北京房租飛漲 自如、蛋殼該背鍋嗎

文 | 陳興華 編輯 | 一鳴

古人有云：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。然而，在現代市場經濟操作下。在北京房租市場，每年到大學生畢業季，房租上漲卻成了一種普遍現象。學士不僅沒有得到“庇覆”，反而愈發焦慮。最近幾月北京房租飛漲，大有“八月秋高風怒號，卷我屋上三重茅”態勢。且看不到理性回落跡象。

在“是誰在哄抬北京房租”的眾多發聲及相關報道中，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商被推倒了風口浪尖。那麼，北京房租上漲之鍋，自如、蛋殼該不該背？

“高買高賣” 奪市場話語權

經濟學中普遍認為供求關係決定商品的價值。自如、蛋殼雖然雖然無法決定供求關係，但他們都試圖通過爭取更多房源來影響甚至控制供求關係，從而在房租議價及市場地位獲得更多話語權。

自成立以來，蛋殼公寓對外公佈的規模增速驚人。其提供的數據顯示，蛋殼公寓2016年5月開始佈局全國，2016年底管理房量1.3萬間，2017年9月底突破4萬間。截至2018年7月，管理房間近13萬間。目前已進入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場。而自如在規模方面更是龐大，處於行業頭部位置。在自如ceo熊林一次接受媒體採訪中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已經超過70萬間。“

在自如看來，將來長租市場將進入寡頭競爭。10年後，排名前10的長租公寓企業可能會佔據60%的租賃市場，自如則希望佔領整個市場的20%。而今，自如、蛋殼仍在通過高價爭搶房源。 

8月初，一名叫“仙翩”的網友在清華的水木社區網絡論壇上發佈《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》一文稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月。在自如和蛋殼公寓兩家公司詢問後，卻被兩方爭搶。最終蛋殼給到10800元/月的價格。該文引發了長租公寓哄抬北京房租的輿論熱潮，自如、蛋殼被推到了風口浪尖。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的表示，“近期像北京等部分大城市房租漲得比較快，主要原因就是長租公寓運營機構爭搶房源。現在長租公寓市場發展比較快，很多機構都在跑馬圈地。這與資本介入也有關係，競爭激烈的時候，幾大巨頭會採用在資本支持下高成本擴張方式。”

世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉則認為，長租公寓運營商在市場上掌握的房源目前來看還不足5%的市場份額，這還不足以推動市場價格上漲。

今年1月，自如獲得40億元A輪融資，為長租公寓最大單比投資；6月，蛋殼獲得7000萬美元B+輪。獲房方式與資金成本有關，中原地產首席分析師張大偉算過一筆賬：假設公寓企業持有一套一線城市500萬的房子，按照一年6%的資金成本計算，資金成本約為30萬，但是500萬的房子很難租到一年30萬的房租。所以，長租公寓也需要在租房市場上向資產擁有方租房。

誠然，自如、蛋殼等長租公寓運營商雖然還沒形成壟斷力量，但這股力量在不斷增強。在高價爭取房源過程後，勢必一定程度上導致高價出租。

成本居高  通過漲租盈利

2015年以來，“租購併舉”、“租售同權”等政策密集出台；另據報道，國內體量前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍。在政策利好及需求旺盛下，長租公寓有巨大的前景及市場空間。

“從當下市場的構成看，北京已經有超過一半的房源非房主直接交易，這部分或多或少都存在交易差價。”張大偉計算顯示，以北京租賃房源150萬套計算，按照平均單套普通租賃租金5000元，二房東（包括個人或者機構）包裝後，差價30%計算，平均每套年差價高達1.8萬元。75萬套有差價的房源一年的差價額度高達135億， 加上差價幅度超過30%的部分，北京一年租賃市場的差價高達150億以上。

 然而市場雖然景氣，但各方面偏高的成本，影響着公寓的入住率和現金流。紅璞公寓總經理甘偉曾公開表示，公寓的底租成本佔總成本的55%-60%，租金差為1.6-1.7倍，還需每年攤銷15%-20%的裝修成本，以及人工等成本。“其實還是很難盈利”。自如負責人也表示，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情，只有入住率達到95%，才能實現穩定的現金流。

