棚改貨幣化安置不是高房價的元兇？
【觀察者網 綜合報道】
自6月25日起，“國家開發銀行即將把所有的棚改項目合同簽訂審批權”的消息被傳得甚囂塵上，引發了一波關注和討論，諸多媒體將“棚户區改造貨幣化安置”（即拆遷時給一筆補償款由自己解決居住問題）看作是三四線房價高企的幕後推手。
但一些學者卻對此提出了相反的觀點，認為投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素，而貨幣化安置給了拆遷家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水平等方面具有重要意義。在當前多套房比例居高的情況下，應該繼續堅持棚改貨幣化安置。
（資料圖）
觀點：棚改貨幣化安置是三四線房價高企的重要推手
認為棚改推高房價的觀點，長期佔據着輿論主流。
《21世紀經濟報道》援引市場分析稱，在貨幣化安置中誕生的手持大量現金的“拆二代”，是助推中國三四線城市房價上漲的重要因素；當前三四線城市住宅去庫存效果斐然，卻透支了未來的房價上漲空間，與城市發展狀況脱離。
微信公眾號“俠客島”援引社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立的説法稱，三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚户區改造的貨幣化安置。
格隆匯旗下公眾號“港股那點事”則援引經驗數據稱，棚改貨幣化90%在三四線城市，也是庫存過剩重災區；2017年全年商品房住宅銷售面積同比增速為 5.27%，累計新增房地產住宅銷售14.48億平方米，預計棚改貨幣化率達60%，按每套90平米計算，棚改貨幣化貢獻了約3.28億平方米，約佔17年新增住宅銷售的22.6%，去年賣的新房超過五分之一是貨幣化安置消耗的。
根據微信公眾號“真叫盧俊”的説法，棚改貨幣化安置的比例在一二線城市中約有20%，但在三四線城市已有80%。據其測算，全國每年棚改500萬套，每年商品房銷售1450萬套，這説明，棚改基本上要吃掉中國商品房三分之一的需求量。
**甘犁、**弋代春：三四線房價上漲不怪棚改貨幣化安置
但西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁、中國家庭金融調查與研究中心房產城鎮化首席研究員弋代春，則於7月2日在微信公眾號“網易研究院”上發文稱，很多認同“棚改貨幣化安置”是新一輪住房價格上漲尤其是三四線城市房價上漲的重要驅動力，是基於住建部公開發布的這樣一組公開數字：“2016年棚改貨幣化的安置比例48.5%，去庫存大約2.5億平米，佔當年住宅商品房銷售面積的18.2%”。
在甘犁等人看來，從上述數據得出“棚改貨幣化安置導致房價上漲”的結論，忽視了一個很重要的前提假設，即所有棚改貨幣化安置的家庭都重新購置了住房。
根據甘犁給出的、由西南財經大學中國家庭金融研究與調查中心發佈的“中國家庭金融調查數據”顯示，從比例上看，2013年至2017年，7.9%的城鎮家庭經歷了拆遷，這些拆遷家庭中有的13%新購置了住房；在這些經歷了拆遷的城鎮家庭中，接受貨幣化安置的比例為31.6%，這其中的20.4%購置了新住房。
這也就是説，在貨幣化安置的拆遷家庭中，將近80%都沒有購置新住房。
從區域上看，貨幣化安置家庭購房比例在一、二、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。這意味着，二線城市是棚改貨幣化的重點區域，將三四線城市的房價高企怪罪給棚改貨幣化安置似乎有些勉強。
拆遷户沒把補償款拿來買房，而是用來改善生活？
那麼，拿了補償款的拆遷户為什麼沒有把這筆錢用來買房？而他們又把這些錢花到了哪裏去呢？
對於第一個問題，甘犁等人總結了兩點原因：
第一，拆遷户家庭往往在拆遷之前就擁有多套住房，且拆遷户家庭平均年齡較大，在住房剛需已基本滿足的情況下，對新住房的購置需求和意向不大；
第二，相比於新房價格，貨幣化補償金額並不高，這意味着拆遷户僅靠補償金並不能全款購置新房；此外，拆遷户就業率低，很多家庭甚至無人就業或家庭成員喪失勞動能力，這致使有一部分拆遷户通過租賃或者免費借住親友住處，解決了住房問題。
