五大地產商“捲款”造車！韭菜們小心
本文來自微信公號“車東西“（ID:chedongxi） 。
轟轟烈烈的新造車運動，最終迎來了地產資本的強勢入局。
萬達、寶能、華夏幸福、碧桂園、恒大。這些在中國地產界有名有姓乃至位列行業頭名的企業，如今悉數在新能源車產業中耕耘。
6月26日恒大成為賈躍亭新造車公司FF最大股東，在吃瓜羣眾看來，這是一次某“失信人”再被接盤的八卦。但在車東西看來，這是一個標誌：房市放緩，新能源車市上行。一個“建房不如造車”的時代，正在來臨。
房市車市 政策下的此起彼伏
“棚改貨幣化激發的2017年大概是中國房地產大增長時代的最後一幕了。”日前，棚改貨幣化安置政策即將改革、審批權力將收緊的風聲一出，中國地產股一片哀嚎。而在朋友圈，一位長期跟蹤地產股的分析師這樣説道。
2017年，棚改貨幣化政策使得三四線城市房市去庫存步入了高潮，海量資金湧入幾無限制政策的三四線房市，帶動常年在各種限購政策下發展的房地產企業再度起飛。其中最大的收益者碧桂園，更是一躍成為全國銷售額最大地產商，全年銷售額超過5500億，股價從不足5元一度衝至18.8元。恒大銷售額也一度突破5000億元。
然而，棚改貨幣化安置退潮的傳言傳開後，碧桂園股價三天跌去20%。恒大股價也在兩天時間跌了10%。
嚴格限購、以租代售試點、“房子是用來住的，不是用來炒的”削平了地產商在一二線城市的想象力，棚改政策變化則進一步打擊了他們在三四線的未來成長空間。地產商們原來因為政策而飄高的增長天花板，現在又被政策摁了下來。
萬科董事會主席鬱亮此前便已經説過：“我們的行業暴利時代結束了，房價單邊快速上漲的時代結束了，中國房地產市場住宅市場的全面短缺時代也已經結束了。我們再指望毛利大幅度提高是不現實的。”
棚改貨幣化安置的政策帶來的短暫繁榮，更像是中國地產高增長時代的迴光返照。
與此同時，汽車市場尤其是新能源車市場，卻在以50%的符合年增長率飛速擴張。2017年，中國新能源車銷量達到73萬輛，消化全球一半左右的新能源車推廣量。
的確，在過去的一年中，《促進汽車動力電池產業發展行動方案》《智能網聯汽車道路測試管理規範》《汽車產業投資管理規定》等一批與智能新能源車相關的文件出台，中國政府用政策不斷讓未來的“智能電動車”產業輪廓愈發明晰。
知乎上大V“冷哲”曾經分析過，汽車行業的發展不僅將帶動整個先進製造業，還能為一個國家輸出最優秀的管理人才。如果説航天發動機是一個國家在產品上的工業之花，那麼汽車產業就是一個國家在產業上的工業之花。
政策不斷降壁壘、抬前景，給了資本從其他行業流向新能源車極大的勢能。據媒體報道，2017年全國新能源投資總額達到4500億。其中勢能最大的，必然是捆住了海量流動性的地產資本。
進入增長平緩期的地產資本流入尚在增長爆發期的新能源車製造業，只是時間問題。
地產商多元化業務曾吃癟
其實，在用房地產完成了資本積累，地產又長期受限的情況下，睿智的地產大佬們早就開啓了多元化經營的道路。
然而他們又不約而同地在這一道路上，受過錘。
2013年，恒大涉足快消，當年8月，4塊一瓶的恒大冰泉問世。次年，恒大又進軍糧油、乳業，希望將快消打造為恒大的另一個重點業務。
然而，業務以年為週期的恒大似乎對短週期的快消水土不服，至2015年，恒大冰泉累計虧損40億元。在糧油乳業上，恒大的成績也不好看。2016年8月，恒大將上述三個業務出售，作價27億元。
恒大是幸運的，相對於其體量，在快消上的失敗只相當於踏錯一步便將腳收回。而有些地產公司是豁出半條命狂奔至中途才被告知，姿勢不對。
2017年6月，銀監會點名萬達，要求各銀行排查萬達的各項風險。此前，萬達已經在以文創為主的多元化道路上行走多年，並且積極通過海外併購的方式先後收購AMC、傳奇影業等公司。在萬達在為其電影帝國大力張羅時，不幸趕上了2017年防範金融風險中“守住國家外匯儲備”這條紅線。6月22日消息傳出後，萬達電影（萬達整體集團並未上市）旋即跌停，並從2017年7月初開始停牌。
