“後馮侖時代”萬通地產押注新能源，能否突破困局？

本文轉自藍鯨財經 文/李逗

當中國恒大、龍湖集團等房企紛紛改名撕去“地產化”標籤之時，昔日“老大哥”北京萬通地產股份有限公司（下稱“萬通地產”）早在十年前便在“去地產化”道路上一騎絕塵。但十年間，當同時期的房企紛紛加速邁入千億軍團時，萬通地產的營收卻在30億至50億元的區間上下起伏，離角冠之位越來越遠。

日前，萬通地產公告稱，擬收購星恆電源股份有限公司合計78.284%股權，交易總價款約為31.7億元，後者主要瞄準新能源汽車和輕型車市場。從萬通地產上半年僅22.77億元的營收來看，如此大手筆買入與主業毫無關聯的標的公司，究竟意欲為何？這也觸動了上交所的敏感神經。7月30日，上交所針對此次交易下達問詢函，要求其説明交易合理性、控制標的公司風險、重大投資風險等內容。

多年來，由馮侖掌舵下的萬通地產，一直對外宣稱要放棄房地產業務做轉型，但錯過了房地產黃金週期的萬通地產，並沒能在其他領域站穩腳步。如今舉公司之力“押寶”新能源領域，會給萬通帶來新的發展氣象麼？多重轉型路徑下，萬通又能否突破轉型迷局？

萬通人事變奏  “去地產化”始末

1993年由萬通集團投資創立於海南的萬通地產，是北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業。在時代機遇下，萬通在海南開發裏獲得了“第一桶金”，隨着萬通地產便步發展快車道，以馮侖、潘石屹、易小迪、王功權、劉軍、王啓富組成的“萬通六君子”曾成為行業的代表性人物。但隨着海南房地產市場泡沫破裂，萬通地產內部經歷了一場人事地震，“萬通六君子”除馮侖外均相繼離開。2003年，馮侖正式成為了萬通地產的實際控制人。

2004年，馮侖便公開表達了對住宅業務的悲觀態度，並宣佈未來萬通地產將偏重商業業務。在馮侖的領導下，萬通地產已不是一家地產開發企業，而是成為一個輕資產的新型投資平台。在房地產開發、工業地產、基金管理和資產管理四大投資板塊中，資產管理和基金業務是馮侖敲定的未來重頭戲，也是他給萬通地產的重新定位。

2011年，萬通地產正式宣佈向商用物業轉型，稱未來5年(至2015年)，商用物業開發面積將超過100萬平米、總投資約150億元，持有投資級商用面積超過50萬平米，目標年租金收入11億元。但直到2015年萬通地產的商業項目租賃收入只有1.87億元，2016年該收入降到1.58億元，這離2011年提出的年租金收入11億元的目標相去甚遠，這也意味着萬通地產轉型的失敗。

業績長期不佳以及規模停滯不前，使得萬通地產公司的股權成為資本角逐目標。近年來，萬通地產控制權風波頻繁引起業界側目。2014年8月8日，萬通地產董事會重組，嘉華控股通過高比例收購萬通地產非公開發行股份，成為萬通地產控股股東。藍鯨房產查詢企信寶顯示，目前嘉華控股持股比例35.66%，萬通控股持股30.30%。此後，馮侖系人馬撤出，嘉華系正式上位。而隨着新任管理層的上任，萬通地產也隨之越來越淡出地產業務。

不可否認的是，與馮侖曾設想的悲觀態勢不同，在萬通地產忙於轉型之際，房地產業迎來了罕見的“黃金歲月”，與萬科（000002.sz）、SOHO中國（00410.hk）的資產與利潤規模成倍擴張的勝景相反，萬通地產的業績卻停留在原地踏步階段。

對於此類“去地產化”的轉型，昔日“萬通六君子”之一的soho中國董事長潘石屹對藍鯨房產評價表示，“房企轉型到不相關領域的風險還是很大的，包括SOHO中國的轉型也是圍繞房地產業務。”而對比萬通來看，最近5年來，當同時期的房企紛紛加速跑入千億陣營，萬通地產仍在20億至50億元的營收區間浮浮沉沉。

顯然，無論是馮侖時代或是嘉華系入主，都沒能幫助萬通地產真正實現轉型。

押注新能源 能否突破經營困局？

轉型之路頻頻遇阻下，萬通把火力瞄準了新能源市場。日前，萬通地產公告稱，其擬收購星恆電源股份有限公司合計78.284%股權，交易總價款為31.7億元左右。而後者主要瞄準新能源汽車和輕型車市場。

