地價10年暴漲4倍背後：供地減半 開發商拿地瘋狂

據華夏時報6月14日報道，地價是房價最好的影子，至少近10年是這樣的。

近日，多家機構發佈的土地數據均顯示，5月全國的地價大漲。就此，《華夏時報》記者查閲官方公佈的土地數據則顯示，地價領漲了近10年，即從2008年至2016年間的全國供地面積減少了50%，但地價卻漲了近4倍。

中原地產研究中心數據顯示，5月份，部分城市土地出讓金額刷新年內最高紀錄，受監測的50個熱點城市合計出讓金額累計達到3130億元，同比上漲111.5%。其中，土地出讓金較多的城市有7個，包括杭州、重慶、嘉興等。

相比去年同期，今年1-5月也出現大漲。1-5月，50個大城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9503億元上漲了57.6%。

那麼，為什麼還會出現土地成交金額大幅上漲呢？據業內人士分析，能夠令開發商瘋狂拿地的原因，主要源於房價上漲動力很強，市場火爆。

不過，《華夏時報》記者瞭解到，儘管5月份土地成交金額創下歷史同期新高，但土地價格對各地樓市的價格影響並不明顯。對此次出現的“搶地潮”，有專家認為可能需要從更深層次去考量：一二線城市土地成交冷淡，三四線城市土地成交出現大幅上漲，顯示出企業還在積極轉移戰場。

中原地產總監張大偉稱，在5月份的土地成交中，土地成交的重點的確是三四線城市。

5月土地成交上行

《華夏時報》記者注意到，5月份各地進入土地政策發佈密集期，一二線城市土地成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續上行。從整體來看，土地市場成交規模出現上升，土地成交的溢價率也隨之回到高點。

6月9日，克而瑞地產研究院公佈數據顯示，5月份土地市場供應小幅回升，全國330個城市經營性土地供應建築面積回升至18661萬平米，環比上漲19%。5月份供應地塊2980宗，環比上升14%，同比下降11%。“從5月土地市場表現來看，整體進入‘量漲價跌’的運行狀態，主要原因在於一二線城市土地成交頻繁遇冷，無地可賣。”克而瑞地產研究院發佈的報告稱。

不過，綜合4月、5月數據來看，4月份土地市場走低後，5月成交規模同、環比均表現為上漲。對此，克而瑞地產研究院給《華夏時報》記者提供的報告分析稱，一二線城市地塊遇冷的主要原因包括：出讓土地性質多為商辦地塊，且出讓位置相對偏遠等。此外，廈門、成都、天津均有地塊因無人報價而流拍。好在，三四線城市的土地成交量持續走高，支撐起整個土地出讓金的持續大漲。

與此對應的是，5月各地方政府發佈政策頻率顯著提高。

對於下半年的土地市場走勢，克而瑞的報告指出，熱點城市將在控制地價的前提下，進一步加強住宅用地和租賃住房用地的供應，一二線城市成交量會因此回升。三四線城市方面，在企業規模競爭不斷激化的行業背景下，土地市場熱度會繼續保持高位。

對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓接受《華夏時報》記者採訪時表示：“中國房價漲跌的秘密，都是遵循着供求關係的市場規律，即供給多價格跌，供給少價格漲。”

謝逸楓説，過去16年中國房價上漲的根源，歸根結底在於“兩權一制”的土地制度，控制着土地供應與土地價格。“土地招拍掛制度是控制土地與價格的武器，分税制成為地方政府依賴土地財政收入的關鍵。也就是説，房價上漲在於政府對土地供應與地價控制，直接決定着供需關係，信貸與利率則是影響供需關係的間接因素。當房價跌時，停止土地供應地價上漲，刺激需求；房價上漲時抑制需求，供應則保持不變，地價上漲。”10年地價漲了近4倍

供地多了，就能蓋更多的房子。

《華夏時報》記者調查獲悉，最近多個城市房價暴漲，不是開發商捂盤惜售導致的“萬人搶房”，而是土地供給太少。

為什麼要減少土地供應呢？ 6月13日，中國土地學會的一位專家告訴《華夏時報》記者，這幾年，地方土地供應量鋭減，土地收入卻有增無減，只説明土地單價被提高了，而近十年來，國家統計局發佈的數據便是最好的例證。

《華夏時報》記者細查了國家統計局發佈的中國房地產企業土地開發的三項指標（待開發土地面積、購置土地面積和土地購置費用）10年間的變化，的確足以佐證10年（見圖）地價漲了近4倍。

不過，官方公佈的地價數據顯示，到2017年土地購置費用開始出現下降，從2016年的18778億元降為13644億元。

據國家統計局公佈的數據顯示，2008年待開發土地面積在近10年是最高的，達到48161.07萬平米，隨後2009年開始下降，隨後也有上升，但未高過2008年。而購置土地面積最高點則出現在2011年（44327.44萬平米），之後一直呈下降趨勢，直到2016年（22025.25萬平米）不到最高峯時期的50%。接着2017年又開始回升至25508萬平米，但仍處於低位。

與以上兩個數據年年下降形成鮮明對比的是，近10年的土地購置費用卻在一直增長，2007年為4873.25億元，2016年上漲到18778.68億元，整整漲了3.85倍。不過2017年的土地購置費用下降了，達到13644億元。

地價漲了，房價肯定要漲。

事實上，最近幾年，各地都在積極落實“房住不炒”的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出台了嚴厲的房地產調控政策。然而，從現實情況來看，地方政府減少土地供應，通過各種手段去庫存，包括棚户區改造、人才計劃等，房價上漲促使以更高的價格賣地。“這是一個死循環，弊病很大。”上述土地學會的專家説。

除此之外，《華夏時報》記者調查時還發現一個事實，房企購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻一直上漲。房屋竣工面積上漲，那是因為很多城市樓盤越蓋越高，密度越來越大，目的就是要賣更多的房子。