粵系房企江湖：風從南邊來
本文經授權轉載自微信公號“地產風聲”（ID：fangshi488），文 | 內幕君。
在地產界有一句老話：中國地產看華南，華南地產看粵系。浩蕩40載，一部粵系房企沉浮錄，半部中國地產風雲史。
1840年，中國風雨飄搖。一個悲情的時代從廣東開始。
英軍的炮火擊穿了廣州城，兩年後，毫無招架之力的清政府簽訂《南京條約》，割讓香港島，中國走入了屈辱的一百年。
140年後，春風吹拂滿眼春。一個激情的時代，同樣從廣東開始。
1979年，深圳西部的小漁村蛇口，填海建港的機械聲轟轟作響，中國改革開放的“第一炮”震天動地，時代弄潮兒雲集海灣、奮爭朝夕。
一年之後，中國房地產的故事從這裏落下第一筆，粵系房企開始崛起。
1
鵬城春風起
1980年1月1日，深圳簽出第一塊土地出租協議，由香港人劉天竹開發，命名“東湖麗苑”，第一期108套房源被香港人搶購一空。
1月8日，深房集團前身深圳市房地產公司成立，中國大陸有了第一家房地產開發企業，也是粵系第一家房企。三個月後，鄧小平指出房子可以買賣，商品房的概念得到上層首肯。又一家粵系房企破土而出。
1981年，蛇口工業區建設指揮部房地產科成立，成為招商地產的前身。
總能把握住時代契機、敢於吃螃蟹的深圳，用速度與激情譜寫着南方樂章。此時的北方，時代號角正在破繭。
1981年3月20日深夜，廣播裏傳出：中國男排在先輸兩局後連扳三局，逆轉戰勝南朝鮮，取得世界盃參賽資格。這時，守候在收音機旁的4000多名北大學子奪門而出，他們找來木棍點起火炬，繞着未名湖跑圈，在火光滔天之中高喊着：“中國萬歲”、“團結起來、振興中華”。
壓抑許久的激情像升騰的火焰一樣綻放、燃燒。
八個月後，中國女排首奪世界盃冠軍，人民日報刊文《學習女排，振興中華》：“用中國女排的這種精神去搞現代化建設，何愁現代化不能實現？”
聽到時代的召喚，王石不甘於在廣州繼續平庸，爬上廣深列車，來到造夢中心的深圳。1984年，王石靠倒賣玉米賺了300萬，創辦萬科前身現代科教儀器展銷中心。
和王石一樣，在商機遍地、機會盛行的80年代中期，不少粵系房企創始人通過投機嶄露頭角。
精明的朱孟依（合生珠江系）説服政府出地，他出資興建了豐順縣城商業街，向商販收租，獲利頗豐。
從事鋼貿的黃文仔（星河灣），在上海和廣東之間來回倒騰，當很多人夢想成為萬元户的時候，他已經賺到人生第一個100萬。
陳卓林（雅居樂）帶領兄弟在中山三鄉創辦了傢俱廠。
藉着深圳大興土木，黃楚龍（星河）承包了深南大道的部分工程。
黃漢青創辦的以紡絲為主業的金田，開始謀劃進入地產。
到了1987年，改革開放的第9個年頭，中國地產界迎來首次土拍。這一次，敢為天下先的仍然是深圳。
1987年12月1日下午，容納1000多人的深圳會堂座無虛席，過道站滿了人，44家開發商舉牌競投、北深港澳幾十家媒體蜂擁圍觀。經過17分鐘的角逐，底價200萬、面積8558㎡的地塊落錘成交，最終由深房公司以525萬競得。就這樣，第一家粵系房企，拍走了第一塊土地。
驚濤拍岸、風雲變幻，引領中國地產風向的粵系房企，在時代潮湧中破浪而出。波瀾壯闊40年後，有人改變了潮水的方向，有人淹沒於茫茫大海。
2
有夢過江去
1988年，《愛拼才會贏》在台灣錄製，隨後火遍兩岸。就像歌曲所唱“三分天註定，七分靠打拼，愛拼才會贏”，那一年十萬人才下海南，為了夢想紛紛過江去。