在被點名後，萬達一邊忙着對各種“股債雙殺”的傳聞進行“闢謠”，一方面極速開展資產拋售工作，7月11日向融創、富力拋售了638億酒店文旅資產，同時拋售在倫敦等地的資產。2018年1、2月，萬達又相繼向騰訊、京東、阿里等分別出售了價值340億的萬達商業股份和價值77億的萬達電影股份。
萬達向融創、富力拋售資產
不到一年時間，萬達回籠1000億資金。在今年1月的萬達年會上，王健林稱2017年的萬達“經歷了風波，承受了磨難。”還特別提到萬達“國內資產佔比93%，國外資產佔比7%。”只不過，萬達電影停牌至今，也未能完成重組。
當然，在資產增值之路上被監管層點名的，也不只是萬達而已，還有寶能。
潮汕商人姚振華、姚建輝兩兄弟創立起來的寶能，在地產起家後又成功進入保險行業，旗下前海人壽以萬能險立業，管理資產額度在數年內增值了數十倍。然而，寶能先後試圖通過前海人壽以險資加槓桿舉牌萬科、格力這兩家人民羣眾及領導幹部都熱切關注的民族企業，卻成功地吸引了監管層的關注。
姚振華
2016年12月3日，格力發公告表示前海人壽正大舉買入3日後，證監會主席劉士餘在中國證券投資基金業協會第二屆會員代表大會上發聲：“希望資產管理人，不當奢淫無度的土豪、不做興風作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。”、“挑戰刑法將開啓牢獄大門”。
2日後，保監會發函要求寶能旗下前海人壽停止開展萬能險新業務，並派駐檢查組進駐公司。
2017年2月，保監會宣佈對前海人壽的處罰，董事長姚振華席位被撤銷，並且被逐出保險業，期限十年。在這以後，寶能在資本市場上的動作文明瞭許多。
另外，同萬達一道被銀監會點名的，還有在奇瑞賣身案中若隱若現的復星，同樣，這也是一家以地產為重要業務的大集團。
接過新造車的第二棒
出海及金融化兩大資產快速增長手段都被鉗制住，小打小鬧的行業又不見成長為新的支柱，房地產行業本身的天花板也即將見頂，地產資本們需要尋找一個就在眼前、能夠承接起海量資本、回報週期又不會拖死自身的新興行業，而新能源車製造及其相關產業，無疑是那個“被選召者”。
“在中國製造2025劃定的十大領域中，新能源車的前景與發展路線是最明確的，也是國家推動力度最大、配套政策最全的產業。”一位參與過某新造車企業融資的投資人告訴車東西。
然而地產資本們想明白要造車時，這個牌桌上已經圍滿了玩家，其中標籤最亮的，是互聯網資本，或者更準確地説，是BAT以及同他們一起成長的風投。
毫無疑問，助推中國新造車勢力走向第一波高潮的， 是互聯網資本以及和中國互聯網穿一條褲子長大的風投們。
最先於2014年拉開新造車序幕的遊俠汽車創始人黃修源是程序員出身；而跟騰訊、京東打得火熱的蔚來，歸屬於阿里陣營的小鵬，或者是百度領投的威馬，這三家造車進度與關注度都靠前的新造車勢力，背後都站着互聯網的“貴人”。最早涉足造車投資的騰訊，在2015年就聯合富士康等成立了和諧富騰汽車產業基金，日後裂變為拜騰以及愛馳。
ES 8上市發佈
互聯網科技公司對新技術趨勢的天生敏感以及掌握信息渠道的優勢，讓他們在造車浪潮中搶佔了先發的位置。其中的邏輯很簡單，國內這波新造車運動的起源——特斯拉，就是互聯網造車出身，以整車OTA的思維顛覆了人們對傳統汽車的認知。步入移動互聯網下半場的BAT，無一不渴望參與締造中國的特斯拉，從而掌握下一波智能移動終端。
以快著稱的互聯網想讓本行業唯快不破、頭部玩家通吃的定律在新造車競賽中再度上演。當蔚來、威馬、小鵬各自收穫高額融資後，多家投資機構的研報開始這樣表述：“新造車領域投資的頭部聚集效應明顯，將對晚進入行業的公司生存空間形成擠壓。”
到地產商公開表示要造車時，時間已經來到了2016年末。這一年12月，王健林為老朋友董明珠看上的新能源客車製造商珠海銀隆掏出5億元，相信董小姐的“判斷不會錯”。此時，地產資本正式介入造車才算有了一個開頭。地產資本支持的新造車們，逐漸成為新的派別。
