公攤面積收費遭質疑，專家：銷售套內面積的“重慶模式”應全國推廣

據中國之聲8月5日報道，對很多中國人來説，買房子都是一件大事。但是，您買的房子名副其實嗎？實際上，由於“公攤面積”的存在，您的房子會大打折扣，比如建築面積為100平米的房子，可能套內面積只有80平米；如果是高層的話，套內面積可能就縮水到70平米了。

在國際上，房價的計算基本都是按套內面積計算，在我國，憑什麼掏了100平米的錢，房間裏只有70平米大？近日，多家媒體撰文向“公攤面積”開炮，那麼，我國“公攤面積”從何而來，它的存在合理合法嗎？

所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衞室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。北京律師協會物業管理法律專業委員會主任包華：

“在我們建築物中有三個面積定義，第一個面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋牆面以內的部分；第二個面積指套內建築面積，套內建築面積包括使用面積，也包括我們現在的隔斷牆中間的50%的牆體部分；第三個部分是建築面積，建築面積是在套內建築面積基礎上把分攤面積計入。”

所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衞室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。北京律師協會物業管理法律專業委員會主任包華解釋，在建築物中有三個面積定義，第一個面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋牆面以內的部分；第二個面積指套內建築面積，套內建築面積包括使用面積，也包括我們現在的隔斷牆中間的50%的牆體部分；第三個部分是建築面積，建築面積是在套內建築面積基礎上把分攤面積計入。

有媒體指出，從1998年我國進入商品房時代開始，公攤面積就因為不符合國際慣例、現有法律法規沒有設定上限等問題一直為人詬病。

問題一：買房公攤面積大，購房人承擔合理嗎？

公攤面積一直處於法律的灰色地帶，甚至已經是約定俗成的一種做法，顯然，這並不合理。中原地產首席分析師張大偉在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯羅敏採訪時表示，公攤面積已經常常變成了開發商變相漲價的手段。

張大偉表示：“這個肯定是不合理的，其實公攤面積大的原因有兩方面，一方面的話是建築本身的一些，然後另外一方面其實是公攤部分被開發商用來做其它用途是比較普遍的，最簡單的比如説有一些車位用途，有一些這個其他的公共設施等等，在購房的這個合同裏面如果簽署這個不明確的話，有一些開發商開發商就會用這個一些這個噱頭，其實是變相的達到了一個房價上漲的這麼一個目的。”

早在八年前，《焦點訪談》節目就曾對山東高密某樓盤畸高的公攤係數進行過報道。

問題二：得房率低得離譜，需要進行規範嗎？

《新華每日電訊》撰文指出，近年來，隨着商品房價格攀升，部分開發商更是利用普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤係數。公攤面積如何算，合理比例究竟是多少，一直以來都缺乏明確規定，甚至有的房子公攤面積高達50%。公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。張大偉認為，國家必須出台相關的規範，設立得房率下線。

張大偉説：“應該在這個和法律方面是有一些規範規定。一般在這個市場銷售過程中的話，大概得房率應該一般在75%~85%之間。從這點來看的話，應該是有一些建築規範或者説行業規範之類的，避免出現個別區域裏面得房率對50%左右的這麼一個畸形的一個情況。”

問題三：按照套內面積賣房的重慶模式適合推廣嗎？

重慶，在中國房地產市場裏，顯得“特立獨行”，不僅房價相對穩定，而且房子以套內面積為標準出售，也就是説，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價實”。

早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，後在2011年又進行了修訂完善。張大偉表示，按照套內面積來銷售更科學，對於“重慶模式”是範本。

張大偉指出：“重慶的這個模式的話，它對於市場，因為他是一直是這種封閉監管的一個城市，相對而言的話，他購房者也接受了這種定價模式。其實它的面積對於購房者來説是更直白更直接，你買到多少就是你用多少，就是直接對應的這一點來看的話，其實是從合同角度來説是比較健全健康的。”

問題四：取消公攤面積收費會影響小區品質嗎？

在其他條件都同等的情況下，一個小區的公共區域的配置越高，房價越高；如果公共區域的條件越差，房價就會越低。不少人擔心，如果取消公攤面積收費將影響小區品質。北京律師協會物業管理法律專業委員會主任包華表示，這樣的擔心是多餘的，小區品質可以通過收取物業費來保障。

包華指出：“我們的物業管理，比如説它的定義它應該是指的公共區域、公共設施設備的運行維護，用的是物業費的概念，而我們用什麼樣的方式來分配這個物業費的這個分攤，用的是我們佔有整個面積的一個份額，也就是説我的面積大我多攤、面積少就少攤兒，這個分攤比例是一樣的，所以它只是一個份額的概念，這個應該説沒有矛盾。”

問題五：取消公攤面積收費開發商會變相漲價嗎？

《新華每日電訊》撰文指出，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實質上已經侵佔百姓的利益，也損傷了市場經濟的公平與公正。近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。人們期待着相關職能部門在研究房產調控政策之時，能正視公攤面積亂象，探索更科學、合理的計價方式，切實保護百姓權益。至於降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建築面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，並不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。

中原地產首席分析師張大偉認為，隨着開放式小區越來越多，政府在公共區域建設中的作用將越來越大，開發商取消公攤面積收費是趨勢：“以前的話因為這個綠化以及安全都是要開發商來做，那開發商為了承擔這部分成本有要求，或者説購房者來支付一些公共設施的這種費用。但是未來的話從長遠來看，應該説這部分費用從國外的這個成功經驗來看的話，更多的是由政府來做。中國未來的發展這種開放型的這種社區，就是不存在購房者來支付這個公共部分面積的可能性了。所以從長遠來看的話，這個我們可以説這個套內面積會是一個更主流的基本方式。”