華誼兄弟趨地產化：高速擴張存隱憂 股權質押比例過高
來源：經濟參考報，記者：吳永、梁倩。
近日，中國影視娛樂第一股華誼兄弟傳媒股份有限公司（簡稱“華誼兄弟”）因涉嫌偷税、股權質押比例過高等問題深陷輿論漩渦，資本市場對此也作出了消極反應。
《經濟參考報》記者深入研讀華誼兄弟歷年財報和公開資料發現，雖然公司公開否認地產化，但其多年來全國佈局的數十個影視實景項目儲備了逾萬畝土地，一些項目公開對外銷售商鋪、公寓、別墅等各種商品房。此外，華誼兄弟以電影小鎮、電影世界等為主的品牌授權與實景娛樂板塊，在實現高毛利率的同時卻負債高企，其發展前景待考。
總投資逾千億元實景項目全國開花
公開資料顯示，以影視娛樂業為主業的華誼兄弟早在2009年就提出了“去電影化”的口號，2011年左右逐步走上了一條以影視娛樂為核心、品牌授權與實景娛樂和互聯網娛樂為兩翼的多元化發展的道路。其中，華誼兄弟全力打造的品牌授權與實景娛樂板塊，是希望依託自身品牌價值和豐富的影視作品版權（即IP）儲備，優選核心區位，結合地方特色文化打造覆蓋全國主要城市的影視文旅實景項目。
《經濟參考報》記者注意到，華誼兄弟早在2009年就嘗試開拓地產業務，並計劃在青島、成都、北京等城市建設主題公園，後無疾而終。2011年起，華誼兄弟在全國多地佈局品牌授權與實景娛樂板塊，開啓了自己向文化旅遊全產業鏈的轉型之路，推出了華誼兄弟電影小鎮（文化旅遊）、華誼兄弟電影世界（主題遊樂）和華誼兄弟文化城（文創園區、拍攝基地）等三種產品形態，成為國內最早佈局實景娛樂業務的影視娛樂公司。
2011年，華誼兄弟在上海嘉定投資建設首個華誼兄弟文化城項目；2012年，華誼兄弟首個電影小鎮項目“海口觀瀾湖馮小剛電影公社”正式簽約開工，總投資55億元；同年，華誼兄弟競得蘇州工業園區陽澄湖半島的7幅地塊，總面積逾60萬平方米，計劃投資30億元建設首個電影世界項目；2014年，華誼兄弟以16.38億元的底價競得深圳市坪山區三宗土地，規劃用地面積為118萬平方米，計劃總投資130億元，擬建設首個文化城項目。
隨着影視IP概念的大熱，華誼兄弟2015年啓動了多個實景項目的建設和簽約，如前所述的蘇州、深圳項目開始開工建設，昆明電影小鎮簽約，投資150億元佔地2000畝的“建業·華誼兄弟”鄭州電影小鎮、投資30億元的長沙電影小鎮相繼奠基；2016年，總投資約20億元的重慶電影小鎮簽約，總投資18億元佔地1633畝的2016的西昌電影小鎮規劃出爐，總投資約50億元的華誼兄弟電影文化城項目正式落户濟南；2017年，總投資約百億元的南京電影小鎮開工。
2017年下半年，華誼兄弟與恒大集團傳出合作開發電影主題樂園的消息，首個合資文旅項目落地武漢，總投資額預計375億元的恒大—華誼兄弟（陽江）電影城舉行簽約儀式，這些項目模式均為大股東恒大集團出地出錢，小股東華誼兄弟負責品牌授權和項目設計運營。
華誼兄弟2017年年報顯示，截至報告期末，公司品牌授權與實景娛樂板塊共實現簽約項目18個。根據規劃，華誼兄弟實景娛樂項目要在全國14個省份佈局20個電影小鎮。據《經濟參考報》記者不完全統計，華誼兄弟實景項目預計總投資逾千億元，在全國儲備土地總量逾萬畝。
公開否認“地產化” 多地開賣商品房
在業內人士看來，華誼兄弟實質上是在打特色小鎮地產化的擦邊球，並且存在圈地之嫌。不過，華誼兄弟實景娛樂負責人秦開宇卻多次公開否認“地產化”，聲稱“我們不會從事房地產項目”，並認為“新開業的電影小鎮沒有一平方米的房地產項目，完全是利用多年積澱的IP打造成的集娛樂、體驗、互動於一體的文化產品。”
《經濟參考報》記者調查發現，華誼兄弟旗下多個實景項目均對外公開銷售商品房，存在涉嫌變身地產項目的問題。
