樓市壓力漸顯：開發商降價促銷 買房送寶馬

據第一財經9月11日報道，樓市進入平穩期後，曾經熱鬧的場面一去不復返，很多開發商開始降價促銷。

不久前，位於上海寶山的招商雍和府開啓了一輪以讓利為目的的促銷。在其對外的營銷宣傳中，9月在該項目買房可獲得寶馬品牌汽車（可折現）一輛。

相比此前一二線熱點城市的一房難求，如今開發商已經開始變相促銷，希望可以快速出貨來緩解自己的資金壓力。

“二手房基本是8.5折到9折的水平，上海部分郊區的新房已經賣不動。”一位上海房產中介人士告訴記者。

上述現象從開發商的認籌情況可見一斑，郊區多個樓盤認籌不足10%。

第一財經記者查閲上海公證網發現，葛洲壩綠城玉蘭花園認籌數為8套，總計房源223套，認籌比4%；招商雍和府認籌數25套，總計房源350套，認籌比7%；三湘海尚雲邸認籌數5套，房源161套，認籌比3%；正榮璟園認籌數5套，房源54套，認籌比9%。

“最近幾個月情況都不太樂觀，大家壓力很大。”上述人士告訴記者。

來自上海中原統計數據顯示，上海上週（9.3~9.10）新建商品住宅成交面積13.7萬平方米，環比減少61.5%。

“近期熱議的房地產税，市場預期已經下調，開發商將面臨更大的去化壓力。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

目前，隨着調控深入，開發商回款壓力越來越大，降價出貨將成為下半年的趨勢。

在廣州，位於13號線南崗站周邊的一個住宅盤，聲稱價格“回到2年前”。 該盤上週末（9月8日~9月9日）專場特惠，20套特價房源，最低2.1萬/㎡，最高不到2.5萬/㎡。整體均價直降5000元。而該項目2016年首批開售信息，68㎡~98㎡複式，總價180萬/套起。折算單價也要2.6萬/㎡。

此前，恒大早已開始全國促銷，進行全國打折促銷，希望儘快出貨。“這是開發商一貫的做法，選擇降價促銷，開始走量。”一位地產企業城市總評價。

綠城中國不久前曾要求員工“全面”加速資金回籠。公司備忘錄還要求員工：加快銷售，堅決執行“早銷、多銷、快銷”的策略；加大應收款項催收力度等。

據恒大研究院數據，未來4年是企業有息債務兑付高峯。2018年下半年到2021年是集中兑付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015~2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

以金科為例，今年7月，金科地產披露其2018年度累計新增借款情況，顯示截至 2018年6月末，公司合併口徑下（下同）借款餘額為781.49億元，較2017年末借款餘額 677.16億元增加104.33億元，增加金額佔2017年末經審計的淨資產223.66億元的 46.65%。

債務兑付壓力增加，市場下行，開發商不得不開始快速出貨。多家開發商高層曾告訴第一財經，即便項目虧損，也要保證現金流。

“行業過冬的日子可能要來了。”一位TOP30地產總裁説。