我愛我家前副總裁胡景暉：市場份額排前三的中介，國家必須控股

據界面新聞8月27日報道，不久前因直白言論從我愛我家副總裁職位離職的胡景暉，以中國房地產經紀同業聯盟主席的身份出現在26日下午網易經濟學家年會·夏季論壇上。論壇的主題是“新經濟 新動力”，而胡景暉在現場工作人員數次提醒超時的情況下，儘量簡潔但系統地談及自己對長租市場的看法，觀點依然直白而鮮明。

他將長租市場主體稱為”住宅租賃運營商“，再次表態稱，這些租賃運營商的近期不合理抬價，在房租上漲過程中至少起到三分之一的作用，推波助瀾。“資本一半是天使，一半是魔鬼。”他説。要解決資本帶來進步以及其背後貪婪性的矛盾，他的方案是，建議國家控股涉入房產中介和租賃行業，立法、建立監管機制，有效管控資本。

以胡景暉掌握的行業數據，北京今年拿到產權證且可以入住的房源有880萬套至900萬套，其中有近100萬套既不出租也不出售，處於空置狀態。“中國內地也可以出台空置税，房價會應聲而跌，解決不少人租房問題。另外利用好農村集體用地，也可以蓋出廉價的可租賃房。”胡景暉説到。

他還談到自己正在創業，發聲之後被人稱為房地產業的“小崔”，有機構正在安排胡景暉和崔永元進行一次共同面對媒體的談話。

在正式演講前，胡景暉接受界面新聞專訪，他仍然非常堅定地表達了自己的經濟觀點。採訪內容與其演講內容大同小異，個別問題回答得更為具體直接。

我愛我家前副總裁胡景暉/圖片來自界面

問：您前段時間提到的住宅租賃運營商不合理抬價，在房租上漲的推動原因中起到多大作用？

答：根據我這麼多年的經驗，我覺得至少佔到房價上漲因素的三分之一。沒有這個（哄抬價格），一定不會漲得那麼兇。有了這個，從蝴蝶效應的角度來講，整個市場的心態都發生了變化。所以我認為這個問題必須正視。

當然不同的利益集團可能會解釋説我們影響不了房租，房租上漲也不是我們造成的，但是我覺得其實，包括昨天央視新聞週刊看到的，他們在北京、廣州、深圳很多地方做過調研，所謂的今年房租暴漲，和暴漲背後有資本挾持的長租公寓在推動這件事，我覺得不是媒體預設的結論，而是一個基本經過調查和採訪形成的結論。

問：長租公寓掙錢嗎？

答：**我認為國內長租公寓98%、99%是不掙錢的，但是首先我們採用的是租權式而不是產權式。**美國主要是產權式，像美國的EQR（美國長租公寓公司）是買下房產，作為買家來持有運營的。中國是二房東式模式，即便這樣，不達到一定規模也很難掙錢。

**現在長租公寓的做法都叫跑馬圈地，都是2VC(面向風投）而不是2C（面向消費者），也就是説所有的產品，所有的模式不是服務於終端的租客，而是為下一輪找到傻錢去作秀的。**一旦沒有下一輪的錢進來，這一邊又不掙錢，怎麼可能不爆倉呢？

問：您之前提到過長租公寓如果爆雷的話，會比P2P更可怕。前幾天杭州的鼎家爆了雷，然後牽扯到長租公寓金融錯配的問題。現在長租公寓中介就那麼幾家，外界看來它們的資金量是穩定的，您還是堅持認為資金鍊一旦斷掉，或者錯配，後果很嚴重嗎？

答：確實是，昨天白巖松講到了，爆雷事件涉及到幾千家租户。所持有房源的套數，是幾百萬套，（每套房約算兩個房間）如果一個房間住兩個人，至少在一線城市和前二線城市是這樣，那是幾千萬住客的利益可能受到損害。

有個堅石事件，在2003年、2004年，在沒有資本介入的情況下，北京就發生了堅石事件。歷史很有趣。當時在沒有資本挾持的情況下，已經造成幾百上千人的居住問題，當時我記得新京報剛剛組建，有幾十個新京報的記者在一個寒冷的冬天，北京的晚上，直接打鋪蓋在街上。那是在15年前沒有資本挾持的情況下，如果有資本挾持、有槓桿放大，如果堅石事件再爆發的話，那不是幾百幾千人，那是幾百萬人甚至可能上千萬人的問題。