而上述發佈研報的機構，顯然沒有預想到，“晚進入行業”的地產資本，會對新造車如此寄予厚望。王健林投向董明珠銀隆的那一點5億小錢，真的只是地產商們拿出的最小額度投資。
在萬達之後，華夏幸福、碧桂園、寶能、恒大前赴後繼，地產資本將成為推動新造車投資迎來第二波高潮的決定性力量。
地產商特色造車法
在地產資本新造車中，行動得較早、花樣最多、最有產業協同概念的，是華夏幸福。
2016年8月，被稱為華夏幸福掌門人王文學“子弟兵”的知合系，以知合資本為主體，成立了知合出行。當年11月，知合出行參股國內知名汽車設計公司長城華冠。當時，長城華冠旗下的新造車公司前途汽車，已經獲得純電動車造車資質，拿出了純電跑車前途K50。
一年之後，知合出行補位定位從低到高的新造車企業合眾新能源，以12.5億元獲得後者超過50%的股權，有了一家真正屬於自己的新造車企業。但知合出行的目標不僅僅是造車，“生態”與“閉環”等互聯網慣用的概念，被這家地產資本背景的操盤公司也是信手拈來。組合一番可得，華夏幸福要通過新造車這波浪潮實現的，是一個出行生態閉環。
在其他時間裏，知合出行投資自動駕駛領域易航智能、馭勢科技、禾多科技，領投分時租賃領域的巴歌出行、 Ponycar、小二租車，並且自行孵化了番茄出行。其中番茄出行主要在華夏幸福的大本營——河北運營。
這一套出行生態的邏輯是——合眾新能源生產的整車可提供給PonyCar馬上用車、番茄出行、巴歌出行等兄弟公司，而這些出行服務公司的運營大數據，還能反過來用於馭勢科技等自動駕駛技術方案商的算法升級，最終這些自動駕駛能力又可以返回到合眾新能源生產的車輛上。
在今年，這套生態的化學反應第一次顯現： 6月1日，合眾新能源在北京發佈品牌——哪吒汽車，表示首款車型將於今年7月份亮相。而在5月10日，知合出行投資的四家分時租賃公司與合眾新能源簽下總計2萬台的新能源車訂單，蕃茄出行、巴歌出行、小二租車及PonyCar四家分時租賃公司將在2019年向合眾新能源分別採購10000台、2000台、3000台、5000台”哪吒汽車“。在許多新造車企業還在找目標受眾時，合眾新能源的車就已經賣出了兩萬台。
而知情人士告訴車東西，華夏幸福的產業協同不僅僅是出行生態內部。由於華夏幸福以產業地產見強，自有汽車產業園+自有新能源車企的模式，可能會成為華夏幸福下一個重要動作。2016年6月,華夏幸福與上海瑞瓏汽車科技股份有限公司一道，在溧水產業新城打造新能源汽車產業基地。集聚了比亞迪、南京金龍、長安汽車、瑞瓏汽車及其零部件企業80多家。
如果能夠跑通，那麼日後華夏幸福新能源車產業園+合眾新能源生產基地的模式便可以四處開花。
無獨有偶，在新能源汽車產業園上佈局的，還有碧桂園。
一位要求匿名的房地產行業分析師向車東西表示，碧桂園由於深耕三四線城市地產開發，在此前的三四線城市去庫存中受益最大，也在2017年一躍成為總銷售額最高的地產公司，但棚改貨幣化改革政策變動、三四線去庫存逐漸完成後，碧桂園的業績所面臨的挑戰也將最大。
在這種情況下，碧桂園進軍自己此前並未涉足的新能源汽車產業地產，顯得尤為重要。2017年10月，碧桂園在廣東順德以6.4億元拿下11.8萬平米的兩塊用地，而這兩塊地屬於“定向開發”——只能用於建設新能源汽車產業為主的科技小鎮。項目預計的固定投資總額，預計為25億元。
當時的文件顯示，這兩塊競得人須在3個月內，引進產業創新聯盟會員企業至少5家新能源汽車相關企業，以及至少1家由動力鋰離子電池企業，從事新能源汽車電池研發相關業務。
此外，還要求競得人1個月內提供1個新能源汽車產業方向的院士工作站，以及1個世界500強企業博士後科研工作站的入駐確認書。48個月內引進包括新能源汽車相關產業方向的項目並全部營業。
今年1月，這個汽車小鎮項目正式啓動，二十餘家新能源車產業鏈企業入駐。碧桂園集團董事局主席楊國強親自到場站台。其重視程度可見一斑。