記者登錄房天下網站顯示，華誼兄弟長沙電影小鎮項目分“意大利小鎮”和“老長沙小鎮”兩期滾動開發，樓盤地址位於坪塘大道與巡撫路交匯處往東500米，目前在售50-300平方米不等的商鋪，均價30000元/平方米至60000元/平方米。這批商鋪的《商品房預售許可證》，獲得於2017年11月17日。而承擔蘇州電影世界項目建設的華誼影城（蘇州）有限公司，在陽澄湖半島上還開發了“華誼兄弟藝術家村”別墅。365淘房網顯示，華誼兄弟藝術家村一期於2016年10月下旬開盤，目前還剩餘少量疊墅，面積為113平方米，每平方米單價約3萬多元，總價近400萬元。
網易房產、惠州新房網等網站顯示，華誼兄弟深圳開發的文化城項目分三期開發，計劃推出建築面積約44至80㎡的影人公寓、建築面積約53至93㎡層高約4.5m的辦公產品，項目由深圳華誼兄弟文化創意產業有限公司開發打造。而華誼兄弟較早開發並早已營業的海口“馮小剛電影公社”，其與地產商合作的觀瀾湖項目問鼎了2014年海口地區的“銷售冠軍”，總銷售額達到8.25億元。
江蘇國土部門一位不願具名的專業人士指出，在土地資源日趨緊張且價格高漲的情況下，以影視文化概念拿地，價格自然會優惠很多，貫穿其中的則是部分地方政府的招商引資衝動、文化企業的拿地衝動，雙方可以説是一拍即合。經濟學家宋清輝就此指出，以特色小鎮之名行房地產開發之實的問題，已經引起政府部門的警惕，國家有關部委紛紛出台相關規定，要求不得推薦打着特色小鎮名義搞圈地開發的建制鎮，禁止將房地產開發與主題公園捆綁供地和審批。
高毛利率高負債並存
針對眼下影視企業“去電影化”、房地產企業“去地產化”的現象，有人説，地產業外的人試圖進入地產業，娛樂業外的人則試圖進入娛樂業，就像圍城一般，讓人看不懂。《經濟參考報》記者發現，“去電影化”的華誼兄弟，其趨地產化的實景項目，高毛利率與高負債並存，其發展前景待考。
業內人士指出，華誼兄弟在實景項目中摸索出了一套有效的商業模式：以品牌授權為核心，收取前期的授權費、後續的運營分成和服務費以及根據在項目中所佔股權所獲得的投資收益。
歷年財報顯示，華誼兄弟實景娛樂板塊近年來毛利率居高不下，近乎100%。財報顯示，2015年到2017年，該板塊實現的營業收入分別為5556.60萬元、25690.51萬元和25848.42萬元，當期毛利率分別高達100%、98.41%和98.85%。但2017年報顯示，華誼兄弟2014年中開業的首個實景項目馮小剛電影公社雖然實現淨利潤8284萬元，但期末負債高達24.23億元；華誼影城（蘇州）有限公司全年營業收入僅為1.46億元，總負債則高達21.67億元。
值得注意的是，相關統計數據顯示，目前我國實景娛樂已遍地開花，但其中超半數項目尚處於虧損狀態，華誼兄弟實景項目未來有待觀察。《經濟參考報》記者注意到，華誼兄弟多個實景項目進展緩慢，如蘇州項目開業時間一推再推，最終歷經7年之久才建成。目前，華誼兄弟正式開業的實景項目，除海口、蘇州等少數項目外未見公開開業的報道，甚至連2011年簽約的華誼兄弟上海嘉定文化城至今尚未建成。
但華誼兄弟方面認為，公司品牌授權及實景娛樂板塊近年來穩步發展，累計簽約的18個項目截至2017年末多個項目進入在建狀態並相繼開工，長沙、南京、鄭州等地電影小鎮將於2018年陸續開業。其負責人王中軍則多次公開指出，華誼兄弟未來會有20多個文化小鎮落地，公司會堅持商標屬權，如果有100個，每個1億元收入，就是100億元的收入，這個數字不是夢想。就華誼兄弟存在的問題，記者致電該公司採訪，並將書面採訪提綱發至其公開郵箱，截至記者發稿時未有回覆。