高利潤，多年保持分紅，土地儲備如何，何時回A股……恒大中期業績會一一回應
“新恒大”戰略實施僅半年，即交出史上最佳半年業績。今天（28日），恒大發佈2018年中期業績，各項核心指標均創行業最高紀錄：營業額3003.5億，同比增59.8%；毛利潤1088.6億，同比大增61.8%；核心利潤550.1億，同比大增101.5%；淨利潤530.3億，同比大增129.3%，穩居行業“利潤王”。此外，淨負債率較去年末下降超三成至127.3%。
早在今年年初，許家印就提出了“新恒大、新戰略、新藍圖”，堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式，堅定不移地實施低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，保持規模適度增長，重點注重增長質量，核心是“增效益、降負債”。
28日，恒大在香港舉行2018中期業績發佈會
“今年以來，受市場調控加碼以及去槓桿等因素影響，眾多房企面臨經營壓力。在此背景下，恒大交出史上最佳半年業績，與前瞻性的新戰略決策實施不無關係。”業內人士表示。
業績大幅提升，也進一步打開了恒大估值的上升空間。一位證券分析師認為，目前港股前十大上市房企平均市盈率為8倍，而恒大作為行業“利潤王”，市盈率卻僅為5.35倍，可謂是估值最便宜的地產藍籌，遠低於萬科、碧桂園的13.62倍與7.38倍市盈率。如果恒大達到碧桂園的7倍市盈率，股價應為40港元，市值約為5200億港元；如果恒大能夠達到萬科的13倍市盈率，股價應為75港元，市值約為9700億港元。而目前恒大市值只有3800億港元，這意味着恒大股價仍有巨大的空間。
恒大總裁夏海鈞在業績會上也表示：“我們的增長空間還遠遠沒釋放。我們現在效益好，股價低，我們選擇在市場不穩定時回購，增長持股比例，我們認為這種回購對公司和股東是好事。”
多家國際投行也認為恒大股價被低估，看好其後市走勢。瑞信在最新研報中指出，恒大估值極具吸引力，且盈利增長、持續進行去槓桿表現令人滿意。摩根士丹利研報則指出，恒大中期業績遠勝預期，利潤維持穩定。
值得注意的是，基於公司股價嚴重被低估，恒大頻頻大手筆回購股票，今年已累計斥資33.7億港元回購1.6億股。自上市以來，總計斥資272.8億港元回購了48.08億股，被譽為港股市場上的“回購王”。同時，多家機構也持續買入恒大股票表達對公司前景的看好。近日華人置業就公告，已增持恒大股份至9%。
以下為記者會Q&A部分詳細實錄
Q：上半年利潤530億元，和龍頭房企相比規模差不多，但利潤卻相差比較大。是怎麼做到的？
夏海鈞：源於2017年公司提出兩個轉變，發展模式的轉變：規模型向規模+效益轉變，經營模式從三高一低向三低一高轉變。過去恒大主要以規模取勝，利潤適度增長，是比較低的，從2017年開始，增長速度放下來了。
最重要的是公司超前的戰略儲備，恒大前些年一直把儲備優質土地作為發展基礎。我們的土地集中在中國一二線城市，68%，三線佔了32%，平均單價1623元，可以查一下前十大房地產公司，最便宜的也要三千多。恒大土地儲備單價非常便宜，不是一年兩年積累下來的，這個土地是非常優質的。規模也是非常大的，項目只有822個，平均每個項目建築面積是37萬平米，都是大項目，樓面價是鎖定的，銷售價格是增長的，利潤就起來了。
第二，三高一低向三低一高轉換，就是把負債率降下來了，從2016年的432%降到了 127.3%，我們報表裏有個永續債，2016年有1100多億，這個是吃我們税後利潤的。前兩年去掉了200多億的成本，因此今年利潤好一點。
第三，上市的時候我們説是標準化地產領導者，我們所有原材料都是國際國內知名品牌，集約化採購大規模降低了成本，創造了有效的利潤空間。
這幾方面綜合起來，形成了強大的競爭力。但是利潤不是一般地產商想學就能學的，需要經過長期運營、管理模式的積累，還需要超前的土地儲備。
Q：分配股息有一個提前動作，公司未來派息政策是什麼？
夏海鈞：恒大派息一直很穩定，A股重組證監會有個條例，上市之前這一塊的利潤要歸上市公司股東，因為這個條件限制我們一直沒辦法分紅。今年我們評估時間到期了，評估基準日從2017年挪到了2018年，2016-2017年的利潤可以分配了。2018年年的利潤以後再分配。未來公司派息政策持續穩定不變。