然而，要説重視新能源汽車產業帶來的機會，地產商中沒有任何一家比得上寶能。
2017年3月，保監會處罰前海人壽和姚振華的話音剛剛落地，姚振華喊出“脱虛入實”，寶能汽車有限公司成立。前海人壽監事會主席、姚振華的老部下、寶能潮汕幫中的“自己人”陳琳，是這家新公司的法人。
3個月後，寶能汽車被曝正在與奇瑞接觸，就收購奇瑞旗下汽車品牌觀致進行協商。
令人驚奇的是，寶能在造車方面尚且“一無所有”之時，先後在2017年10月、11月和杭州富陽區政府、昆明市政府先後簽訂30萬、50萬輛年產能的新能源車產業園建設協議。
事實證明，寶能顯然早已成竹在胸。12月21日，寶能以65億元的價格收購觀致51%股權。
2017年12月以及今年3月，寶能在廣州和西安單期規劃年產能50萬輛的產業園先後開工。其中，廣州與西安的產業園計劃投資分別為300億元與400億元，在杭州富陽的項目計劃投資為140億元，而與昆明政府的協議投資額雖然沒有披露，但參照其他協議，其投資額度應該也在200億左右。
寶能汽車產業園開工
以上計劃投資額相加，寶能為其汽車業務繪出的，是一個千億規劃的宏大藍圖。在目前的新造車語境中，被提得最多的可能是李斌那句“200億是造車門票”。而寶能，顯然想用天價資本，將自身直接送向前排。
同時，為了讓造車的事業能夠真正跑起來，寶能四處為各項業務招徠負責人。在對觀致“一鍋端”後，為了讓觀致“重新來過”，寶能對北汽進行了兇猛的挖角。
今年1月10日，原北汽集團新技術研究院院長李峯入職寶能汽車，任寶能汽車常務副總裁、觀致汽車總裁，統領各項事務。兩個星期後，負責百度無人車的百度副總裁，前北汽研究院院長鄔學斌也加盟寶能， 成為寶能汽車研究院院長，分管技術研發。3月20日，北汽總經理蔡建軍又被寶能汽車請走，任觀致汽車執行副總裁，分管營銷。
原本屬於奇瑞的觀致，便被數位北汽元老執掌。
一名前北汽新能源員工告訴車東西，寶能重點挖角北汽，有很明顯的操作邏輯——一方面，北汽目前在國內市場尤其是燃油車方面地位較為弱勢，人才離心力比較大；同時，寶能明確是朝着新能源車去的，而北汽在新能源車尤其是純電動車上探索很早，有比較多的技術和經驗積累。在傳統汽車企業範疇中，從北汽挖人確實是一個優選。
除了讓觀致重獲新生，寶能也在盡力調動資源消化觀致目前的業務。數據顯示，從去年末以來，觀致汽車的銷量開始暴增。今年前5個月，觀致汽車銷量同比增長366%，達到23700餘輛。包括前觀致員工在內的多名人士向車東西透露其中“公開的秘密”：寶能通過旗下的聯動雲租車平台向觀致大量下單，撐起了觀致汽車相當數量的銷量增長。
在人才班子搭起來、產業園建起來、觀致既有業務盤起來過後，寶能的野心也日漸“膨脹”。姚振華放出豪言，表示“連續五年向觀致汽車投資用於新產品研發，每年投資100億元。”，“要用10-15年時間將寶能汽車打造為具有國際影響力的汽車集團”。
而寶能的千億汽車產業夢雖然宏大，但真正博得人們最大關注的地產大佬造車事件，還屬恒大接了賈躍亭法拉第未來的盤。
6月25日，恒大集團旗下恒大健康以67.46億港幣成為FF第一大股東的消息轟動一時。“孫宏斌已經認輸，現在還有人敢接賈躍亭的盤？”成為調動眾人胃口的終極一問。
然而，恒大其實從去年就開始操作收購FF一事。經中譽集團主席趙渡之手，其時穎集團與FF共同成立Smart King，欲以20億美元投資獲得FF 45%股權。隨後恒大健康收購時穎，意味着正式接盤FF。而20億美元最終也將由恒大來負擔。
為了規避“賈氏風險”，恒大還特意開出投資條件——若2018年底FF的FF91未能量產，賈躍亭在董事會主導的投票權便將作廢。
出人意料的是，成為FF最大股東後，恒大健康股價暴漲66%,市值飆升264億。由此可見，新能源車概念的威力。
重新攪動新造車這池水
一名接觸過互聯網資本領投新造車項目的投資人在與車東西交流時稱：“一個普遍的錯覺是，互聯網領投的那幾家新造車公司是頭部企業，他們最有希望跑出來。那是互聯網公司試圖在新造車領域複製那套’前排通吃’的敍事，全力開動他們掌握的信息渠道的結果之一。“