問：在現在存在監管漏洞的情況下，是否有長租企業在利用資金池去搶佔市場，或者投資到別的領域？

答：投到別的領域不一定，但是利用客户的押金和租金沉澱，以及金融機構的槓桿放大去滾動發展已經有了，一定有了。當年深圳有一家中介公司叫創輝，老闆拿了房款沉澱去炒股，北京也有一家中介公司，老闆拿了房款沉澱去開飯館，開出租車公司，後果都可想而知。這裏面全是老百姓的錢，都是中國每一個普通家庭父母每天朝九晚六，可能一週工作六天辛辛苦苦積攢的錢，是為了子女上學，父母養老，為了整個家庭幸福，但是由於國內缺乏有效的機制監管，這些錢可能一夜之間灰飛煙滅。

問：對於長租公寓因為資金問題，去做資產證券化，這個事本身您反對嗎？

答：我不反對，其實我不反對資本介入，不反對ABS也不反對REITS。資本，一半是天使，瞬間可以變為魔鬼，馬克思怎麼講，資本來到世間每個毛孔都滴着血和骯髒的東西。今天我們在市場經濟的環境下我們需要資本，如果資本是良性的，那就能把市場做大，把資源做大，把效率提升、把體驗提升，把整個產業升級。一旦資本不管控不監管，沒有頂層立法，瞬間就會變成魔鬼。

那怎麼解決這個問題，其實答案非常簡單，那就是在關乎國計民生的行業，資本可以進來，但國家隊必須控股，國家隊控股的情況下可以搞混合所有制。也就是國家控股的情況下，可以有民間資本、可以有外資。範圍是指關乎國計民生的行業，比如説石油，電信，金融，糧食，比如説房產中介和長租公寓。

一個老百姓一生中最大的資產轉移和買賣，就是買賣二手房，這中間的風險，對一個普通的中國老百姓，有可能是美好生活的提升，也有可能是滅頂之災。

問：您這個觀點一旦出來，很多人會持相反意見吧？

答：隨便。我們並不是説所有的中介都要被國資控股，但是市場份額最大的前三，前五，我個人認為必須國家控股。

問：在市場監管上是不是可以做一些事情？

答：監管有幾個問題，第一誰來管。拿長租為例，長租公寓領域，大量資本進入的情況下，住監部看的懂住房市場，但看不懂資本。一行三會看得懂資本，但看不懂住房市場。今年為了REITS剛剛發了篇文，證監會和住監部形成了聯合工作機制，但REITS這件事已經討論了十二年了，十二年後才剛剛形成這麼個聯合機制。

長租公寓的行業歸口是住建部，資本歸一行三會管。如果住建部和一行三會不能建立一個有效溝通和共同工作機制，最後就變成誰都不管。我覺得住建部很努力了，但住建部仍然Hold不住房價。租金現在快速上漲，因為今天中國的房地產問題絕對不是住建部能夠解決的。但是房地產問題，除了住建，財務、税收、發改、人口、教育、醫療、交通都跟這個事情相關。

為什麼不能這麼多部門形成一箇中國房地產問題治理小組呢，只有跨部門統籌資源，跨部門聯合辦公，跨部門地平衡信息，中國的房地產問題才能得到有效解決。不然就是從買不起到最後變成租都租不起。

**第二要儘快進行頂層制度設計和頂層立法，**到今天國內還沒有中華人民共和國房屋租賃法，沒有房產交易法，沒有房產資本管理辦法。沒有這些頂層設計，基層部門的動作難以推行。

問：在如今北京租房的供不應求關係下，房租上漲未來是不是必然趨勢？

答：是。但是房租合理上漲，其漲幅應該要高於CPI（居民消費價格指數），低於人均可支配收入的每年增幅。房租上漲高於CPI，低於人均可支配收入每年的增幅，那也就是説，房產本身是抗通脹的。比如單位每年給你加薪百分之十的話，房租每年的上漲應該是百分之七到八，應該是你越來越租得起，而不是越來越租不起。但是今天北京房租上漲的統計數據，我覺得一定是兩位數。（記者/鄭萃穎 雷潤洲）