繼2017年12月和2018年1月之後，二手房月度銷量再破萬套大關，此外，這一成交量也創下自2017年4月以來，近12個月銷量新高。
思源地產首席分析師郭毅分析，隨着北京新房市場趨向高端化，買舊換新成為市場主流，二手房的簽約數字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個關鍵性指標。月售萬套以上，意味着北京樓市正在逐步走出低谷，恢復正常的交易水平。
上述接觸市場一線的房產中介高管表示，“目前市場的表現是成交量逐步放大，市場會產生分化，低總價、高性價比（業主急用錢）、好房子（好地段好户型好物業）等被消滅得很快。”
北京一過道賣150萬元的“零居”學區房（圖片來源：北京晚報）
郭毅認為，3月樓市回暖由多重因素構成。首先，隨着調控深化，北京二手房價格普降15%-20%，前期積累的房價泡沫得到消減，房產價值重新進入合理區間，吸引對價格敏感度較高的剛需購房者回流；其二，近日深圳二手交易“三價合一”政策的實行引起廣泛關注，其實北京早在去年底便對《存量房屋買賣合同》示範文本加以修訂，並於今年3月頒佈實施，至此，一線城市加強管控二手房交易過程中的信貸、税費管理已成定局，未來二手交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業需求的作用。
此外，郭毅認為，儘管調控形勢依舊保持嚴格態勢，但北京樓市的基本面其實沒有發生改變，而隨着北京人口政策出現定向寬鬆，有利高精尖人才的引進，此舉也將為樓市帶來穩定的剛性購房需求。與此同時，由於二手與新房之間相互依存的關係，二手成交量的升温，也將有助於向新房市場輸送置業需求，催使新房市場在未來一段時間裏出現同步回暖的成交走勢。
整體走勢仍低迷 商辦市場接近0成交
3月成交量回暖受多重因素影響，但如果拉長到季度週期看，整體市場仍然呈現低迷態勢。
中原地產研究中心統計數據顯示：在剛過去的2018年1季度，北京樓市成交繼續低迷，疊加春節因素影響，整體市場新建商品房住宅成交量刷新歷史最低記錄。1-3月新建商品房住宅不含保障房，合計簽約只有2723套，同比跌幅61%，這一簽約量也是全面網籤來的歷史單季度最低值。二手房成交量也繼續維持在2017年第2季度以來的低迷狀態。2018年一季度簽約29044套，連續2個季度低於3萬套。這也是2014年4季度市場反彈後的連續低值。
“目前的市場情況是，符合市場價就好賣。如果業主心理報價過高，就只能看緣分。”鏈家一位中介告訴21世紀經濟報道記者。21世紀經濟報道記者梳理了通州一些小區成交房源特徵發現，這些房源相比去年下半年均有一定程度降價。
中原地產首席分析師張大偉認為，從2018年一季度整體數據看，房地產市場仍然處於低迷狀態，市場依然受到北京共有產權、租賃政策等市場預期的持續打壓。過去一年，北京樓市政策發佈密度創造全國及北京歷史記錄，一年內發佈了超過30次各種調控措施。經過連續接近一年的連續樓市調控，隨着政策進入平穩週期，市場逐漸進入低谷徘徊、預計後續市場將繼續在低位運行。另外，整體二手房價格調整非常明顯，從2017年4月開始到現在10多個月累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%。
值得注意的是，**在各類產品中，最為低迷的是商辦類物業。限購一年整，整體市場成交全面降温，商住公寓簽約只有3589套，環比調控前一年的67013套，跌幅達到了94.6%。**市場成交結構基本集中在通州少數符合調控政策的商務公寓。
張大偉注意到，**商辦市場目前看，除了個別區域，調控一年接近0成交。**歷史最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，2017年3月調控前，商住簽約單月接近萬套，而在調控後，剔除通州個別項目的商務公寓，市場整體接近0成交。不僅僅交易市場出現了明顯的降温，土地市場商辦類也出現了明顯的退燒：商辦限購後出讓的數宗商辦地塊，溢價率明顯下調，特別是最近更是歷史多年未出現的流標現象再次出現。限購前商辦土地平均溢價率115%，而最近一年溢價率只有12.39%。
“從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。”張大偉表示。