俠客島：誰推高了一二線城市的房租？

“追不上房價的你，能追上房租嗎？”這可能是2018年夏天，最扎心的一問。

是的，對於漂泊在外的城市年輕人來説，最近一段時間，全國熱點城市房租的暴漲趨勢，簡直像是當代魔幻。

據統計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

據微信公眾號“俠客島”（ID：xiake_island）8月18日分析稱，租金漲勢之迅猛，令人咂舌。雖説房價暴漲已經帶來很多社會問題，但相較而言，房租暴漲嚴重性可能更甚——買不起房的退路是租房，但如果連租都租不起了，這事兒真就大了。

本文配圖均來自微信公眾號“俠客島”

異動

重點來看一下北京。

在北京，越來越多的白領住到了六環以外，還有很多剛畢業的大學生選擇兩人或三人合住一間房，當然，還有一批人悲吟着“北京只有地下室，沒有夢想”，直接回了老家。

今年的畢業季，如脱繮野馬的房租更成為年輕人不能承受之重

貝殼研究院Real data的一組數據顯示：2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%，單平米月租金為91.5元；東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

那麼，除去畢業季這一每年都有的常規操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？

租房中介們認為，“鍋”主要在供給端上。

貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規公寓、羣租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源減少，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規房源下架，掛牌房源總數下滑。此前低端房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型，需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。

這倒不是沒有道理。2017年，北京拆除違法建設5985萬平方米，2018年，北京計劃拆除違法建設4000萬平方米以上。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當年拆除面積的1/5。

供給明顯減少，而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會上漲。

但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡，就能了事？

資本

資本這一令人不安的推手，不容忽視。

在中央倡導“租購併舉”之後，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態。

競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態。一套原租金為6500元的房子，經過蛋殼、自如等長租公寓的“激烈搶奪”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什麼新鮮事。

事實上，就在輿情發酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功，推薦者可獲1000元獎勵金。

曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。

他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業的推波助瀾佔到了三分之一的權重。

而在發表完這番言論之後，胡景暉已經離開了我愛我家。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟週刊》，經他調查，同一個小區，同樣的户型，裝修差距不大，但中介託管的房源比非託管的房源貴22%。而在市場上，已經很難找到非中介或者非公寓企業的房源了。

“這些租賃企業很大部分都是通過低價囤房，包裝後高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發佈區域市場環比價格上漲10%的數據，對於市場來説，就是在製造上漲預期。”

而對於機構化租賃企業來説，另一個算盤在於，通過對小業主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場分發權和定價權的“巨頭”。

這不是“炒房租”是什麼？

金融化

面對輿論質疑的洪流，長租公寓們的回應很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。

自如CEO熊林告訴《中國經濟週刊》記者：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。

不掙錢卻也要高價屯房，是要作甚？

在專業人士看來，這主要在於長租公寓的自我定位是互聯網企業，而非線下牽線搭橋的傳統中介，他們的目標是互聯網化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業立即帶有互聯網化的流量經營思維：為租客定製各類增值服務，從搬家、維修到沙龍、郊遊和聚會，形成社羣內的重複消費。

更為重要的是，要成為高估值的互聯網化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權。

然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產證券化。

目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業均發行了資產證券化產品。以魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

有分析認為，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業提高租金。

但自如CEO熊林説，資產證券化產品的收益並不由上漲的租金收入直接構成。以自如為例，自如發行的兩款ABS以基於租房場景的消費分期貸款為底層資產，租客在租房時簽署貸款合同，還款時伴隨一定比例的貸款費用，投資人的預期收益來源於貸款費用而非房屋租金，“也就是説，影響投資者收益的並不是租金的增長，而是自如有沒有穩定的資產質量和良好表現。”

那麼，資產質量怎麼評估？

還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產質量才會更高。説了半天，又回到“跑馬圈地”，哄抬租金上去了。

監管

引發網絡熱議後，監管火速介入。

8月17日，北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。一經查實，將從嚴處罰、聯合懲戒。

效果如何尚有待觀察，但對租金的調控，早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產調控工作的明確要求，要求地方政府在控房價的同時也要控房租。

控房租，加大供應才是硬道理。

2018年6月，北京市住建委發佈了《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，旨在加大藍領公寓的供應力度；2017年4月公佈的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》明確稱今後五年北京將計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套；2017年11月北京還發布了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確今後5年北京將供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房。

但從計劃到真正進入市場還有待時日，因此政策的效果也暫未顯現。

當下，高房租已經成為無產北漂們沉重的負擔。

20%被認為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費生活，也能維持租賃市場的穩健發展。但據估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經高達45%。

胡景暉接受《中國經濟週刊》採訪認為，超過40%已經是一個比較沉重的負擔。在歐美發達國家，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。

房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費。以至於“還要不要消費這駕馬車了”之靈魂拷問紅遍網絡。

租房是很多青年在一二線城市最後的退路，不只是買不起房，如果連房租都佔據收入的大半，那提振內需就無從談起了。