房貸利息抵税有多美好？早在20年前上海就試過
本文作者為天風證券地產首席分析師陳天誠，原標題《房貸利息抵税或出台、利好改善型住房需求——個税 改革新增住房貸款利息及租金等專項附加扣除點評》。
事件
《中華人民共和國個人所得税法修正案（草案）》19 日提請十三屆全國人大常委會第三次會議審議，是個税法自1980年出台以來第七次大修，也將迎來一次根本性變革：
工資薪金、勞務報酬、稿酬和特許權使用費等四項勞動性所得首次實行綜合徵税；
個税起徵點由每月3500元提高至每月5000元（每年6萬元）；
首次增加子女教育支出、繼續教育支出、 大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金等專項附加扣除；
優化調整税率結構，擴大較低檔税率級距。
國內已經有過先例、利息抵税曾那麼美
上海
上海曾在1998年實行過，方案可抵扣税基較廣，採取先徵後退的方式**。該政策要點是：**
1）期限：凡在1998年6月1日至2003年5月31日期間購房；
2）對象：在本市購買或者差價換購商品住宅並在本市交納個人所得税的個人，必須是商品住宅產權證的法定擁有人，且與購房合同、購房發票相一致；
3）抵扣税基相對較廣：購房者可抵扣計徵税基的徵税項目包括：工資薪金；採用查賬徵收的個體工商户的生產、經營所得和對企事業單位的承 包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得(不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對私營企業投資者帶徵的股息、紅利所得)。
4）抵税操作方式：抵扣採用“先徵後退”的辦法，購房者在購房行為確立後，應向徵收税務機關申請單獨開具個人所得税繳款書據以退税。
天津
天津也在1998年實行過，方案僅住房公積金利息可抵個税、可抵税基較小：1998年8月11日，天津發布《天津市地方税務局關於個人支付住房公積金貸款利息免徵個人所得税有 關問題的通知》，具體條款包括：
1）抵扣範圍限定在住房公積金貸款利息：僅限個人支付的住房公積金貸款利息，個人支付的住房公積金本金及其他形式的住房貸款(如按揭貸款) 本金和利息不得從應納税所得額中減除；
2）抵扣税基相對較小：可從每月個人工資、薪 金所得的應納税所得額中減除，平均節税額為原納税額的15-25%；
3）夫妻雙方僅一方受益：如果夫妻雙方共同選擇公積金貸款，那麼只有主貸方可以享受該項優惠。
重慶
重慶現行方案以補助形式出現、設定補助額度限制：2008年底，重慶已有率先實施對主城 區內首套自住房實施“補助”，
1）期限：從2008年12月1日到2022年，按揭款的次月開始往後一年，結束3個月之前，超過就不行；
2）範圍：重慶九區首套房；
3）限額：個人所得税的40%，與按揭款，取小者退還這部分個税給你，以不超過住房總價的30%的額度內提供。
上海、天津兩個方案作為房改初期，政府階段性鼓勵商品購房的政策，已成為歷史，但從政策效果來看，三個方案都對商品房銷售有很好的促進作用。
國際上亦有抵税措施、具體實施方案有待細則出台
時空環境大不同，國際上也出現不同形式的利息抵税政策，中國過去也有過經驗，因此從經驗上來講中國實施亦有參考，但是現階段相比國外以及中國過去有幾個不同，仍有需要解決的問題，我們認為具體實施方案有待細則出台：
1）税制基礎條件不成熟、綜合徵税機制施行會面臨不少問題：相比發達國家，我國目前税收仍然以流通税為主，所得税制仍然較為落後，體現為個人收入信息不透明，部門間信息缺乏聯網互通，信息不對稱問題在實務上難解決；綜合徵税機制施行會面臨不少問題， 比如道德風險等問題。
2）如果全國推廣可能引起房價進一步上漲：目前在地產市場差別化調控的情況下，控制 房價不過快上漲前提不放鬆，如果全國推廣，我們認為有可能引起房價進一步上漲，因為 這對中高收入的改善性住房需求有比較大幅度的減免；
3）結合租金抵税措施同時試行：2016年6月3日，國務院《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》就指出“對個人租金支出，結合個人所得税改革，統籌研究有關費用扣除問題”。本次《中華人民共和國個人所得税法修正案（草案）》增加規定住房貸款利息和住房租金等與人民羣眾生活密切相關的專項附加扣除。我們認為支持租賃市場是政策大方向，房租抵扣個税在全國率先鋪開是有可能的，並有望在實操上積累經驗。