4月，改革的春風吹過瓊州海峽，海南脱離廣東成為第31個省。海南建省辦經濟特區的消息一傳開，全國各地的年輕人不顧一切衝破體制的束縛，包括平均年齡不到25歲的萬通六君子，他們帶着夢想、帶着激情，如跨海的潮水奔向海南。
過江之後，最先被炒起來的是地產行業。後來馮侖回憶説，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元，看得讓人心驚膽戰。
馮侖、王功權、劉軍、易小迪、王啓富、潘石屹等六人拼湊了3萬元註冊公司，兩年後獲利3000萬。總人數655萬的海南島，湧現出2萬多家房地產公司，房價從400元每平漲到7500元，僅用了兩年。
此時的深圳，王石的儀器展銷中心幾經易名，改到1988年時，叫深圳現代企業有限公司（英文縮寫MEC），最終一個英語專業畢業的員工參考Marlboro的翻譯，提議命名為萬科，這個即將叱吒中國地產30年的房企總算落定江湖名號。在王石的推動下，萬科走上股改之路，於同年公開發行股票。正是這次發行，萬科和華為有了第一次交集。
原來，截止日期僅剩一週，王石手上還積壓着600萬股，於是讓員工四處推銷、尋找買主。此時的任正非創辦華為一年多，尚處創業艱難時期，囊中羞澀的他看中萬科潛力買了20萬股。三年後萬科上市，成為中國第一家A股上市房企。事實證明，任正非眼光老辣。
萬科和地產的第一次交集，技驚四座。1988年11月，萬科以2000萬拍下深圳威登別墅地塊，樓面價大大超出周邊售價。首次出手便一騎絕塵，原來，不拿地王的萬科是製造地王的祖師爺。
結束競拍後，時任深圳市規劃國土資源局局長的劉佳勝質問王石**“怎麼出這麼高的價格？不是在瞎胡鬧嗎？”**
王石承認這是一張昂貴的入場券，但行動上絕不收斂。一個月之後，王石又拿了天景地塊。深圳的地產同行開始對這隻初生牛犢另眼相看。其實，王石的野性年少時就已顯現。
有一次，王石和小夥伴們偷摘香瓜，被發現後，同伴們四處奔逃，只有王石不露聲色地藉着瓜秧隱蔽，脱下上衣紮成布袋，裝滿勝利的果實凱旋歸去。
來自潮汕的黃漢青比王石更野。此時，黃漢青的金田在深圳地產界風頭正勁，萬科拿一塊地，他能拿十塊地。黃漢青曾打趣王石説：“大哥，你看我這麼多項目哪做得完，你要是有興趣，可以分幾個去。”
被揶揄的王石心中自是不快，但笑到最後的是他王石，而不是黃漢青。在深圳地產界呼喚風雨的金田，和萬科同樣在1991年上市，成為深交所老五股之一，然而經營不善，漸漸日薄西山，最終以退市消失在地產江湖，成為萬千隕落星辰中的一顆。
到1990年時，當今粵系主流房企已誕生5家：萬科、招商、中海、金地、越秀。
其中，中海重倉香港、招商埋頭建設蛇口、萬科紮根深圳、越秀深耕廣州，剛創辦不久的金地，頂着一個老土的名字"深圳市上步區工業村建設服務公司"，蜷縮在上步區一個叫沙咀工業村的地方，後來上步區更名為福田區。
只不過這5家都是國資輩，粵系民營房企尚在襁褓。
這一年，帶着北大高材生的光環和一份“商業連鎖模式”建議書，鬱亮成功求職萬科。
碧桂園的楊國強當上了北滘建築工程公司的法定代表人兼經理。
恒大的許家印還在舞陽鋼鐵廠的鋼板縫裏找問題。
雅居樂的陳卓林在賣傢俱。
奧園的郭梓文做建築承包，人賜外號“郭承包”。
富力的張力做裝修，李思廉四處淘金搞貿易。
合景泰富的孔健岷剛從暨南大學計算機專業畢業，如果沒幹地產，他可能是另一個馬化騰。
卓越的李華辭去了深圳市直機關團委書記一職，謀劃着進入地產。
佳兆業的郭英成和龍光的紀海鵬混跡在潮汕一代，地產一詞對他們還頗為新鮮。
3
海南大逃亡