對於第二個問題，甘犁等人依據“中國家庭金融調查數據”對拆遷户家庭資產的調查發現，沒有選擇購置新住房的拆遷家庭，通常選擇用補償款增加家庭儲蓄，減輕家庭負債，增加家庭創業及工商業資產，這樣一來，家庭的投資性收入提高，家庭消費水平也得到了提升。
投資性購房才是房價高企的幕後推手？
如果不是拆遷户推高了房價，那是誰推高了房價呢？
在甘犁等人看來，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。
根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心5月4日發佈的《2018年一季度城鎮家庭資產指數報告》顯示，過去十年間，新購房為首套房的佔比在持續下降，新購房為第二套或第三套及以上住房的比例持續上升。2008年新購房中，首套房佔比為70.3%，到2017年該比例下降至45.8%，2018年一季度進一步下降至30.8%。新購房為第二套房的比例逐年上升，從2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度進一步上升到43.8%。新購房為第三套房及以上的佔比也呈增加趨勢，從2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度進一步上升到25.4%。
數據還顯示，近十年來，剛需房比例逐年下降，改需房比例穩步上升，投資房比例上升速度加快。2008年新購房為剛需房的比例為69.7%，2017年該比例下降至46.4%，到2018年一季度進一步下降至31.9%。改需房從2008年的10.8%上升到2017年的15.9%，到2018年一季度上升至17.8%。投資房增速加快，從2008年的19.6%增長到2017年的37.6%，到2018年一季度增長到50.3%。投資購房比例的增加説明房市仍然存在較大風險。
此外，該報告還選取了16個熱點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、南京、福州、廈門和杭州），對上述趨勢和結論做了進一步的闡釋。2016年，這16個熱點城市相繼出台政策，加強了房地產調控力度；而熱點城市的新購房產分佈變化趨勢與全國一致，但相對更穩定。
近十年來，熱點城市新購房為第二套房或第三套房及以上的比例雖有增加，但基本保持穩定，且低於全國平均水平。2011年，熱點城市新購房為二套房的比例為28.6%，高於全國平均水平25.1%；2017年這一比例上升到34.0%，低於全國平均水平39.2%。2011年，熱點城市新購房為第三套及以上的比例為7.7%，同期全國為8.3%，2017年熱點城市該比例上升至12.2%，仍低於全國15.0%的水平。尤其值得關注的是，因房地產調控力度加大，2016到2017 年，熱點城市首套房比例僅下降3.4個百分點，低於全國水平（全國下降5.3個百分點）。
熱點城市購房目的變化趨勢仍與全國一致，但相對穩定。數據顯示，剛需房比例呈下降趨勢，但與全國相比下降趨勢較緩慢。2011年剛需房比例為63.6%，低於全國平均水平66.2%；2017年這一比例下降至54.0%，高於全國平均水平46.4%。新購房為改需房和投資房的比例近十年來略有增加，也基本穩定，且低於全國平均水平。2011年，熱點城市改需房比例為11.6%，高於全國平均水平10.2%；2017年這一比例上升至13.8%，低於全國平均水平15.9%。2011年，熱點城市投資房的比例為24.8%，略高於全國平均水平23.6%；2017年這一比例上升到32.2%，低於全國平均水平37.6%。
這説明，政府出台的房地產調控政策已見成效，2016到2017年熱點城市剛需房比例僅下降3.4個百分點，低於全國水平5.2個百分點。
而政府重點調控之外的其他城市，即三四線城市，改善型、投資性的購房需求依然很大；而這些城市的房價迅猛上漲，從某種意義上來説，很有可能是政府調控政策沒有那麼嚴格所致。
對於最近一段時間以來聲勢浩大的對棚改貨幣化安置的聲討，甘犁等人認為，相對於“一刀切”的實物安置，貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水平等方面具有重要意義。特別是，在當前多套房比例居高的情況下，應該繼續堅持棚改貨幣化安置。