房企缺錢：融資成本最高超15% 仍融不到資

晚上11點，吳裴培（化名）接到一個幾年不聯繫的前同事電話，開口就問能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個月，吳裴培不斷接到這些多年未聯繫的朋友電話，主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過我，不過資金方很謹慎，並未成功。”吳裴培告訴記者。

據第一財經22日報道，今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經超過15%，但是依舊很多資方不願意出錢。”一位房企高管告訴記者。

2018年房地產的關鍵詞之一就是：缺錢。

融資渠道堵塞

進入2018年以來，雖然銀行業和房產行業監管雙向趨嚴，宏觀上看，2018年資金利率提高非常厲害。

“之前大部分公司拿地前都會做前端融資，增加資金週轉速度，不過目前這個方式基本被杜絕，我們基本無法前融。”一位地產業人士告訴記者。

同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機構資產規模高主要由於層層嵌套，監管趨嚴後，很多機構做不了債權類業務只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。

以往，開發商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監管政策不斷嚴格後，前端融資幾乎杜絕。

一位信託人士透露，之前幫房企做了一筆信託前融，後來在放款環節出現監管加強情況，直接沒有放款成功。

在開發貸方面，銀行基本沒有融資額度，包括建設銀行、中信銀行等銀行客户經理向記者表示，已經很久沒有幫開發商進行開發貸融資。

即便是房貸，銀行的放款也非常慢。中信銀行某人士稱，每個月給某TOP3房企的房貸額度均在10億左右，對於銷售幾千億的房企，這點房貸額度無疑杯水車薪。

中國人民銀行調查統計司司長阮健弘公開表示，2018年一季度新增的房地產貸款是1.9萬億元，佔同期各項貸款增量的比重比去年的佔比低2個百分點，下一步人民銀行將繼續堅持穩健中性的貨幣政策。

長江證券一份研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時，償債高峯期已經來臨，一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。

一位金融人士表示，融信某項目剛剛做了一筆前端融資，資金成本11%。對於這樣的上市房企融資成本已經提高，中小房企更是面臨融資壓力。

海外債增加

自今年開始，房企借道海外融資“儲糧”的動作頻發。

記者從國家發改委網站的外債管理板塊公示信息發現，對融創、萬科、首創、金科、華遠等多家房企的境外發債予以備案登記，如計算上此前批覆的萬達、旭輝、陽光城、富力等多家房企的境外發債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發行境外債券。

“海外債利率相對較低，我們也在幫東原地產進行海外債操作，這個方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告訴記者。

同策諮詢數據顯示，4月份，海外融資總額摺合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，主要原因是本月有兩家房企（龍光地產和建業地產）選擇發行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為16.68億元（3.5億新加坡元）。

陳朦朦認為，在國內融資難度係數高，外部環境發生根本性轉變時，房企海外融資規模擴大是必然趨勢。

具體來看，發行公司債是大部分房企融資的主要方式之一，本月此類融資方式融資環比大幅上漲，融資總額佔比 61.13%，位居第一，其中境內發行 116 億元，佔比 24.67%，境外發行 354.13 億元，佔比 75.33%。

境外融資原本被視為境內融資的補充方式之一，但就目前的態勢看，境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。

國金證券首席宏觀分析師邊泉水錶示，有些行業風險較高，風險溢價就會提升，融資方會要求提供更高的利潤水平，信用利差在擴大，這一點對房地產行業來説是不利的。

中小房企承壓

資金緊張的背後，迫使房企開始加速回款。

近期恒大的打折賣房就是一個例子。近期恒大開始進行無理由退房推廣，並開始82折起。對於恒大這樣的大公司已經開始通過降價來進行加速回款，其他中小房企壓力更大。

“中小房企都開始尋求項目股權出讓，對於大房企而言是一個不錯的機會，他們的融資難度也非常大，因此不得不開始降價或者出售項目股權。”一位地產高管告訴記者。

吳裴培也經常接到這樣的信息，包括恒大等公司都開始尋求基金入股，他也看了非常多的房地產項目，但是真正想投的卻非常少。

事實上，規模大房企正在不斷擠壓中小房企市場。“我們的戰略客户大概27家，全部排名幾乎在TOP30，這些客户才可以拿到我們銀行貸款。”一位中信銀行客户經理表示。

此外，很多負債較高的主流企業同樣面臨融資難。根據wind資訊顯示，目前A股房地產2017年淨負債率超過200%的房企分別有：泛海控股、華髮股份、陽光城、中南建設、金科股份、綠地控股等，H股淨負債率超過200%的房企有：佳兆業、融創中國。這些房企的資金成本也是業內偏高。

有TOP20房企相關人士稱，只要資金成本不超過10%是可以接受的。

事實上，房企的“規模大戰”絲毫沒有偃旗息鼓的徵兆。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年截止5月21日，在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，合計土地出讓金高達13190.2億，同比2017年同期的8874.4億上漲幅度高達48.6%。

在這樣的情況下，中小房企既要想辦法加槓桿拿地，又要想辦法銷售融資，無疑風險不斷增加。

“很多房企都在走鋼絲，預計今年下半年會有更多房企抵不住降價賣房。”上述高管告訴記者。