1991年，蘇聯宣告解體，中國地產也走到了分崩離析的前夜。當時國內集資熱、房地產熱、開發區熱引發高層擔憂。海南作為這場泡沫盛宴的中心，岌岌可危。
1992年，海南全省房地產投資87億元，佔固定資產總投資的一半，海口地價從1991年10萬一畝到1992年600萬一畝，一年飆漲60倍。潘石屹通過炒房炒地賺到人生第一個100萬，一個偶然的發現讓他決定撤離海南。
為了核實項目的審批情況，潘石屹用五斤橘子和一條香煙換得查閲內部資料的機會。他意外發現海口在建人均住房面積已達50多平，而北京才7平方。憑着直覺，潘石屹意識到海南的房地產要出事，於是收整隊伍撤回北京。
果不其然，一年後，先是房地產公司被終止上市，嚴控銀行資金進入地產，隨後國十六條橫空出世，海南地產行業遭受重創。
1993年，黃家駒作別這個世界，《光輝歲月》經久不衰，在海南唱響的卻是灰暗歲月。
調控的風暴過後，留給海南600多棟爛尾樓，18834公頃閒置土地，800億積壓資金和四大銀行300億壞賬，海口一萬家房企破產倒閉。海南，成了中國第一個樓市泡沫破裂的樣板。
海南對岸的廣東，幾家歡喜幾家愁。
在深圳，王石日子也不好過。由於資金緊缺，萬科不少項目走在爛尾邊沿，包括武漢萬科廣場、天津金剛橋公寓、深圳海神廣場項目。
在佛山順德，楊國強首個地產項目——4000套名為碧桂園的別墅，只賣出去3套，毫無地產經驗的他心急如焚。
禍兮福之所倚，地獄和天堂悄然轉換。抱着試試的心態，楊國強託人找到新華社記者王志綱，讓他幫忙出謀劃策。在觀察一番後，王志綱提出興建一所貴族國際學校，吸引有錢人的兒女就讀，以此帶動學生家屬買房定居。
楊國強採納了這個建議，招來北京名校景山學校開辦了廣東分校，並打出了「鄧小平孫子都入讀景山」的大手筆廣告，碧桂園項目一炮走紅。此次建校賣房成了地產界的經典營銷案例，郊區地價拿地、建設配套造城成為碧桂園特色。
儘管1993年格外肅殺，地產這趟掘金快車，粵系房企依然往上爬。
順德50公里外的廣州，張力和李思廉完成桃園結義，二人轉的地產生涯逆勢開啓。憑藉2000萬創業資金，在廣州開始第一次“造城運動”，拆遷廣州嘉邦化工廠，建設富力新居，賺取了第一桶金。富力的造城功夫有多了得？有個段子説，廣州每一根煙囱的倒下，都有富力的一份功勞。
此時，善用政府資源的朱孟依，在廣州郊區已經屯積大批農田。不久之後廣州城區向外擴張，這些郊區搖身變成城區，如天河東圃、番禺。朱老農從中漁翁得利，合生迅速在廣州崛起。
在中山，雅居樂開發了第一個地產項目——雅居樂花園。
至此，碧桂園、富力、合生、雅居樂皆踏足地產，華南五虎中四虎已出山。
許家印剛到深圳一年，在一家叫"中達"的貿易公司當辦公室主任。鄧老的南巡為舉棋不定的改革再次指明方向，許家印知道地產會有第二春，慫恿老闆進入地產分一杯羹。
終於，1994年的國慶節，許家印帶上一部標緻車以及以及司機、出納、業務人員，4個人躊躇滿志去了廣州，成立了一家名為鵬達的房地產公司。
這一階段，王石尋思為萬科開刀瘦身，陸續剔除廣告、貿易等業務，把重心轉移到地產，並加快佈局。作為粵系中最先全國化的萬科，1995年時已經踏足上海、北海、天津、青島、鞍山、新疆等12地。
4
猛虎戰羊城
1996年7月5日，克隆羊多莉誕生，世界在人類手上充滿了無限可能，中國樓市也是。此時，泡沫破裂的陰影已經散去，粵系房企迎來另一股誕生潮。
1995年，孔建岷從工行信貸部辭職下海，攜兩兄弟在廣州創建合景泰富。
1996年，紀海鵬在汕頭創辦龍光，靠城中村改造起家。
同年，32歲的郭梓文創立奧園。
