棚改貨幣化政策收緊 "三四線之王"碧桂園承壓
近期，棚改貨幣化政策收緊引發業界關注與熱議。作為三四線城市去庫存的主要方式，棚改貨幣化安置在完成樓市去化目標的同時，也因是否成為三四線房價急漲的主要原因而飽受爭議。市場有聲音稱，隨着庫存規模下降、地方債務壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大方向。雖然三四線城市持續去庫存，讓不少重點佈局於此的房地產企業獲益，但在棚改貨幣化政策收緊之際，那些深耕三四線城市的房企也將面臨一些考驗。積極調整區域佈局以應對潛在的樓市風險，成為眾多房企的當下選擇。
誰是三四線佈局王
躲開調控重區，通過佈局三四線實現業績搶收已成近年來眾多房企的新選擇。擁有“三四線城市之王”稱號的碧桂園，便是借力發展壯大的突出一例。
從銷售規模來看，2017年碧桂園、恒大、萬科3家龍頭房企均破5000億元，而碧桂園以5508億元的銷售額摘得中國房地產行業的桂冠。北京商報記者查閲碧桂園2017年年報獲悉，截至2017年底，碧桂園共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮區。按地理位置計算，約58%的銷售來源於三四線城市。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，房企佈局三四線城市，當前的優勢在於三四線城市這一波市場快速崛起。包括嚴躍進在內的業內人士另外一個共識，便是此前三四線城市去庫存的紅利和差別化調控的空間。
根據川財證券研究，2017年大型房企拿地重點正在向三四線城市下沉。三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬平方米，其中 30家代表房企在三四線的拿地面積同比增長145%。
充足的土地儲備是企業擴張和銷售額上漲的保證，房地產進入下半場，以中梁地產為代表的區域性房企，在加速佈局潛力三四線城市的同時，拿地金額和拿地面積也保持高速增長。
公開資料顯示，2017年1-5月全國房地產企業土地成交金額TOP 50中，中梁地產以153億元的拿地總額排在榜單第15位。值得一提的是，中梁地產拿地總規劃建築面積471萬平方米，在成交面積排行榜中排名第六，僅次於碧桂園、恒大、保利和萬科，且拿地區域幾乎全部位於三四線城市。
“對於像中梁地產這樣的企業來説，三四線城市的投資比重過大，為其業績成長貢獻了重要力量。但換個角度看，當前三四線城市也有一些利空的消息，那麼也需要在業績成長方面有所警惕。”嚴躍進如是表示。
轉型早已開始
隨着三四線城市去庫存的利好逐漸散去，重點佈局三四線城市的房企銷售壓力也隨之提升，轉型之於房企而言勢在必行。
中原地產首席分析師張大偉認為，當前房地產去庫存任務初步完成，一二三四線城市商品房庫存去化已十分充分。而且看趨勢，三四線庫存在繼續減少，在一二線進入補庫存後，三四線也開啓庫存短缺時代，當下除個別區域外，庫存基本進入平穩時代。
而事實也證明，無論是龍頭房企還是地產新貴，都開始着手在轉型上發力。
以前面提到的碧桂園為例，區域佈局調整意圖已然顯現。此前傳得沸沸揚揚的快消式高週轉，就被外界視為楊老闆收縮戰線的信號。
今年4月5日-11日，碧桂園一週之內連續下發《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》等三份文件，在表達提高週轉速度、壓縮從拿地到開盤週期的強烈願望同時，也對企業的佈局安排進行了適時調整：在區域佈局方面，碧桂園提出“三四五線城市高週轉、一二線城市鼓勵發展”的策略。顯然，登頂榜首的碧桂園不僅對高週轉出現的風險做出了預判，更意識到作為已經不用設目標的老大，一二線城市在市場波動時的防火牆意義。
