民法典草案首提宅地使用權續期費用問題 專家：可能不採取“一刀切”

據界面新聞8月29日報道，日前，民法典各分編草案提請第十三屆全國人大常委會第五次會議審議，分編由物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編組成，共計1034條。其中，物權編草案對人們普遍關注的住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作出了規定，引發社會廣泛關注。

此次提交初審的民法典物權編草案中，根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條，作出了一個原則性規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

據新華社報道，關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，全國人大常委會法工委主任沈春耀在向常委會會議作説明時表示，根據黨中央批准的有關工作安排，該項工作由國務院有關部門研究，提出方案後，國務院提出法律修改議案，修改城市房地產管理法或者物權法。目前，國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。

近年來，社會上對“住宅70年產權到期後何去何從”問題的討論熱度一直在持續，對於廣大業主們而言，這更是懸在心中的石頭。

早在1990年，國務院頒佈的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明文規定了土地使用權出讓最高年限，其中居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衞生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

2016年11月，《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》公佈，對公眾普遍關心的土地與房屋財產問題作出了方向性的指示：研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

我國《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。該法中，並未明確自動續期如何續，以及是否需要交費。《城市房地產管理法》第二十二條規定，土地使用權期滿，經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

中國人民大學法學院教授、中國法學會民法學研究會副會長兼秘書長王軼曾是王利明教授領導的《物權法》草案專家建議稿起草小組成員，他對界面新聞表示，關於住宅建設用地使用權期間屆滿以及涉及到後續事項的問題，已是反覆被討論的話題，住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期可以續多長，自動續期之後對於建設用地使用權是否需要繳納費用等問題，在此前進行物權法起草時，專家們的意見並不一致。

“當時在討論的過程中，大家達成了最低限度的價值共識——不管最後確立的規則是什麼，這個規則應當是有利於民生的規則，因為物權法在起草的時候，對民生的關注是自始至終貫穿的主線”，王軼説，其時大家並沒能形成足夠的價值共識，而且正值土地財政愈演愈烈的時候，有不少人擔心，若在當時的背景下做出一個回答的話，可能會做出不利於民生的規則設置。

與現行《物權法》相比，物權編草案增加了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”的內容。北京大學法學院教授尹田認為，此次物權編草案對於住宅建設用地使用權期間屆滿問題的修訂變化並不大，對如何收費未作説明，這仍是一個存留的問題。

也有業內人士表示，物權編草案中還是傳遞出一些新的信息。王軼稱，民法典各分編的編纂不是“單兵突進”的，而是有一個體系化的考量在裏面，相關的法律和行政法規的修改和調整也在同步進行。目前，物權編的審議和《城市房地產管理法》的修改步伐是相互配合的。

“我們有理由期待，民法典各分編進行編纂過程中，包括《城市房地產管理法》、《土地管理法》的修訂工作也會按照預定計劃推進，屆時將會在《城市房地產管理法》等法律以及行政法規中對建設用地使用權期間屆滿自動續期的繳費問題給出一個比較明確的回答。”他説。

王軼認為，物權編草案中還傳遞出另一個信息：住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期費用的繳納可能不採取‘一刀切’的辦法。也就是説，住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期的，會依據相應的標準區分類型，有的可以免費，有的需要足額繳費，還有的要按照法律和行政法規的規定不足額進行繳費，屆時會有對不同情況區別對待的規則設置。

“對於住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期之後費用的繳納問題，涉及到住宅建設用地使用權人和收取費用的政府之間的利益平衡問題、有住宅建設用地使用權的人和沒有住宅建設用地使用權的人之間的利益平衡問題，還涉及有一處住宅建設用地使用權的人和有多處住宅建設用地使用權的人之間的利益平衡問題。”王軼説。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對界面新聞表示，住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期是否要付費，這一點物權編草案提到了“或者減免”的概念。類似規定，一方面是有助於破解部分土地到期後續期困難的問題，另一方面也給予了不動產相關部門一個新的思考，即研究續期續費問題，進而促進土地市場和住房市場的健康發展。

同時，尹田也指出，除了住宅建設用地之外，還有工業用地和商業用地，此前並沒有政策詳細規定工業用地和商業用地的續期續費等問題，這次物權編草案也未進行討論，隨着一些工業用地和商業用地的使用權逐漸接近期限，這個問題也應得到重視。