俠客島：是誰推高了三四線城市的房價？
6月25日，有消息稱，國開行總行將收回所有棚改項目合同簽訂審批權，引發市場關注。
隨後，《21世紀經濟報道》稱，包括棚改項目在內的大部分中長期項目審批權限本來就在國開行總行，棚改貸款並未全面叫停，只是因為銀保監會最近在國開行審查，所以各地方分行的審批權限被暫時回收總行，等總行政策明確後還會正常發放。
6月27日，澎湃新聞稱，海通證券於26日晚間邀請國開行相關領導對此解答市場疑問，國開行相關人士表示，中央對棚改有一定的看法，棚改的貨幣化推高了房價，此後貨幣化安置的比例會受到一定的限制。
但此報道遭到國開行緊急回應，稱其“從未授權任何人員參加該電話會議並代表開發銀行發表言論，有關言論不代表國家開發銀行”。
棚改貸款收緊為何會引起市場巨大的震動？棚户區改造貨幣化安置又是如何推動三四線城市房價上漲？微信公眾號“俠客島”7月1日發文對此事進行了解讀。
以下為微信公眾號“俠客島”文章全文：
最近幾天，地產股遭遇暴跌。
碧桂園，6月26日一早跌幅超過8%，短短四天內市值蒸發800億元；同日，中國奧園、雅居樂、新城發展控股跌超6%，中國建材跌近6%，融創中國跌4.81%，中國恒大2.73%。
地產股為何集體暴跌？
一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。
那麼，棚改項目審批權的上交同房地產有何關係？是否真如市場傳言，棚改貨幣化安置推高了三四線城市房價？三四線城市房價還有沒有春天？
這件事情有嚼頭，要好好琢磨琢磨。
圖片來源：華夏時報
實例
説一千道一萬，當事人現身説法最真實。先來看一則某地產公司在某中部三線城市2017年初的廣告。
“今年市定目標任務是3.04萬户，徵收房屋430萬㎡，計劃投資265.17億元，動遷15萬人！什麼？感覺3.04萬户、15萬人只是個數字，和自己沒什麼關係？那咱們拿去年的事實説説話。2016年棚改推動房地產去庫存7000餘套。
對！就是這個數字！是不是感覺今年又可能有大批的棚改户加入買房大軍？是不是感覺房價又會變動？貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準了買了就ok！”
順便備註一下，這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市，城區人口數量只有100萬多一點。
不消多説，棚改之於當地樓市的意義已然明瞭。
故事可以從2014年説起。
該城市一位居民告訴【經濟ke】，三四年前，這座傍水而居的城市房價只有三四千，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不着急買，房價有一陣子還下降。”
房地產庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢？
一個故事可以證明。
去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經濟ke】：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老闆（指縣委書記、縣長）都快急死了。縣裏面除了醫院沒有抵押，其他可以抵押的資產都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。
這並非某一個城市的難題，而是全國普遍現象。
撬動
怎麼辦？
必須把手頭的存貨清倉，接着再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰來掏錢買單？靠當地居民家裏可掏不出更多的錢。那麼，錢從哪裏來？誰來撬動這個支點？
棚改貨幣化安置的定向寬鬆（PSL）如期而至。
2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也就説拆遷之後不給房子給現金，拆遷户自己再去買房子。
恒大集團首席經濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計：“棚户區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資，是未來 5 年支撐房地產行業發展的核心變量之一”。
中國社會科學院金融所房地產研究中心主任毫不諱言：“棚户區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。”
從此前的實物安置改為貨幣化安置是其中關鍵，而PSL又是核心環節，並被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。
具體怎麼操作呢？還是以上述的中部城市為例，政府規劃一批棚改項目，向政策性銀行申請專項貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚户區居民發放補償款，棚改拆遷户拿着拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所説的做廣告的大公司。
這裏説的政策性銀行主要就是國開行。公開數據：截止2017年末，國開行累計發放棚户區改造貸款3.4萬億。在回應幾天前的消息時，國開行説截至5月末，今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。
佔比有多大呢？住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚户區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%。
三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。
效果
效果如何？
僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米。當年全國住宅銷售面積13.75億平方米。再算算，這2.5億平方米主要集中於三四線城市，其效果就更加可觀了。
如此大手筆，庫存被快速消化，甚至不得不加快供地。
5月初，【經濟ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化週期的函》顯示，衡陽城區的住宅去化週期只有5.5個月，株洲茶陵縣僅1.4個月！什麼意思？按照當時的銷售進度，茶陵縣1.4個月後就沒有房子賣了。
無獨有偶，湖北省住建廳今年6月4日也發文警示住房庫存消化週期不足6個月的城市做好工作，遏制投機炒作。如今，宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購的行列。
當然，此時的地價已非吳下阿蒙。在湖南衡陽，2017年商住用地出讓最高單價突破756萬元/畝。2014年12月，當地土地最高單價是261.4萬元/畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。
麪粉貴了，麪包自然跟漲。2014年，衡陽住房均價為3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡陽最貴地塊的樓面價已達3700多，房價超7000元/平方米是常態，八九千也不稀奇。
原本為房子太多賣不動而發愁的那個中部小城，房價也昂首挺進“萬元户”行列。
不過，這裏有個小疑惑。按照定義，城市棚户區是指在城市規劃區集中連片簡易結構房屋較多、房屋密度大、基礎設施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區域，包括城市棚户區、國有工礦棚户區、國有林區棚户區和國有林場、墾區危舊房等，後來棚改還擴展到了集體土地上的城中村改造。
棚户區是歷史欠賬，也是城市傷疤。從2008-2016年，全國棚改已累計使8000多萬住房困難羣眾“出棚進樓”，相當於德國的總人口。這無疑是偉大的民心工程。
快速推進後，一位開發商人士直接告訴【經濟ke】，“這麼多年，城市化建設非常快，城市棚户區其實在迅速減少，一二線城市的棚户區已經不多了。”
棚户區不夠用怎麼辦？西部某市經信委的一位處級幹部説，放着這麼好的政策不用不可能，沒有條件，創造條件也要上。
於是，棚改這本民心工程的真經到了某些地方就唸歪了。比如，有網友爆料，2016年，江西九江某區 38棟別墅型商住樓（100餘户）也要進行“棚户區改造”。
可以肯定，這並非孤例。
淡出
不過，怪象出現，卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的徵兆。
2017年政府工作報告指出，支持農民工在城鎮購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結構均有看頭，倒推解讀，去庫存目標已實現，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房價高企帶來的風險。
尹中立也撰文稱，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚户區改造的貨幣化安置。
上述中部城市住建局今年4月稱，當地2018年比2017年的棚改計劃小些。2017年棚改計劃中心城區徵拆户數30440户，2018年棚改計劃中心城區徵拆户數13448户。
中國社會科學院世界經濟與政治研究所經濟發展室主任徐奇淵測算：2018年2季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。
連鄉鎮都不放過的恒大、碧桂園們或許確實到了回撤的時候。至於被斷糧的三四線城市房價，且行且看。
（文/中國經濟週刊記者 李永華 編輯/雪山小狐）