撤離海南跑到香港玩股票，賺了一桶金之後的李華在深圳創辦卓越，與章子怡和范冰冰傳過緋聞的李華，個人名氣比公司還響。
這時，在廣州操盤的許家印幫公司年賺千萬，拿着3000元月薪的他要求漲到10萬年薪 ，老闆拒絕了他。一聲嘆息，許家印另起爐灶創辦恒大。1997年，恒大開發的第一個樓盤金碧花園兩個小時銷售一空，實現銷售額8000萬，許老闆輕鬆抱回第一桶金。到了1999年，恒大已經位列廣州地產10強。許家印一邊狂喜，一邊默唸：感謝老闆當年不加薪之恩！
1997年，香港迴歸。香港大地產商紛紛湧入深圳，如新鴻基、和記皇甫。
1998年，被視為中國房地產市場化的元年，這一年“福利分房”壽終正寢，“商品房”成為主旋律。抓住90年代的尾巴和最後的時機，海倫堡、時代、佳兆業相繼創辦。
1998年的萬科雖為內地上市房企第一，致富技能不如合生。僅廣州一地，合生系開發的項目就有20個，銷售面積超過600萬平，加上北京、廣州項目，總額超過1000萬平。這個數字在內地民營開發商中，無人出其左右。合生在廣州一地的利潤超過萬科全國五城總和。
在廣州，規模上能叫板合生的是另一隻老虎富力。自從1998年步入快車道，富力自1999年起連續三年斬獲廣州銷冠頭銜，這場兩虎相爭的戰役，一時間高低難分。
而此時，從順德方向殺來了另一隻猛虎。
1999年，在順德碧桂園項目大獲成功後，作為挑戰者的楊國強開道廣州，打造廣州碧桂園。到了廣州，楊國強大量引入職業經理人，單策劃經理就招了12人，被內部稱為十二門徒。第二年春節，廣州碧桂園開盤，以每平3000多元的均價推出花園洋房，這個價格低於部分同地段的平層。
因為超低價，碧桂園創造了70棟樓兩月售罄的奇蹟。經此一役，楊國強成了廣州同行口中“那個可怕的順德人”。
猛虎們打鬥正酣，又來一頭猛獸。來者正是霸主黃文仔。
2000年，黃文仔的星河灣橫空出世，這個為少數人雕琢的豪宅項目，被黃文仔打造成了地產界的勞斯萊斯，分散式的組團花園、全社區立體綠化，讓每一棟建築都成為觀景樓王。開業界先河的星河灣聲名鵲起，成為廣州樓市翹楚。交房時，黃文仔史無前例聘請國際大師定造了交樓標準，再次於地產界掀起巨大沖擊波。
從此，星河灣就像中國豪宅的教科書，每個進入高端市場的房企都要拜讀一番。一時間，20萬人湧華南，滿城盡道星河灣。
從91年萬科上市成為地產第一股，到94年碧桂園建學校開配套建設先河，再到2000年星河灣引領豪宅風向，粵系的每一小步，都是中國地產界的一大步。就此，歷史揮筆寫下：中國地產看華南，華南地產看粵系。
同時期，羊城還有另一個人被拿來和黃文仔相提並論，就是有着“最牛散户”之稱，學建築出身的海倫堡掌門人黃熾恆。有人説黃熾恆早些年炒股掙的錢，比海倫堡掙的要多。就是這樣一個酷愛炒股的老闆，也曾被譽為番禺的高端王。
眼看羣雄並起，合生和富力意識到圍鬥廣州將如困獸之爭，該換個山頭了。
5
北伐之路
1999年的9月，廣州2000公里外的北京已是涼秋，朱孟依在王府飯店兩次約見海南五兄弟之一的謝強，力説謝強為其在北京開疆拓土。
此時的朱孟依在廣州開發了十幾個項目，在地產界聲名遠播，王石更是讚歎：合生才是地產界的航母。經歷過海南大逃亡的謝強深諳大船行穩，與朱孟依約法三章後披掛上陣。
繼萬科之後，合生成為粵系房企中的北伐先鋒，並且氣勢凌人。
2001年，在謝強帶領下，合生珠江系披荊斬棘，在北京拿下五塊大型開發用地。兩年內，謝強幫助朱孟依的合生珠江系在北京簽下了5500畝地，總開發面積370萬平，沒有房企可以望其項背，更早進入北京的萬科在當時也只有三個項目。不過，功高蓋主的謝強掛帥三年便離開了珠江，隨後轉到富力麾下。