4）如果試行限制條件將會很多：除了購房條件、社保條件的限制外，下文中我們會説明在累進税制下，高收入部分對應的税率更高，因此税收抵扣的的邊際效果也更明顯。因此若從税收公平的角度看，未來實施細則更有可能採用不同豁免額差異化税率的方式實施，一方面可能採用豁免限額（設定最高抵扣額）的方式，其次也可能根據物業類型、單價等設置差異化税率。
5）這將是中國房地產長期機制的一環：雖然出台措施是為了個貸抵税，但我們認為這將結合房地產整體税制建設（個人財產轉讓所得税、地產營業税、契税、耕地佔用税、房產税、城鎮土地使用税、房地產税等房地產綜合税制），逐步形成房地產長期機制。
若不限制對象、高收入羣體受益更顯著
若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利於收入較高人羣置業：我們從收入、貸款額、 貸款期限三個維度測算利息減免的效果：
1、假設採用平滑確認利息的方式（一般還款初期確認的利息費用更高，可能採用遞延的方式，實際操作尚待細則出台）；
2、按照月收入在7132元到100000元的範圍內測算，其中7132元為上海17年職工平均月薪（數據來源：上海人社局）；
3、假設每月等額償還，並沒有提前還款；
4、基準利率採取目前基準利率4.9%測算；
5、起徵點按照個税修正案草案規定的5000元測算，但由於具體分檔標準未知， 其他參數仍按原個税計算方法測算；
6、按照貸款總額50萬元-700萬元測算，改善型購房佔比較大，貸款額度主要集中在350萬-700萬。
按照以上假設，我們分別考察不同情況下 “利息抵扣個税”實施下的減免作用（減免額佔月供的比例）。
相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額佔月供比例越高：月收入為上海市平均水平7132元/月的情況下，如貸款總額為150萬元，每月減免額佔月供的比例為2.9%，月收入為4萬元/月的情況下，如貸款總額為500萬元，每月減免額佔月供比例25%。
高收入人羣對貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多：如月收入為1萬元/月的情況下，貸款總額為250萬元，30 年減免總額為56.33萬元；如月收入為10萬元/月的情況下，貸款總額為700萬元，30年減免額為277.1萬元。
相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額佔月供比例越高：在貸款總額為150萬的固定假設下，同樣是貸款期限10年，1萬月收入的每月減免額為11.5%，10萬元的每月減免 額為佔月供是45%。
相同收入時，貸款年限越長，總減免額越多：如月收入為6萬元/月的情況下，貸款總額為150萬元時，20年減免總額為25.68萬元。
無論是按照固定貸款額度測算，還是按照固定期限測算，都可以得到收入更高則減免效果更明顯。在貸款額度為150萬元的情況下，測算結果發現：
1、相同貸款額度情況下，收入越高，每月減免額佔月供比例越高；
2、相同貸款年限情況下，收入越高，每月減免額佔月供比例越高；
3、相同收入時，貸款年限越長，總減免額越多；
4、高收入人羣對貸款額度更敏感，貸款額度越大則邊際抵扣效果比低收入人士更多。 以一套總價500萬的房子為例，貸款350萬的情況下，月收入為上海平均水平7132元/月的居民， 月供18575元，每月房貸利息可抵扣節税108元；月收入為4萬的居民，月供相同，每月房貸利息 可抵扣節税2213元；月收入為10萬的居民，月供相同，每月房貸利息可抵扣節税3984元；
投資建議
房地產利息抵税在國際上行之有年，我們認為此次個税改革，新增的專項附加扣除，對居民合理減負意義重大，尤其是對住房貸款利息和住房租金的抵扣，首次列入個税修正案，雖然不是針對房地產，但我們認為這或許是整體房地產税制的一環，**客觀上這短期對改善性住房需求有明顯促進，****我們認為若利息全額抵扣，所有購房者都受益，但更利於收入較高人羣置業，對房地產板塊有積極影響。**投資方面，我們維持之前二季度銷售將明顯恢復提升的判斷、行業資金有壓力但無風險將抑制下半年投資，持續看好板塊投資機會。