俠客島：如果房價下跌土地賣不出去，會怎樣？

二十一世紀什麼最貴？人才。

14年前，葛優在電影《天下無賊》中説出這一經典台詞的時候，恐怕很難想到，今天這句話會被再次炒熱，變成了各地搶人大戰的一個精彩註腳。

據微信公眾號“俠客島”5月31日報道，近幾個月，各地搶人大戰如火如荼，武漢、杭州、成都、西安、寧波、南京、海南、天津等幾十個地方的落户門檻一降再降，有的城市甚至給出了近乎“零門檻”的落户政策。買房打折、租房補貼、落户降標、項目資助、一次性獎勵等等，意圖更多人才落户本地。

在此背景下，也催生出各地房地產的“熱鬧”景象——有些地方交500萬才有搖號資格，萬人排隊搶房；開發商狂熱競拍搶地，各地新地王再現，刷新紀錄；從海南到杭州，再北上丹東，**炒房博士高喊“佈局全國的偉大機遇期，已經到來！”**的口號，應者雲集，四處征戰。

搶！搶！搶！各地焦慮指數飆升爆表，這都是腫麼了？

本文圖片均自微信公眾號“俠客島”

搶人

5月16日，低調多年的天津憑着“海河英才”計劃搶了頭條，一舉成為去年以來全國各地“搶人大戰”的集大成者。

天津宣佈：本科生不超過40歲，碩士不超過45歲，博士不受年齡限制，直接落户。戰略新興產業急需型人才，由企業家自主確定落户條件，政府照單全收。

有些人條件不夠怎麼辦？不着急，有通道，對技能型人才也有掌聲和鮮花。什麼是技能型人才？高等職業院校畢業並工作滿一年，中等職業院校畢業並工作滿3年即可。

對此，經濟ke不好妄評，只有一句話：大津門大氣魄，海納天下英才而用之。

5月23日，天津市河西區行政許可服務中心，人們自發集中在門外排隊等待落户

然而，沒有最好，只有更好。僅3天后，5月19日，河北秦皇島市拋出更大的人才安居政策：落户算個啥，市政府自掏腰包給住房補貼。

例如，被列入D類人才的碩士、全日制大學本科生及其他各類實用型高技能人才，租住人才公寓的租金，個人負擔40%，政府和用人單位各負擔30%。

搶人大戰愈演愈烈，其背後的邏輯值得探討一番。

搶人期間，**各大城市最能拿得出手的理由，除了前文提到的葛優經典自問自答外，還有對常住人口的擔憂。**不少專家援引統計數據稱，全國不少城市近幾年出現常住人口淨流出的情況，長此以往，城市會有衰落的危險，不得不未雨綢繆。

事實是這樣嗎？這兒有一組數據或許可以看得清楚。

搶人大戰的原創版權方——武漢，2017年常住人口比上年增加12.67萬人，全市常住人口1089.29萬人；隔壁的長沙，2017年常住人口增量為27.29萬人。

這是“搶人”政策的效果嗎？NO！在未加入搶人大軍之前的2016年，長沙新增常住人口21.34萬人，略少於2017年。更長週期看，武漢2000年常住人口804.81萬人，18年間淨增長284萬。

如果不是擔心人少了，那又是為了什麼？

各城市搶人大戲的上演時間，或許就是答案。

據《中國經濟週刊》報道，去年3月，長沙開始加碼樓市調控政策，“限購、限賣、限價、限商”，房價漲幅一度得以遏制。然而，8月20日，長沙加入搶人的隊伍後**，**人才新政直接打破頒佈剛3個月的限購資格政策。當時，一位杭州來的炒房客就説：“（長沙）政府信號很明確，允許人才進入長沙並鼓勵買房”。

經濟ke翻閲各大城市為人才開出的禮品清單後發現，除了低門檻落户給購房資格，購房租房給補貼外，再沒有其他的大招。人才來了以後，怎麼留住，更鮮見隻言片語。

去年，武漢提出“大學生8折購房”。今年5月21日，武漢首個大學生8折購房樓盤——“臨空港青年城”開始接受登記，可是看地圖就能發現，如果買了這裏的房子，去武漢城區上班那就相當於出了一天差。

搶人政策對樓市的效果立竿見影。據房天下5月25日更新的天津二手房樓盤漲價榜，前五位環比漲幅最低20.96%，最高可達45.12%。

正如中原地產首席經濟學家張大偉所説——過低門檻以及與樓市直接掛鈎的人才引進政策，吸引的可能僅是限購政策下的購房者，甚至是炒房者。

搶房

“有人斯有土，有土斯有財”。一切都在按照古老的邏輯運行。

5月26日，深圳一樓盤稱，要取得搖號資格，需要繳納500萬元的誠意金。而且總價數千萬的房子，選房時間只給2分鐘。什麼鬼？大媽買根葱還挑揀好幾回呢！

火爆的當然不止是深圳，杭州也出現了萬人排隊搖號認籌場面，如果買下一套100平米的新房，對比周邊二手房就淨賺100多萬。

據報道，長沙的北辰三角洲開盤，631套房，5151人搖。一位姓魯的幸運者喜形於色，“搖到一套140平米的，一把賺了70萬”，該樓盤一二手房價格倒掛5000元/平米。