決定走出廣州的富力，並沒有第一時間北伐。2001年，張力、李思廉先是到了上海、南京、杭州找地，一無所獲才決定進京。但是，此時北京地產開發企業多達4000家，想在劇烈的競爭中站穩腳跟並不容易。
躊躇一年後，富力終於在2002年踏出揮師京城的第一步，也是驚世駭俗的一步。
2月28日，富力以32億拿下廣渠門東五廠地塊，技壓華潤和潘石屹的SOHO中國，這隻兇猛的華南虎瞬時名動京城。不久後，奧園、星河灣、金地、華僑城、中海也陸續加入北伐軍團。
説起金地，在2001年的時候它不露聲色上市了，是房企上市禁令鬆動後，得到推薦上市的三家房企之一。早早上市，使金地擁有先發制人的優勢。後來的故事大家都知道，金地與招商、保利、萬科成為四大地產龍頭股，俗稱“招保萬金”。
2003年，隨着房地產成為支柱產業定調，資源開始湧入地產。大家意識到風口之下躺着都能賺錢，於是製造業、服務業也開始炒地皮，各行各業蜂擁而至。
海爾做地產、蘇寧做地產、國美做地產、七匹狼做地產、奧康做地產、娃哈哈做地產…
神奇的地產行業，讓七十二行最終殊途同歸。楊國強的老鄉何享健同樣按捺不住，美的在2004年也做起了地產。
2004年，那是一個秋天，王石在西湖邊的浙江賓館問某個大佬，“我的父親是行政官員，我的母親是錫伯族婦女，我也沒受過商業訓練，我以及我們這代人的企業家基因是從哪裏繼承的？”
大佬笑了笑，竟也答不上來。
就在這一年，內地首家銷售破百億的房企誕生了，粵系朱老農的合生。也是這一年，媒體披露了中國十大暴利行業，房地產成為暴利之首，開發商開始被被妖魔化。
雖然粵系已經陸續北伐，慢半拍的龍光在此時才走出汕頭，進軍深圳。2003年，龍光以2.86億元拿下深圳寶安中心區一宗地王，正式拉開擴張版圖。
在廣州，合景泰富"天價"投得珠江新城兩幅地皮，這個創辦了9年的公司才算打出了名氣。
2004年，王石和任志強被劉曉光拉去了阿拉善，光禿禿的騰格裏沙漠帶給他們的震撼比樓市的起伏更大。與此同時，王石身後的萬科正在被同行不斷“挑釁”。
血氣方剛的孫宏斌帶着順馳開始全國性擴張，並揚言三年內超過萬科。從金田到順馳，這些挑戰者都沒能像王石征服珠峯一樣征服萬科。
2005年，萬科以18.5億的代價受讓浙江南都項目，完成了當時地產界最大的一次併購，並藉此進入浙江市場。挑戰者卻走入窮途，孫宏斌股權遭路徑收購，順馳黯然離場。
對於這位挑戰者，王石不吝讚美之詞，他覺得孫宏斌的過人之處在於有着從低谷再躍頂的能力。
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燃情歲月
“痛快去愛、痛快去痛，痛快去悲傷、痛快去感動…”
2005年，SHE一首《痛快》縈繞大街小巷，讓地產界深感痛快的是一個叫“百億”的東西。
隨着合生在2004年率先銷售額過百億，此後兩年，萬科、富力、中海、金地也紛紛躋身百億俱樂部。到了2006年，銷售額過百億就像一道無形的門檻，藉以判定誰才是一線房企。
躋身百億豪門後，李思廉、張力眼中的競爭對手是和黃、長實等亞洲大鱷級別的開發商。合生已經不被張李視為對手。富力的底氣來源於即將進行的擴張。它看到了萬科成功的法門。
從2004年91億到2007年523億，萬科的銷售額四年猛翻5.7倍，這一切歸功於全國化佈局。萬科之猛是當時樓市瘋狂的寫照，以萬科為代表的粵系開始在土地市場肉搏。