事實上，在產品進度上，雖然蔚來、小鵬、威馬等看上去更領先，但是在地產資本攜大量資金和資源殺入時，他們一些本不明顯的劣勢在與地產背景新造車企業對比時開始顯現。
1、首先是在與資方關係上。地產資本進軍新造車，大多會直接拿下優勢股權或者控股權。這種All in的姿態意味着，這家新造車企業會得到大量的資源傾斜，同時在決策上也會更加統一， 不用過分擔心平衡各投資方利益帶來的決策制衡。在企業試圖快速發展時，飽和資源與統一決策有明顯優勢。
而BAT投資新造車企業的邏輯更多在於綁定自身的業務，並不是真的試圖造車，因此並無控股訴求，也沒有明顯的優勢資源注入——尤其是當BAT越來越多地試圖和傳統車廠在智能網聯汽車上合作時。
2、在產業配套與政府關係上。某出行公司政府關係的負責人向車東西表示，”地方政府對地產商背景的新造車公司會更歡迎，這是肯定的。“他舉例稱，地產商和其自有新造車業務的結合，可以主導、撐起一個新能源汽車產業園的投資，可以創造更多的税收與就業崗位，這是地方政府求之不得的。
而如果是一家互聯網背景的新造車企業，其配套大概率是一家佈局在北京的自動駕駛研發中心或者車聯網服務研發中心，這對希望把就業和税收留在本地的地方政府，並非最優選擇。
3、在生產資質上。目前，蔚來、小鵬、威馬、拜騰、奇點等有互聯網標籤的新造車公司，無一獲得純電動車生產資質，僅有威馬通過控股中順汽車拿到了一塊可用資質。
而被寶能收購的觀致，本身擁有造車資質；而合眾新能源，也早已拿到純電動車生產資質。
在准入制行業，資質隨時可能”卡脖子“。當下，蔚來、小鵬、奇點等普遍採取了代工模式，寄人籬下的現狀，使得其未來多了更多的不確定性。
當然，地產資本們涉足造車，也不見得就佔盡優勢。在上述地產大佬殺入新造車的競賽中時，各種各樣的質疑和已經發生的”意外“也形成了不小的考驗。
王健林投向珠海銀隆的5億，如今變成了銀隆多處廠區停工、閒置的新聞。董明珠也一改往日為銀隆站台的態度，對銀隆閉口不提。所幸5億投資確實不過是“小錢”。
王健林以前説過的話，或許也證明他只是單純地試試水。他表示相較於銀隆的新能源客車，他更看好這家公司在儲能上的前景。
而譬如在合眾新能源與眾多”兄弟出行公司“簽署哪吒汽車大額訂單時，不斷有聲音表示，這是”左手倒右手的遊戲，對提升國產新能源車產品競爭力無意義。”
而碧桂園在佛山順德的新能源車小鎮，原本計劃引入沃特瑪創新聯盟中各家企業。然而日前，這一聯盟的核心沃特瑪已經落入大規模裁員、放假的境地。佛山政府更是在日前發文，若有新能源車整車項目入駐佛山，最高重獎5000萬元。
至於寶能，殺入造車的聲勢雖然兇猛。但寶能的總資產千億出頭，去年也未名列中國十大地廠商，其家底似乎並不厚。而寶能開出的新能源車規劃，已經超過了千億。堆產能造車的錢從哪兒來，將嚴苛地考驗已經在金融市場上被記了一筆過的寶能。
而恒大，雖然短暫享受了恒大健康成為FF大股東帶來的浮盈，然而，被列入失信人名單的賈躍亭，永遠是那個X因素。
地產資本領導的新造車新軍，並不天然地比其他新造車勢力更強，但他們的湧入，確實將帶來新的行業氣候和思考。
上述投資人向車東西表示，“地產資本在新造車上的發力主要有兩個意義。第一，當大家以為冠軍選手就那麼幾位時，地產資本跳出來告訴你，遊戲規則或許並不是你所認為的那樣。第二，當這個國家沉澱最多資本的行業向新能源車製造傾注資源時，不論結果，這個過程本身就意味着這是一個最有前景的行業。”
結語：新造車的新一幕大戲
風起雲湧，這是形容中國汽車產業近幾年來最貼切的詞語。
地產資本殺至新造車説明，在這個近年來敍事最宏大、最刺激的賽道，競賽只是來到了中場，場中仍有太多變數。
“不誇張地説，房地產行業之前承載了中國的國運，而現在我們有意識地把國運向汽車行業分擔、轉移了。這些地產資本都是在跟着國運走，尊重歷史的行程。”