上市公司炒房首破萬億：美凱龍持有金額758.97億居首

來源：微信公號數據寶（shujubao2015）； 文/陳見南

A股持有投資性房地產連續9個季度環比增長，A股公司還在押寶房價上漲？

數據寶統計顯示，今年上半年持有投資性房地產的A股上市公司數量及合計持有金額雙雙創歷史新高，1680家上市公司（僅統計報告期前上市的企業），合計持有投資性房地產首破萬億元，達到10477.12億元。此外，這是A股公司持有投資性房地產連續第9個季度環比增。

而就在上半年，有7家公司通過投資性房地產賺超億元，同期沒有公司虧損過億，這一定程度上釋放出房價仍處於上漲態勢之中。不過，需要注意的是，一旦房價逆轉，利潤也有可能就此回吐出來，尤其是對於那些持有投資性房地產較多的公司。

上市公司投資性房產首超萬億

自2006年以來，A股市場首次出現上市公司持有投資性房地產，靠前的浦東金橋、張江高科、中國國貿等多家公司，持有金額均超過20億元。

彼時，500多家公司合計持有投資性房地產金額731多億元。此後的十多年，A股公司持有投資性房地產持續擴張，40多個季度只有6個季度持有金額環比下降。截至今年上半年，1600多家A股公司，合計持有投資性房地產金額高達10477.12億元，比2016年底增長超13倍。

值得注意的是， A股公司持有投資性房地產金額已經連續第9個季度環比增長。數據顯示，A股公司半年報持有投資性房地產環比上一季度增長5.8%。近10個季度以來，有3個季度金額環比增長超過10%。其中，2015年底相對2015年三季度環比增長21.03%。巧合的是，那一年，恰好是樓市走牛啓動的年份。

上市公司數量大增是投資性房地產持續增長的重要因素，2007年後上市的公司半年報持有投資性房地產達3897.6億元。另外，房價持續上漲或許也助推了A股公司投資性房地產餘額的增長。一方面，以公允價值模式計量的投資型房地產，會隨着房價上漲而導致賬面價值上升；另一方面，以成本模式計量的投資性房地產，也會隨着房價的上升，導致上市公司購買成本上漲，引發投資性房地產的增長。

20家公司坐擁百億投資性房產

金融房地產等行業成為持有投資性房地產大户。數據顯示，上半年末有20家公司持有投資性房地產金額超過百億元。其中，13家公司屬於房地產行業，商業貿易和金融行業各自貢獻2家。

從行業分佈來看，房地產行業成為持有投資性房地產最多的行業，合計持有4675億元位居首位。商業貿易行業位居次席，持有投資性房地產達1547億元。建築裝飾行業位居第三位，持有969億元。此外，非銀金融、交通運輸、綜合、銀行等行業持有均超過300億元。

具體到個股，美凱龍2018年半年報合計持有投資性房地產金額高達758.97億元居首。半年報中提及，截至2018年6月末，公司經營75家自營商場，其中自有商場51家，相關物業資產計入投資性房地產。公司表示，投資性房地產為公司最主要的長期經營性資產，並且隨着公司繼續投資建造新的自持物業，預計未來投資性房地產規模仍將繼續增加。

中國建築持有投資性房地產608.62億元位居次席；中國平安持有473.41億元位居第三位。此外，萬科A、金融街、新城控股等8家公司持有投資性房地產超過200億元。

誰在大手筆增持投資性房地產？

在一季度持有投資性房地產超過億元的上市公司中，有6家公司半年度持有金額較一季度增長超過100%。其中，中天金融半年度持有投資性房地產超過17億元，環比增長379%，主要系固定資產轉為投資性房地產所致。中航資本半年度持有投資性房地產近25億元，環比增長350%，主要系企業合併增加所致。世聯行持有4.46億元，環比增長305%，主要系新增運營長租公寓所致。

上述三種類型基本上代表了投資性房地產增長的情況。那麼，大幅下降的，又是什麼原因？數據寶統計顯示，在一季度持有超過億元的公司中，有8家公司環比下降超過20%。其中，中遠海能半年度持有投資性房地產2.05億元，環比大降81.95%，主要系公司原部分房產不再對外出租轉固定資產自用所致。萊茵體育半年度持有7.66億元，環比下降21%，主要系楓潭置業銷售所致。

9公司持有投資性房地產高於市值

在梳理投資性房地產和股票市值的關係時，有9家公司持有投資性房地產高於其股票總市值。

具體到個股看，雲南城投半年報投資性房地產為161.85億元，是最新市值60.21億元的2.69倍。此外，世茂股份、美凱龍、金融街、中航善達等個股投資性房地產是最新市值的1.5倍以上。

7家公司上半年“炒房”賺超億元

值得注意的是，投資型房地產有公允價值模式（以市場價格調整賬面價值）、成本模式（以購買價格入賬，計提折舊）兩種方法計量核算。具體區別是，在公允價值模式下，房產的價格變動會被當期財報計入直接影響收入，當房價上漲時當期財報會立刻產生收益，反之亦然；而在成本模式下，持有的投資型房地產只以購買價格入賬，期間隨時間計提折舊，只有房產出售時才會根據市場價產生收益或虧損。

簡而言之，如果投資性房地產是以公允模式計量的，那麼增值都可以增加當期利潤的，減值是減少當期利潤。如果投資性房地產是以成本模式計量的，那麼增值是不做任何分錄，減值是減少當期利潤。如果投資性房地產原本是成本模式計量，現在評估後增值，轉為公允計量，也不能入當期利潤，但可以追溯以前利潤。

數據寶統計顯示，半年報以公允價值模式計量的上市公司並不多，只有幾十家，上半年公允價值法計量的投資性房地產價值變動損益超過億元的公司有7家，還有20家變動損益為正值，7家為負值。

其中，美凱龍公允價值法計量的投資性房地產價值變動損益達11.03億元位居首位。中國銀行8.18億元位居第二，新城控股以6.53億元位居第三位。投資性房地產價值變動損益為正，意味着可以增加當期利潤。以美凱龍為例，投資性房地產價值變動損益11.03億元已計入當期利潤，佔比為29.29%。

公允價值法計量的投資性房地產是一把雙刃劍，在房價上漲時利潤增加，下跌時則減少。美凱龍在半年報中表示，公司投資性房地產公允價值變動受到中國宏觀經濟增長態勢、城鎮化進程、居民可支配收入水平、房地產市場調控政策和景氣程度、以及家居裝飾及傢俱行業的消費環境等因素的綜合影響。

未來若上述因素髮生重大不利變動，公司以公允價值計量的投資性房地產價值也將隨之向下波動，計入當期損益的公允價值變動收益也將相應減少甚至產生損失，從而對公司的財務狀況和經營業績造成不利影響。

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