08年“次貸危機”前購房 美國510萬房主仍未“解套”

【編譯/觀察者網 周遠方】

據説，美國已經擺脱了經濟危機的陰影，總統特朗普經常説，經濟欣欣向榮，股市大漲長紅，甚至需要加息防止經濟“過熱”。

經濟發達的沿海地區，房產價格也已強勢復甦，然而，美國仍有大約510萬房主，仍生活在泡沫破裂的陰影下。

路透社報道截圖

路透社9月14日報道，雖然遭受“次貸危機”重創的地區，如拉斯維加斯、匹茲堡和克利夫蘭等“鐵鏽帶”的城市財富有所增加。但截至今年6月30日，全美仍有近十分之一（9.3%）的抵押貸款房屋“嚴重資不抵債”，這意味着這些房產的市值比抵押貸款餘額至少低25%。

這些數據來源於總部位於加州的著名數據分析公司ATTOM Data。

數據顯示，上述情況與2012年相比有所改善，當時全美平均房價觸底，屬嚴重負資產的房產比例最高達到29%，即1280萬套。

不過，房地產分析師仍然認為，今天的美國房地產復甦水平，還不到“健康”標準的一半。

校車司機邁克爾·佩恩（Michael Payne）曾經租住在紐約一套30樓老舊公寓，窗户用木條釘過。因此，當年他們看到賓夕法尼亞山區的一幢4居室小樓只要20萬美元時，他們看到了希望，他們貸款16.8萬美元買下了這所帶游泳池和網球場的房子，感覺在追逐“美國夢”。

佩恩和他的房子

佩恩説，“我們當時覺得自己很富有。”如今，這幢房子的價格還不到泡沫巔峯時的一半。

這幢房子位於紐約市西北約80英里（130公里）的賓夕法尼亞州門羅縣，是全國最糟糕地區之一。門羅縣超過四分之一的房主“資不抵債”，意味着他們所欠貸款仍超過房屋價值。

美國東部都市近郊和遠郊地區的房價跌幅很大，但受影響最嚴重的是中西部、大西洋地區中部和東南部的普通住宅社區，這些地區的收入和就業增長低於全國平均水平。

在經濟衰退中，邊遠地區往往受損更嚴重。分析人士表示，房價回升難度加大，因為當時房價泡沫太大，而現在這些落後地區的經濟復甦落後於少數經濟更具活力的地區。

穆迪（Moody’s Analytics）首席經濟學家馬克•贊迪（Mark Zandi）表示，“捲土重來的是沿海市場。”土地限制供應，以及被吸引而來的國際買家提振了這些地區的需求。但在整個國家的中部地區，經濟扁平化，土地沒有供應限制，這些都給價格上漲帶來壓力。

路透社分析顯示，除了遠郊地區，軍人社區也有大量“被套”住宅。十大嚴重“被套”縣，其中有五個靠近軍事基地，居住着大量現役軍人和退伍軍人。

在這些家庭中，許多人通過美國退伍軍人事務部獲得資助。退伍軍人事務部幫他們更容易地申請抵押貸款，同時竭盡全力防止違約。因此，在數百萬平民被收走住房時，許多軍人才得以堅守他們的負資產房產。

傑基·哈利伯頓（Jackie Haliburton）是北卡羅萊納州霍克縣的退伍軍人事務官員，他説，不良信用記錄會威脅到士兵的社保，因此，“為了維持信用，許多軍人無論發生什麼，都選擇繼續付錢，堅持下去。”

在美國大部分地區的房價再次創下歷史新高之際，這些房地產崩盤的受害者很容易被忽視。

這些“被套”的房產主們面臨痛苦的選擇，以當前價格出售，意味着要承受巨大的損失，同時拿出現金償還抵押貸款債務；繼續按月償還的話，他們往往無法承擔月供，違約者會在未來幾年內毀掉他們的信用記錄。

一個“美國夢”

邁克爾·佩恩的夫人蓋爾·佩恩（Gail Payne）是一名特殊教育教師，她每天早上5點出門，開着她的豐田車（Toyota Rav 4）去紐約上班。

“我討厭通勤，我真的真的很討厭，我累了，”現年66歲的佩恩夫人説道。她和丈夫盼望着“以房養老”，逐漸出售房子的股權供養他們在佛羅里達的退休生活。

但目前，這仍是一個夢想。

他們之前購買的賓西法尼亞州門羅縣東斯特勞茲堡的佩恩莊園社區，是房地產繁榮時期湧現的眾多社區之一。對城市居民來説，價格似乎很有吸引力，但這些外來者當時沒有意識到，價格變得多麼不理性：在高峯時期，一些房屋的價格在幾個月內暴漲25%以上。

曾經售價在30萬美元以上的住宅，如今只值7.2萬美元。但即便是在這樣的價格，市場上的空房依然無人問津，沒有寬鬆信貸，大量潛在買家隨之消失。

再向西800英里（1290公里），ATTOM的數據顯示，在伊利諾斯州布恩縣（芝加哥西北80英里）的燭芯湖（Candlewick Lake）社區，有9800所房屋沒還清抵押貸款，其中近40%的房屋資不抵債。房地產記錄顯示，在經濟繁榮期，一些房價為22.5萬美元的房子，現在價值約8.5萬美元。

2010年初，當地一家汽車裝配廠解僱了數百名工人，失業率超過18%，當時很多人離開自己的家，多達三分之一的房屋空置。

如今，儘管當地就業市場已經有所復甦，但燭芯湖社區的金融狀況依然不好。

居民們説，這個社區的道路被毀壞了，社區設施都需要修理。所謂“燭芯湖”，已經變成了一個雜草叢生的臭水塘。社區管理機構向每名房主徵收每年1136美元的維修費，但這樣的額外費用使得整個社區的房子更難出售。

硅谷6年漲價122%

立場較為保守，也時常為特朗普所稱道的福克斯新聞，傾向於報道房地產復甦的情況。

福克斯商業（FoxBusiness）14日報道，美國房地產在泡沫破滅10年後復甦。

福克斯新聞報道截圖

報道稱，據美國線上房地產公司Trulia的最新研究，總體來看，自2012年年中至2018年年中，美國房價整體上漲45%，但前100名城市地區房價增長快於農村地區兩倍。

房價漲幅最高的城市大多集中在西海岸，加州的聖何塞（San Jose）位居榜首。這個位於硅谷的地區的房價2012年以來漲了122%以上，而就業機會則增長14.5%。

拉斯維加斯的房屋增值也有顯著增長，同期增長超過144%。從2012年到2018年，這座城市的人口激增了10%以上。

加州奧克蘭的房價上漲了108%，而舊金山和佛羅里達州勞德代爾堡的房價上漲了101%。

Trulia公司數據顯示，到2012年時，大多數大城市已經恢復經濟危機期間的就業崗位，而農村和小城鎮就業仍未恢復到圍巾前水平，這導致2012年至2017年期間，農村人口流失，而城市人口增長了近5%。

新增城市人口使建築也出現繁榮，目前許多建築公司都面臨“招工難”。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。