深圳樓市鉅變前的眾生相：擔心保障房不夠分，擔心大户型買不到
據《第一財經日報》6月6日報道，在深圳發佈擬推房改新政消息的第二日，“未來18年將新增170萬套住房，其中100萬套為保障性住房”這一消息，引發市場諸多關注。
土地資源一向緊張的深圳接下來要面臨諸多問題，比如，如何保證保障房的土地供應，100萬套保障房夠不夠分，未來房價走向如何？
在這些問題待解之時，市場各方情緒也開始顯現，比如有人歡呼，因為“住有所居”將逐漸成為現實，深圳不會因高房價、高租金而留不住人才，應屆畢業生也能留在深圳了；也有人存有隱憂，比如部分保障房申請者擔心配售價會上漲，小户型商品房業主發愁房子可能會被套住，大户型需求者開始焦灼是否會錯失最後的購房機會。
深圳
保障房土地如何供應？
深圳住宅市場將迎的鉅變，始於深圳市住建局6月5日發佈的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（下稱《意見》）。
《意見》顯示，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。這意味着，保障性住房將佔新增住房總量的近六成。
深圳此次的房改新政，明顯增大了保障性住房的建設比例，日後深圳保障性住房與商品住房的比例將進一步提高。外界樂觀估計，未來“住有所居”將逐漸成為現實。
不過，對於深圳這座土地資源極度緊缺的城市來説，一個關鍵的問題是，保障性住房的土地將從哪裏來？如何保證供應？而且，《意見》中規劃涉及的時間長達18年，執行力度怎麼保證？
根據《意見》，深圳將通過多渠道來保障土地供應，比如説，增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、 坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區；
還有，盤活存量用地，加大棚户區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、未完善徵（轉）手續用地、徵地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購等。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經記者表示，上述內容偏向概念性，需要更加細化之後才會有更大的幫助，“能否有充足的土地資源來完成18年的長遠規劃，這是一個讓人擔憂的事情。或者提高容積率、釋放集體用地也是途徑之一。另外，有規劃是好事，但要全部實施下來，政府嚴格執行是唯一保證。”
安居房價格走高？
不過，即便深圳有充足的土地保證保障房供應，但是未來新增保障房只有100萬套，有保障房申請者擔心，夠分麼？
何倩茹認為，100萬套保障性住房對深圳所有的居住人口來説，肯定是不夠的。其實政策只是釋放出一種信號，租購併舉、住有所居是未來房地產市場的主基調，可以防止恐慌性購房現象的出現，保證房價穩定；其次，這能滿足部分來深打拼人羣的居住需求，降低焦慮、避免人才擠出之説。至於不足部分，就要靠目前已建成的住宅來完成了。
那麼，目前已建成的住宅能否滿足住房需求？何倩茹説，目前市場上也沒有出現有錢找不到房子住的情況，所以肯定是夠的，只是人均面積有多大的問題了。
也有人擔心，100萬套的供應可能會導致供不應求，進而推高保障房的價格。
從“求”的方面來看，現在有多少人在等待保障房？記者查閲深圳市住建局官網上安居房輪候信息公示的欄目後發現，截至目前，已經公示的目錄數量是79899條，這意味着有將近8萬户家庭在輪候等待安居房。
高女士是深圳一名安居房申請者，她已經輪候近5年，排在第3萬多條。她對於目前所處的輪候位置比較滿意，“算是中靠前吧”。但是，什麼時候能輪到，即便輪到了，屆時安居房的價格會漲到多少，她心裏也沒譜。
高女士告訴第一財經記者：“去年安居房的價格還普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已經漲到2萬元以上了。以後還會有更多的人申請，需求旺盛，這會不會將安居房價格推得更高？”
記者梳理當地媒體的報道發現，去年12月，深圳坪山區橫坪路推出認購的一處安居房的配售均價為7156元/平方米。而今年5月，在同屬偏遠地段的寶安區福永街道的一個安居房項目開始認購，單價均在2.1萬~2.4萬元之間。
大户型將走俏
深圳的陳女士去年底以每平方米5萬多元的價格，購入了一套50平方米的住宅，不過她計劃在結婚後賣掉這套小户型，換套大房子。
對此次房改新政的消息，陳女士擔心，將來投資客投資小户型的比例會大大降低，她對第一財經記者説：“我的房子以後會不會賣不出去，套死在我手上？”
何倩茹認為，這個不用擔心，90平方米以下的小户型從2008年以來便是深圳樓市成交的重點，未來依然會如此。這是因為2008年開始，90/70政策開始在深圳實施，意思是90平方米以下的户型套數要佔項目的70%以上，深圳近10年來的大部分住宅都在90平方米以下。
在何倩茹看來，因為目前處於調控的嚴控期，房價短時間內不會有太大變化；但長遠來看，由於可售商品住宅的數量增速放緩，價格未來有上漲的動力。至於小户型價格，將會隨大市而變化。
她補充道，反而是大户型產品未來將更加緊缺，價格上升的動力更大。
《意見》規定，市場商品住房將佔住房供應總量的40%左右，明確深圳將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小户型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。
這讓準備再攢幾年積蓄換個大房子的楊女士焦慮起來。2015年尤其是下半年，深圳樓市在巨量信貸資金和金融高槓杆的推動下，量價齊飛，當時很多人擔心如果再不出手，將會錯過買大房子的最後機會。現在，楊女士有了同樣的感受。
第一財經記者從多個地產中介處瞭解到，目前大户型價格還比較穩定，但購房者的迫切心情已經開始顯現。
深圳某新樓盤的一位銷售人員介紹，他們目前在售的户型主要為大三房，130平方米左右，單價約4萬元，因為是去年的備案價，就剩下幾套了，也不會再漲價。
另一位二手房中介也表示，現在還沒看到大户型漲價的消息，但已有了出手速度加快的苗頭，“上週末還有客户過來看房子，當時猶豫不決，房改消息出來後，就果斷來定下了。”