杭州鼎家董事長回應長租公寓爆倉：盲目擴張是原罪
很多人成了受害者，一時間，人們才發現，長租公寓都是在攜“雷”疾行。杭州一家長租公寓品牌——鼎家於8月20日宣佈資金斷裂，引發全國輿論譁然，破產事件新聞仍然在發酵。
據中國房地產報公眾號26日報道，8月25日，一直處於輿論漩渦中心的鼎家董事長魏永鋒接受了中國房地產報記者的採訪，還原了破產背後一些真實的情況。
鼎家董事長魏永鋒
對資產轉移質疑：很冤枉
天眼查顯示，魏永鋒共有28家公司。他解釋，鼎家註冊的多家公司其實是線下門店，並不是新店。是為了實現門店的單獨管理，把這些門店都單獨註冊了公司。
而鼎家其他高管名下注冊的公司也被租客懷疑是資產轉移的證據，魏永鋒表示很冤枉，他説：
一、出事前，我們有二手房和一手房的業務和公寓業務，我們把房子收進來，發現核算團隊營收情況的時候不方便，所以6月、7月就把委託進來的房子像資產一樣地去管理，把團隊放到銷售端去，這樣每個團隊就能看到自己的部門是盈利還是虧損了。
二、出事後我們人散了，工資也沒發。我們一些老員工、管理者願意繼續從事中介行業，這些門店也不用重新裝修就能使用了，也是作為對他們的安撫。
魏永鋒還表示，“2018年到7月份，每月虧損就達到了140萬-150萬元，（我）轉移什麼（資產）？”
另外一個令人注意的數字是鼎家的房源數。
在鼎家今年2月獲得融資的通稿中寫到，截至2017年底鼎家已發展長租公寓超過5000間。採訪中魏永鋒解釋，鼎家目前手中的公寓共1950套房源，租客應該只有1700多，而不是此前報道中説的4000人。
“通稿中提到公寓有5000間，但其實總體房源數量是1900多套，因為每套房子一般有2間-3間房間，公寓行業的統計是按照間數來體現。減掉空置的房子，實際上有1700套房子有租客，租客和房子是一對一的，不是一對幾。”
鼎家租客正在門店處接受記者採訪
回應破產：擴張是原罪
關於社會輿論最關注的為何會破產這一點，魏永鋒自剖了三點原因：
運營成本過高，其中包括以鼎家的線下門店、管理以及人工成本。
盲目擴張，導致的拿房成本高，由此導致空置率也高，空置率最高時一度超過25%。
管理漏洞，部分業務員鑽空子。業務員拿房越多，公司給出的獎勵越高，導致品牌出現以較高的成本大量收房的現象。甚至出現了一些人員跟業主串通，3000元的房子4000元收取，多出的1000元差價業務人員與房東對半分的情況。
有自媒體稱鼎家辦公現場遺留的執行董事兼總經理周鋒淼的筆記本里面，記錄了2015年的經營狀況，內容顯示那時候一切資金收支都很正常，盈利情況也不錯，是什麼時候開始出現問題的？也許這個過程值得其他正準備進入長租公寓行業的企業注意。
成立於2009年的鼎家，此前有二手房也有租賃的業務，確實經營狀況不錯。“但是到了2017年，杭州的二手房賣空了，二手房成交量很低，我們就放棄了二手房的業務。加上公寓市場活躍，我們就進入了長租公寓這個市場，進入公寓幾個月後才發現公寓這個行業利潤很薄，運營成本卻很高。漸漸地一直在虧損，2017年的時候大概每月虧損幾十萬元，從現金流的角度來説還扛得起。2018年開始，獲得融資後，我們開始擴張規模，房源數量上去了，但是運營成本就更高了，虧損也就越多，2018年到7月份，每月虧損就達到了140萬-150萬元。”魏永鋒告訴中國房地產報記者。
管理上的漏洞，又形成鼎家另一個實實在在地火坑。今年3月-4月，因為一些管理漏洞導致鼎家業務員收上來的房子價格偏高，要命的是，這種房子也一直租不掉，空置率上升。魏永鋒説，公寓行業不同於中介，公寓從跟房東簽訂合同收房上來開始，就要向房東付房租了。所以即使空置，我們一直在消耗。
態度：“積極處理到最後一刻”
“積極跟進把事情處理完，該承擔的責任一定會去承擔。”現在面臨的最大問題是，如何把租客和房東的損失降到最低。魏永鋒表示，第一個要解決的是第三方把這些租約轉接過去，讓租客有房住。
8月23日，鼎家合作第三方網貸平台“愛上街”發佈聲明承諾，在鼎家處理結果公示前不會向租客收取任何的違約金、滯納金等相關費用，租客也不用擔心徵信問題。
同一天，鼎家也聯合承接方寓團（上海）網絡科技有限責任公司（以下簡稱“寓團”）發佈聲明表示，為儘量減少業主及租客損失，提供了兩種方案進行補貼。一是一次性補貼50%-100%月租金（前提為：業主方同意承租方變更為寓團，簽訂相關協議，並且原租賃期限延長2年）；二是一次性補貼100%-200%月租金（前提為：業主同意承租方變更為寓團，簽訂相關協議，並原租賃期限延長3-5年）。
不過，租客們對此結果並不滿意，因為這家名為寓團的公司成立於今年5月，且註冊資金只有55萬元，讓業主們質疑其是否有承接的能力。加上，所提的補貼方式看起來也並不平等。
面對租客對承接方寓團公司的質疑，魏永鋒説道，“這個懷疑可以理解，因為他們不做企業，但是企業並不是註冊資金越高越好，寓團公司在上海和北京都有這麼大的物業，也都在經營，而且願意拿出錢來付給房東，所以一些顧慮是想多了。房東想收回房，我們也接受這種方式。”