在業內人士看來，三四線陣地固然對房企銷售業績的提升有着極大助推，一二線城市對房企“維穩”意義更是重大，這也是楊老闆及時“收網”的主要原因。
房企巨頭尚邁步轉型，區域性房企為了解鎖更大發展也步步緊跟，其中以中梁較富代表性。
作為起步於温州的浙系房企，中梁地產在長三角三四線區域耕耘多年。自2016年將總部搬遷至上海後，便邁出了大舉擴張、全國化佈局的步伐，近兩年業績也由此迎來爆發。
據第三方機構克而瑞發佈的《2017年度中國房地產企業銷售排行榜》，中梁地產2017年銷售額達到757.9億元，位居第25位，相比2016年底的第40名，上升15個名次。而回顧三年前，中梁地產的年銷售不過突破150億元。
嚴躍進分析認為，三四線城市在購房方面存在一定程度的“割韭菜效應”，即房地產市場需求釋放是沒有持續性的。而這恰恰是房企佈局三四線的劣勢所在。
同策研究院首席分析師張宏偉的分析也從側面印證了嚴躍進的上述看法。在張宏偉看來，從棚改貨幣化安置急剎車政策來看，三四線城市樓市將逐步降温，從而影響房企銷售業績。“三四線城市正常的合理樓市需求為既定的，並且市場容量有限，需求也是有限的。”張宏偉如是補充道。
艱難迴歸一二線
經過一波強勁的貨幣棚改之後，三四五線樓市的“黃金時間窗口”正在逐步關閉，一二線樓市的抗風險能力再度被外界重提。如何在後去庫存時代，使房企免遭後續經濟效益增長乏力的尷尬狀況，以及更好防範因市場波動帶來的未知風險，成為房企亟須思索的發展命題。
但值得關注的是，房企迴歸一二線步履艱難。
首先，便是拿地成本高昂。京滬已經很難再見到單槍匹馬拿地的場景，高昂的拿地成本讓開發商們開始抱團取暖，留給後來者的空間越來越少。
其次，產品類型的複雜化，對成本計算、政策預判的要求均遠遠高於三四線城市。與三四線城市拿了地能賣出去就能賺錢不同，隨着調控的深入，“房住不炒”理念的推廣，自住型需求的新型產品越來越多，在保證土地出讓金足額收繳的同時，對於產品的要求已經讓深耕一線城市多年的操盤手頭疼不已，而後來者想要適應這樣的產品和市場，難度超乎想象。
正因如此，房企三強除了深耕多年的萬科以外，恒大勉強憑藉不計成本的廝殺，為自己迴歸一二線趟出了一條血路；而碧桂園在京、滬這類核心城市，依然沒有能夠拿出手的產品。
在業內人士看來，尤其是在當下三四線城市庫存去化效果顯著的背景下，房企昔日可倚仗較少調控、肥沃的三四線實現業績收割，現如今“地利”將盡，房企迴歸一二線樓市呼之欲出。
張大偉分析認為，目前看，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素，特別是三四線城市嚴重依賴棚改的貨幣化安置。過去三年立足三四線城市的企業銷售額井噴，三四線出現了普遍性的房地產快週轉，這對房地產市場而言，在未來醖釀巨大風險。
業內也有分析稱，隨着樓市調控的逐漸深入，現在三四線城市已經很難給開發商帶來足夠的利潤，特別是在棚改審批和調控政策蔓延到三四線城市之後，佈局三四線城市的房企有可能會遭受虧損。
一旦三四線城市房價上漲沒有支撐，開發商想要在三四線城市實現高額銷售幾無可能，若貨值跟不上銷售節奏，對一些小房企來説，其後續規模發展與現金流壓力將隱現。
而就棚改貨幣化發展趨勢對樓市影響的問題，嚴躍進表示，棚改貨幣化如果叫停或者説改變，那麼未來就地安置或者説實物安置的內容會增加。房企需要在此過程中注重市場需求的彙集，或者説引導相關購房者積極認購相對應的樓盤。
“未來房企如果要回歸一二線城市，要注意對非熱點一二線城市的投資，尤其是西南市場和西北市場，上述區域樓市當前也開始火熱。”嚴躍進向北京商報記者如此表示。
北京商報記者 劉鳳茹 實習記者 榮蕾/文