對此，不少人疑惑，“房住不炒”定位之下，各大城市都限購，哪裏來這麼多有資格的剛需，還有一大把外地人？

只能説，見識限制了想象力。一個朋友説，本科在手，炒房無憂。他還説，別以為中介只是賣房子的，全國各大城市瘋狂引進人才的當下，中介有各種落户神器。

一張剛需票，十萬雪花銀。這當然少不了內部人的助攻。

湖南媒體2月份報道，長沙一派出所輔警利用經管賬户，收錢幫百人辦户口。某樓盤營銷總監透露，光是他手頭的“關係户”都300多個人，但相應的房源是400多套。只要搖上號，再轉手出去，至少是20萬元的收益。

5月24日晚，網絡爆料西安某樓盤很多房源已經被包括建設、規劃、房管、土地、供電等與房地產關係密切的單位人士內定。5月29日，西安官方回應，的確有公職人員向開發商打了招呼。

但奇怪的是，樓市如此火爆，房價卻似乎波瀾不驚。如果誰説某城市房價暴漲，各城市總有人出來説，我可不背這個鍋。不信，上數據！

國家統計局公佈了全國70城的今年4月房價，新房價格持續穩定，南京、上海、武漢等7個城市的新建商品住宅銷售價格環比下降。跟去年同期比，北京、上海、南京、杭州有10個城市的新房價格下降。

對，你沒看錯，下降。漲幅最大的是成都，但也只是環比上漲月房價上漲了1.1個百分點。這一年裏，漲幅最大的城市是西安，也不過區區11.12%。

據經濟ke最近知曉的一個控房價小秘密，一個樓盤想在各部門手裏把預售價格批高一點，就要找一家同區域的低價盤做對沖，以免拉高所在區域的新房價。至於怎麼操作，學問太大。

搶地

瘋狂搶購之下，各城市曾經高企的房地產庫存迅速出清，一些地方已面臨無房可賣的境地。

易居研究院數據顯示，今年3月份，100個城市新建商品住宅只需要10.5個月就可以全部賣完。據報道，長沙市區住宅去化週期僅為2.8個月。湖南省住建廳催促國土部門趕緊供地。

購房者無房可買，開發商則無地可買，一二線城市只要放地，就被哄搶，被壟斷的土地還在持續漲價，新地王此起彼伏。5月29日，300多輪競價，香港恆隆地產107.3億元拿下杭州地王，樓面價拍出了55285.39元/平方米的高價，溢價率118.5%。這只是一個縮影。

搶地的後果，是各房企節節攀升的負債率。今年一季度末房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。

不舉債買地也不行，房地產業內都清楚，沒有足夠的土地儲備，就會被市場迅速淘汰。各房企的焦慮也在升級。

前不久，一個曾經的開發商感慨地説，“像我們這種實力的企業，根本不敢去二線城市，甚至是三線城市拿地，人家（地方政府）根本不拿正眼瞧你。”

在他口中，自己跟貧下中農一樣苦逼。想當年，他曾在某三線城市的房地產業坐着扛把子的位置，如今的身家也超過10位數。

地好賣，各地政府收入節節高。中原地產研究中心統計數據顯示，3月50大城市土地出讓金高達9233.3億元，比2017年同期的5823.7億元上漲58.5%。

土地財政有多重要？在不少城市，土地出讓金收入與一般預算收入相當。2017年，武漢土地出讓金總收入為1504億元，超過一般公共預算收入100億元。

如果房價下跌，土地賣不出去，那會怎樣？不誇張地説，簡直就要了老命。地方也很焦慮。

去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴經濟ke：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老闆都快急死了。縣裏面除了醫院沒有抵押，其他可以抵押的資產都抵押出去了”。

更可怕的是，他透露，為了籌錢，當地甚至造假髮行城投債，已經開工建設一所高中校園的地塊也被換了個名字，另做一本國土證抵押了。他擔心，如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。

這個中部小城絕非個案。5月19日，十一屆全國人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗公開表示，“國外機構估計，我們的地方債大概是40萬億，這應該是合理的，不高，但是地方政府就沒有一個想還債的，現在要讓他還債，他説我工資都發不出來，財政困難得很，怎麼辦？所以現在欠的這些債不説還本，還息許多地方都還不起”。

不過，今時不同往日，中央明確地方債打破剛性兑付，誰犯的錯誰擔着，中央可不負責兜底。

武漢市2017年8月公佈的《武漢市政府性債務風險應急處置預案》稱，如果出現比較嚴重的債務風險，就不能新上投資項目，公務員出國、接待、培訓費用“零支出”，機關單位暫停招人……

5月16日，也就是天津公佈“海河英才”計劃當天，天津最大的國有房企天房集團爆出1800億元債務違約警報，天房集團雖快速聲稱已與債權方協商還款，但市場也只是驚魂稍定。

而這些，也成為了各城市搶人大戰的一個註腳。

（記者  李永華  編輯  百里雲鶴）