上半年華夏幸福房產銷售均價降33%，大股東已質押九成股權

據澎拜新聞報道，7月12日晚間，產業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司公告稱，2018年4-6月銷售額358.57億元，其中房地產開發簽約銷售額300.19元；1-6銷售額804.5億元，其中房地產開發簽約銷售額652.64億元。

以華夏幸福在年初提出的2100億元銷售目標來看，今年上半年銷售額僅完成年度目標的38.3%。

另一項主營業務——產業園區結算收入額同比增速為-44.82%。華夏幸福表示，與政府結算有季節性，單季度情況並不具有較強可比性，全年情況更為平滑。

值得注意的是，在房地產業務上，華夏幸福銷售額同比增長速度趕不上銷售面積的增幅。經營簡報顯示，今年上半年，華夏幸福房地產開發簽約銷售額652.64億元，同比增長23.05%，銷售面積730.88萬平方米，同比增長91.32%。也就是説，如果不考慮銷售區域的變化，銷售單價降低了。

簡單計算，華夏幸福4-6月的銷售單價為7782.39元；上半年的銷售單價為8929.51元；而2017年4-6月房地產銷售平均單價為12544.27元，上半年為13340.35元。這意味着華夏幸福旗下房地產項目的銷售平均價格下降約33%。

非京津冀區域銷售面積佔比44%，同比增長302%

澎湃新聞比對華夏幸福披露的房地產開發項目一季度情況表看到，4-6月，銷售面積大幅增加的有京津冀區域的廊坊、霸州、大廠，環杭州，環合肥，環武漢等；銷售面積相對減少的有京津冀區域的懷來，環南京，環鄭州等。

可以看到，環京區域的廊坊、霸州、大廠為華夏幸福二季度業績貢獻較多，京津冀之外的區域，有增有降。整體看，今年1-6月，華夏幸福非京津冀區域銷售面積約332萬平方米，約佔總銷售面積的44%，與去年1-6月的82.5萬平方米相比，增長約302%。

華夏幸福對此表示，由於2017年三季度主要貢獻銷售區域環北京受到嚴格調控影響導致銷售基數較低，今年三季度銷售仍有望保持大幅增長。

華夏控股質押華夏幸福股份比例超過九成

7月10日，華夏幸福的控股股東華夏幸福基業控股股份公司（“華夏控股”），與平安資產管理有限責任公司簽訂《股份轉讓協議》，約定通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份，佔華夏幸福總股本的19.70%。標的股份的轉讓價格確定為23.655元/股，轉讓價款共計約137.7億元，這一價格距離昨日收盤價折價約5%。此外，華夏幸福與平安資管進行了利潤對賭，承諾未來三年的淨利潤分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

華夏控股讓出近兩成的股份，使得平安資管成為華夏幸福第二大股東，也使得自身的股份質押比例高漲。

7月7日，華夏控股將其持有的華夏幸福900萬股質押給華泰證券（上海）資產管理有限公司，作為對其2018年2月12日辦理的9450萬股股票質押式回購交易的補充質押。補充質押日為 2018年7月5日，購回交易日為2019年2月12日。此次質押後，華夏控股累計質押華夏幸福股份合計11.51億股，佔其持有華夏幸福股份的63.16%。

股權變更後，華夏控股持有的股份減少至12.4億股。這意味着，華夏控股質押的華夏幸福股份的比例，從63.16%變為92.82%。

川財證券有限責任公司在一份關於股權質押的報告指出，房地產行業股票質押規模佔A股整體股票質押規模的比例較高。根據2018年3月22日發佈的《股票質押式回購交易及登記結算業務辦法（2018年修訂）》，股票質押率上限不得超過60%。而實際操作過程中，股票質押率的範圍一般在20%-60%之間。同時，質押權人會設置警戒線和平倉線，以控制股票價格波動帶來的風險。一般而言，維持擔保比例低於警戒線即可能觸發平倉風險，低於平倉線可能觸發強平風險。

川財證券認為，在市場急跌期間股價跌破平倉線導致非正常解押的股票，或將在後期面臨盈利能力下降的風險。主要的傳導路徑為，對於未解押股票而言，借款人即被質押股票公司的股東，在質押市值跌破平倉價時，會對上市公司股東的現金流造成較大壓力。未解押股票中，市場急跌後質押股票市值低於平倉線的公司在市場行情觸底後3至6個月後更有可能出現盈利惡化的情況。

7月12日，華夏幸福收於26.99元，與今年2月2日收盤價44.51元相比，跌幅39%。