2007年7月，東莞塘廈以6.4億底價競拍，萬科最終以26.8個億斬獲，成為廣東地王。
9月，戰場轉移到800公里外的福州，經過239輪爭奪，萬科又以27.2億拍下福州五四北地塊，製造了福州地王。
鏡頭再次拉回廣東，同樣是在9月，富力地產和深圳鼎力豪擲47億，競得佛山東平新城64萬㎡地塊，成為片區總價地王。
在二三線城市突擊拿地的恒大，土儲比2006年增長了9倍。農村包圍城市的碧桂園，2006年土儲可建面積已達1800萬平，高居全國第四。雄赳赳、氣昂昂，碧桂園一鼓作氣於2007年赴港上市，上市當日市價升浮37%。
作為粵系後起之秀的恒大、碧桂園，此時已然燎原。
7
風暴中轉身
2008年1月，新的日曆方才翻開，一場大雪撲面而來。雪災中的南方，寒意侵人。5月，萬物開始復甦，一場地震又將13億人推入悲慟之中。8月，奧運聖火在北京點燃，激情和喜悦重現。
對於地產界，金融危機之下的2008年沒有喜悦，只有遍地哀鴻。
富力的47億佛山地王退了。因為沒能按時繳清土地款，佛山市國土部門收回地塊。富力2.4億元保證金被罰沒。富力現金吃緊，負債比率高達140%。
萬科帶頭降價了。為了回籠資金，有的樓盤降幅達20%。富力跟進降價，在廣東的6個樓盤同時搞聯展優惠。
銀行停止對合生放貸。朱孟依受黃光裕案牽連消失了9個月，到2009年春節期間，沒有老闆決策的合生，走到了生死存亡的關口。
豪賭的許家印還沒將地王捂熱，抬頭撞上了暴風雪。2008年1月8日，恒大通過上百輪競價，最終超過底價8倍，以總價41億將廣州員村的絹麻廠地塊斬於馬下，樓面價1.3萬。
隨之而來的是全球性的經濟衰退，全國樓市悲鳴共振。該地塊周邊樓盤也迅速降價，許家印在繳款期限到來前僅付了1.3個億。
許家印深知這塊地賺不到錢，囊中羞澀的他謀劃退地，最終沒退成。經過2006年和2007年拿地潮後，恒大待開工項目達到37個，加上赴港上市受阻，許家印的資金缺口達到120個億。為了穩住陣腳，許家印開始奔走香港和深圳找人借錢，但都吃了閉門羹。
隨後，恒大全國13個項目打七五折銷售，企圖迅速回籠資金自救。很多人説，許家印熬不過2008年的冬天，許家印自己也沒底。
上帝有時讓人抓狂，有時讓人瘋狂。就在大家都説許家印熬不過2008年冬天的時候，**4萬億像一顆速效救心丸，把許家印和眾多房企從死亡線上拉了回來。**粵系房企們開始上演新一輪的速度與激情。
2009年5月21日下午，北京國土資源局2樓，熱鬧的景象打破小樓以往的寧靜。作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心用地，備受矚目的廣渠門外10號地即將拍賣。
競拍從下午3點半左右開始，競拍前，起始價僅為29925萬元的地塊報價達到7億元。交易大廳人頭攢動，一度造成堵塞。這樣的場景只在2007年土地拍賣現場上演過。最終，富力以10.22億拿下，力壓萬科、奧園、金地、合生等粵系同門。
11月，一年前上市受阻的恒大成功掛牌港交所。許家印的股票受到熱捧，公開發售超額46倍，憑藉422億元資產，許老闆第一次榮膺首富。
有意思的是，2008年捉襟見肘的許家印找王石借錢，被拒絕了。許老闆有錢後，對萬科一路買，2016年時，恒大對萬科的持股比例已高到14.07%，位列萬科第三大股東。不戀戰的許家印最終把股權全部轉給深圳地鐵，遠離了寶萬之爭。
在2008年這場風暴中，粵系也走向分化，有人完美轉身，有人迷失其中。