8月20日，《IT時報》記者以房東的身份向自如、蛋殼等長租公寓委託出租。據悉，自如、蛋殼要以房屋面積和裝修來判定租金價格，一次性簽約5年，最少籤3年。一間兩室的毛坯房，裝修成本在2至3萬元，但裝修後的房間能以更高價租出。另外，兩個平台都要求業主同意在客廳隔出一個房間。考慮到房屋有空置期，只會給業主11個月的房租。

營業利潤是維持企業發展的基本保障。企業的盈利能力越強，給予投資者的回報越高，企業的自身價值也越大。然而，原愛我家集團研究院院長鬍景暉公開表示，目前相寓是唯一一家獲得盈利的長租公寓。

在投資基金方面看來，長租公寓也仍是一個低毛利的業務。根據乾立基金的報告，出租率在90%的情況下，不計裝修攤銷，EBITDA（税息折舊及攤銷前利潤）率僅9.4%。而且，累計現金流回收週期長。前期高投入，在90%出租率、運營費用佔比12%且考慮未來租金剪刀差的情況下，需2年半回收初始投資。

資本似具有天然嗅覺，常窺見市場機遇而湧入，但又經不起過久的等待和考驗。同時，相繼完成融資的自如、蛋殼自身在搶佔市場時也需要盈利。“現在長租公寓的盈利多是依賴漲租金的做法，” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這也在某種程度上導致長租公寓價格偏高。

公開數據顯示，2016年至2018年4月，北京租房月均價大體在70－80元/平方米之間波動。而今年7月，北京月租金漲至90.12元/平方米，同比上漲25.8%。多家媒體記者調查數據顯示，相同小區、相似户型的房子，自如、蛋殼等長租公寓的價格大多比普通房源高30%左右，一居室大約高出500－1000元之間。

對症下藥 監管出手

房租飛漲事件也引起了北京住建委等相關部門的高度關注。

8月17日，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市税務局等部門集中約談自如、蛋殼、相寓等主要住房租賃企業負責人，要求不得惡性競爭搶佔房源，並提出規範住房租賃企業行為的“三不得”、“三嚴查”。

其中，“三不得”為：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。住建委伸出有形之手製約造成市場混亂的“無形之手”，“三不得”等措施皆圍繞長租公寓企業惡性搶佔房源而制定。

北京住建委還表示，相關房東要謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。

針對外界的質疑， 8月17日，自如做出官方回應，稱“天通苑西二區120平三居室房源，經長租公寓競價後收房價格上漲”的事件為不實傳聞，無從考證。自如同時表示，長租公寓行業目前佔整個房屋租賃市場的比例不足5%，並不具備影響操作整個租賃市場價格的能力。未來將在政府政策指導下，推出市場穩定措施，維護租期穩定。抑制房價不合理上漲。

作為事件涉及的另一方，蛋殼公寓執行董事長沉博陽也在8月18日發佈朋友圈，稱“對於造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器”。同時，蛋殼會肩負起責任，和政府先關部門密切溝通配合，讓行業更加健康有序的發展。

8月20日，《新華社》報道，北京市房地產中介協會於19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人蔘加。座談會分析了當前房屋租賃行業面臨的嚴峻形勢，租賃住房企業規範自身行為的重要性，研究了促進房屋租賃市場健康發展的具體措施。

參加座談會的住房租賃企業對維護行業健康有序發展達成共識，共同承諾落實“三不得”要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。其中自如8萬間、蛋殼公寓2萬間、相寓2萬套等。同時，各企業還明確承諾全面加強對業務人員的管理，決不允許哄抬租金搶佔房源，對於觸碰這條“紅線”的業務人員，一經查實從重處理直至開除。

至此，在“搶佔房源”和“哄抬租金”問題相繼得到有效管制下，北京房租飛漲態勢開始趨於平緩。房租價格得到更理性控制，且大量房源投放市場，將更好滿足民眾的租賃需求。