Q：年初恒大的銷售目標是5500億，現在超過了3000億，目標是否會調整？貨量準備如何？
夏海鈞：許主席前幾年講過一句話，市場越是不好越能展示出恒大的功底。銷售目標的問題，我們今年的目標不打算調整，上半年3042億，下半我們目前已有3300億貨值，還沒開盤的有3500萬平米，貨值3700億，下半年可售資源7000億左右，賣掉50%就可以實現目標。應該説實現目標不是問題。像許主席説的，我們還是會堅持規模適度增長，注重效益。
Q：恒大回A的進展？
夏海鈞：我們和證監會一直保持密切溝通。A股房地產IPO基本停掉了，但是恒大迴歸A股和房地產企業IPO是完全不同的，我們是把深圳老牌的深深房這個企業（經營還不太好的企業）進行了國有企業的混改，符合國有企業改革的大方向。這是第一個不同，第二，不像IPO企業要發行新的股份，要進行市場融資，我們完成資產受讓後借殼上市，不需要進行資本市場募資。恒大是一個優質的房地產企業，每年有50%的利潤分紅，如果回到A股市場上去，對A股市場的推動都是有好處的。目前主要是A股市場也不太好説，比較波動，在等待合適時機進行重組上市。
Q：恒大土地儲備未來的目標？
夏海鈞：土地儲備，中國的房地產企業都明白，市場最好的一定在一線城市，為什麼這些城市大的發展商土儲少了？是因為這些城市土地供應不足，造成資源稀缺，第二是由於政府限購限貸，因為需求量太大了，做了行政手段的限制。二線、省會城市也是比較好的，我們認為一線、二線是未來房地產發展最好的區域。經濟發達的三線城市，圍繞高鐵、高速公路。這些地方也不錯，圍繞城鎮化率的提升，現在大概58%，和發達國家還有20%左右的差距。覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線、地級市，四線我們不準備去。隨着宏觀調控的逐步落實，市場會逐步迴歸。
公司土地儲備未來會維持在3億平方米左右區間，每年降5%左右，使我們負債率達到一定降低。
Q：營收高於萬科、碧桂園，是怎麼做到的？
潘大榮：我們一直實施精品戰略，有五六千條的標準，提升了產品附加值。銷售的大幅增長也有利確保了收入的增長，集團堅持緊密型、集團化的管理，在項目拿地、招投標等等方面，由集團總體把握、地區實行，實現了有效的質量管控。
Q：負債率雖然下降了，在行業裏還是比較高的，短期和中長期目標是什麼？
夏海鈞：我們從三高一低到三低一高，最主要就是降負債，2016年確立了這個目標，2018年降到140%，2019年中期降到100%，2020年降到70%，未來維持到70%左右，是行業合理水平。今年年中，實際上已經超額完成了目標，已經降到了127.3%。 怎麼實現？一是我們引入了戰略投資者，二是償還了高息永續債，三是降低了一定的土儲，通過這幾方面達到總負債的降低。
Q：公司平均借貸年利率接近8%，未來是不是能再降一點？
夏海鈞：資金成本這兩年一直在下降，這一兩年國內金融形勢不是很好，我們預期會逐步的降，不會降的很快。
Q：關於引入戰略投資者的計劃？
夏海鈞：引進三輪戰投後，已經佔到了30%多的股份，未來，我們不會再進行新的引戰。
Q：怎麼看中國房地產市場未來的走勢？
夏海鈞：這一兩年為了使得房地產價格有一定下降，國家出台了一定的措施，限購限貸，這是過渡性的手段。對房地產目前的平穩發展，我們認為這是有利的，能夠把房價控一控。未來房地產競爭，還是以市場為主要手段。房地產市場現在在調控，會出現什麼狀況？房地產未來一定是大魚吃小魚，去年年底前10的地產商在全國銷售佔有率24%，今年上半年已經到了30%，前三大佔了15%。我們認為未來3-5年，集中度會到40%左右。説明大部分小的企業會退出市場，中國房地產發展到基本成熟的階段，在總的12-13萬億這個規模裏面，變化的就是集中度，前10大地產商在不斷蠶食小地產商的份額。恒大、萬科、碧桂園發展很好的原因是併購了很多中小企業，集中度的提升給大企業提供了增長空間。
Q：華人置業的劉鑾雄是不是會考慮賣掉恒大股票？
夏海鈞：要從恒大業績來看。現在恒大市值3700多億港元，增長空間遠遠沒有釋放出來，房地產行業平均PE大概是8倍左右，恒大上半年PE只有5倍，和行業差距很大，按照8倍PE，恒大市值要去到5600多億。恒大的增長還遠遠沒有體現出來，我不相信持有恒大的人會賣掉恒大股票。