對於此次收購的原因，萬通地產表示，“此次交易是對公司發展戰略的踐行，交易完成後，星恆電源將納入萬通地產合併財務報表範圍，萬通地產將增加新能源電池業務。”但從實際數據來看，這一轉型動作依然有較大風險。

據公告披露顯示，2018年上半年，萬通地產實現營業收入22.77億元，而此次交易額31.7億元已遠超上半年營業收入。但大手筆豪擲新能源市場，萬通地產看中的這筆資產又能否挽救公司發展困局？年報顯示，2017年年末，萬通地產的經營性現金流為9.82億元，而至2018年年中卻下降了7.58億元至2.24億元。

易居中心總監嚴躍進認為，新業務的投資，往往前期效果不錯，但後續經營表現其實不見得會很好，容易使得沉澱資金的規模增大，是此類企業需要警惕的問題。

但由於萬通地產此次收購的標的公司業績不甚理想，這也為其進軍新能源市場的前景帶來一些不確定性。據星恆電源2017年財報顯示，星恆電源2018年一季度營收僅為3.08億元，為2017年全年營收的21.45%。另一方面，星恆電源也有着財務數據嚴重不匹配的潛在風險。數據顯示，2017年淨利潤2.02億元，較上一年度增加94%，營業收入14.36 億元，較上一年度增加41%。但其毛利率為26%，較上一年度增幅不大，公司未來業績增長不容樂觀。

上述潛在風險也引來了上交所的關注。7月30日晚間，上交所下達問詢函要求披露公司詳盡的業務經營情況及經營風險。

嚴躍進認為，新能源為中國製造業相關附屬產業，部分新能源也直接和中國製造2025等大戰略進行了掛鈎，所以本質上説此類產業的機會較大。但他強調，“難點也有很多，類似能源概念，包括綠地等企業也進行過投資，但業績波動是比較大的。”

億翰智庫研究中心主任張化東也向藍鯨房產表示，萬通的轉型不屬於資本層面上的操作，而是作為地產公司，在規模沒有得到發展下的一個被動轉型。不過，相對成熟的其他業務模式而言，地產的業務模式相對比較簡單。萬通在“簡單的”地產業務沒有做好的情況下，現在嘗試新產業，可能難度會更大。

幾經求索 萬通轉型迷途路在何方？

近年來，在地產主營業務業績不振之下，萬通地產不斷謀求轉型。2015年1月，該公司宣佈將主營業務調整為介入基於互聯網的文化、娛樂新興產業。錯過“房地產風口”的萬通地產，希望通過重組趕上“互聯網+”風口。但這場歷時半年的重組籌劃最終“因與多家互聯網公司談判存在較大分歧”而宣佈終止。

在2015年嘉華控股成為控股股東後，“後馮侖時代”的萬通地產又開啓了新一輪轉型計劃，從地產主業走向“第三產業”轉型之路。在2016年年報中，該公司即稱將嘗試各種資源對接，積極探索服務業與房地產的結合，實現房地產業務向地產金融服務型的第三產業轉型升級。

然而，在幾經探索下，截至目前，萬通的地產業務依然佔據較大比例。據2017年年報顯示，房地產銷售在萬通地產營收中的佔比依然高達92.4%，物業出租佔比僅為5%。

對於萬通地產的轉型，張化東分析認為，萬通在自己比較看好的領域做了很多嘗試。但是現在看來效果不是很明顯，其實開發商做轉型的大部分屬於大型開發商，此類企業具備一定的轉型基礎。但對於小的開發商而言，這種被動的轉型比較困難。

同策機構總監張宏偉向藍鯨房產表示，任何一個企業轉型的訴求肯定是多元的。首先業務佈局需要平衡住宅市場週期的考慮角度。除住宅業務之外，商業、文旅、新能源等，不把雞蛋放在一個籃子裏。其次，多元化是比較好的一個拿地機會，能夠在核心城市以一個比較低的成本拿到地。第三點，對於新興產業而言，國家層面也會給予一定的支持，但是從住宅角度來講不一定有這樣的條件，這對企業而言是一個好的融資模式。

對於未來會如何突破轉型，藍鯨房產致函萬通地產，截至發稿前暫未收到回應。對於多年謀求轉型，卻始終未能實現突破的萬通地產而言，新能源能否成為破局之力，尚需市場檢驗。