在經歷了公司破產和輿論轟炸等一系列風暴後，魏永鋒也沉澱下來。對於未來的打算，他表示還沒想過，但是我做房地產這個行業十幾年了，應該不會離開這個行業，或者想向平台發展，也可能繼續看好公寓市場。
他認為，其實公寓市場依然是好的，國家也支持發展，但是後面應該更注重服務品質，保障性的問題。通過這件事我也在不斷反思，我們有沒有更好的方式來解決運營中的的問題，解決客户的顧慮，可不可以不出現這種情況。
長租公寓緣何屢爆倉
有人將鼎家的此次破產稱為長租公寓首例爆倉，實際上並不準確。其實今年初，上海就有一例爆倉事件。
上海長租公寓“愛公寓”的運營公司上海歆禺房屋租賃有限公司（以下簡稱“愛公寓”）與鼎家的商業模式相似，其在未充分告知租客的情況下，與“平安好月付”“元寶E家”等多個貸款平台合作獲得“租金貸”，一次性拿到租客合同期內的租金，再以此在市場上拿房，進行“N+1”改造裝修後出租賺取租金差。
今年初，愛公寓終因為擴張太快、租金收入不足以覆蓋拿房和裝修成本而資金鍊斷裂。事件中受損房東、租户上千人，涉及金額近億元。
3月17日，愛公寓與中元世家（北京）資產管理有限公司（以下簡稱“中元世家”）簽署併購協議，中元世家將全資收購愛公寓租賃並持有其100%股權。
到4月份，部分房東表示已收到房租欠款，也有較早開始辦理退租手續的租客表示，已經解綁了“租金貸”，不過也有租客反映，因房東不提供清退書等原因，無法通過“愛公寓”進行解綁。
這兩三年，國家大力鼓勵發展住房租賃市場以來，長租公寓品牌如雨後春筍般興起，眾路資本也紛紛湧入這一市場。在資本支撐之下，為避免小散而被市場淘汰的命運，大大小小的長租公寓品牌，都想到了一個辦法，就是規模擴張，占房為王。
有膽就有錢，有錢就有規模，這是房地產包括長租公寓市場堅信的路子。萬達集團董事長王健林就曾毫不含蓄地説，“清華北大，都不如膽子大。你如果去試了，也許一半成功一半失敗，但不試成功的機會是零。”長租公寓品牌這兩年的擴張也帶有這種賭一把的膽子和試錯的意味，規模大一點的公司不僅實力雄厚還可以玩資產證券化，擴張到一定程度，甚至可以壟斷市場，給市場定價。而資質欠缺、規模小的公司，更是信奉賭一把運氣再説，萬一成功了呢。
這種以膽為商帶來的後果逃不出兩種結局：當企業運營能力較好時，就能良好地再循環，一些企業甚至可以自豪地説自己勇於冒險；但當運營能力出現問題時，資金鍊斷裂，只能留下一地雞毛。
在商業世界，對於任何領域的公司，或許各有自己的苦衷，但是，市場經濟即是信用經濟，商家不管運營得怎麼樣，也不應該由消費者最後承擔市場淘汰賽的經濟成本。
延伸閲讀
長租公寓爆倉防衞戰已打響
萬萬沒想到，租個房，還會房財兩空。在這個8月，長租公寓惹出的事兒，真不是個小事。
值得慶幸的是，長租公寓及房屋中介行業出現的一系列問題已經引發市場和政策雙面關注，不少城市已經打響了長租公寓在內的租賃行業爆倉防衞戰。
8月23日，北京市住建委表示，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，目前正聯合市銀監局、市金融局、市税務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。
據8月24日新華社消息，北京市相關部門針對近期羣眾投訴舉報的相關問題開展行動，對涉嫌存在違法違規問題的北京昊園恆業房地產經紀有限公司、北京自如生活資產管理有限公司、北京中恆建業房地產經紀有限公司等23家中介機構進行查處。
早在8月17日，北京市住建委便聯合市銀監局、市金融局、市税務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業“三不得”和“三嚴查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
而在北京8月17日整頓租賃市場後，南京也站起來做出表率。南京市房管部門8月22日晚間發佈數據稱，南京上半年的平均租金為39.57元/平方米，同比上漲4.35%，整體租金水平保持平穩運行，同時，房管部門嚴禁租賃企業哄抬租房價格，且不得壟斷租賃房源。
天津市國土房管局則表示，目前，天津市住房租賃市場中由住房租賃企業運營的房源，主要來自於本企業或從其他企業收購或長租的整幢房屋，接受個人委託運營的分散式租賃住房僅佔1%，難以形成市場壟斷，所以未出現企業通過搶佔個人房源操控市場價格上漲的現象。下一步，將開展住房租賃市場專項整治活動，嚴查以中介機構名義搶佔房源、賺取租金差價，嚴查住房租賃企業哄抬租金擾亂市場秩序、不按規定進行房屋租賃登記備案，嚴查媒體惡意炒作住房租金上漲、製造市場恐慌等違法違規行為。
8月23日，記者從成都市城鄉房產管理局獲悉，該局於當天召開成都市住房租賃企業和部分經紀機構座談會，提出了不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源，不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源等要求。
相信更多城市的監管正在路上，不管哪個行業，健康有序地發展，對誰都有好處。