合生在銷售達到180億的最高峯後，開始走下坡路。從2009年起，無法力挽頹勢的合生，在五年換了三任總裁，動盪不已中走向困境。2012年，合生以104億勉強維持在50強榜單。到了2014年，百強榜單再無朱孟依，曾經的華南五虎之首已經掉隊，消失於密林。
與合生一樣沒落的還有戰略失誤的星河灣。2010年，在一線城市取得空前成就後，星河灣選擇了土豪城市鄂爾多斯和太原，無奈煤炭價格下跌，民間信貸資金鍊斷裂導致煤炭企業主破產，星河灣的豪宅失去了客羣，黃文仔遭遇滑鐵盧。
2009年，碧桂園、金地、雅居樂、富力、華潤、銷售額均突破200億，恒大突破300億，中海、保利邁上了400億台階。領頭羊萬科以634億居第一位，高處不勝寒。銷售top15榜單，粵系佔據9席。
憑藉226億元銷售額，雅居樂在2009年殺到榜單12強。海南清水灣單盤年銷售額64億元，成為聞名海內外的“中國第一盤”，同時成就了雅居樂。此後，粵系房企搶盡旅遊地產風頭，富力公主灣、恒大海花島、碧桂園森林城市，超級大盤遍地開花。
2010年，萬科銷售1026億，成為第一家千億房企。
拿出銷售額527億中的一個億，許家印買斷廣州足球俱樂部全部股權。一年後，恒大首獲中超聯賽冠軍，資本的力量不可小覷。
此後一發不可收拾，恒大實現中超7連冠，並兩次斬獲亞冠聯賽冠軍，恒大在地產行業之外大放異彩。當許家印從美國請回郎平，並支持與恒大還在合同期內的郎平任教國家隊時，內幕君看見許老闆身上閃着男神的光環。
到了2013年，銷售超千億的房企達到3家，萬科繼續穩坐頭把交椅，綠地、保利分列二三。50強的榜單門檻升至100億，曾經的百億俱樂部不再為人樂道。
此時，粵系主流房企的格局基本形成。第一陣營是進入top10的萬科、保利、中海、恒大、華潤、碧桂園；第二陣營是穩固在top20的金地、招商、富力、雅居樂。第三陣營是擠進top50的佳兆業、合景泰富、華僑城、越秀、卓越，以及在50強外徘徊的奧園、時代、龍光。
默默無聞的龍光，在2014年被一則消息引爆。
福布斯財富榜發佈，年僅24歲的紀凱婷打敗facebook聯合創辦人，以13億美元的身價，一躍成為全球最年輕的富豪，鋪天蓋地的報道圍繞着紀凱婷和龍光。紀凱婷正是龍光創始人、最大股東紀海鵬之女。
這一切都是老父親的精心鋪設。上市之前，紀海鵬將紀凱婷調任為龍光地產的非執行董事，讓紀凱婷持有龍光地產85%的股份。不由得讓人想起把股份轉給女兒的楊國強。
多年之後，除了吳亞軍，地產界女掌門還看粵系。
8
風雲再起
在河南農村，有一首流傳很廣的民謠，歌名叫《小槐樹》。歌詞十分荒誕離奇，“小槐樹，結櫻桃，楊柳樹上結辣椒。”
顯然，小槐樹結不了櫻桃，楊柳也結不出辣椒，荒誕離奇的恰恰是人類。2016年，一個毫無參政經驗的地產商當上了美國總統。
這一年，風起雲湧的中國樓市有四個詞載入史冊：銷售額11.8萬億、地王340塊、總價地王310億、單價地王14.3萬。在樓市記錄一項項刷新的背後，粵系房企功不可沒。
2016年，全國商品房銷售額創歷史新高，達到11.8萬億元，同比增長34.8%。放在2013年，相當國內一季度的生產總值。
這11.8萬億中，恒大、萬科、碧桂園瓜分了一萬多億，三巨頭銷售均破3000億，形成三足鼎立之勢。許家印轉過身卻發現，融創、碧桂園、旭輝、華夏幸福的二股東，來自深圳的平安才是最大的地主，湛江馬明哲才是那個站在地產食物鏈最頂端的男人。
2016年6月8日，龍光以140.6億元拿下深圳光明新區地王，樓面價2.7萬元/平方米。
8月17日，上海靜安中興地塊拍賣，吸引18家房企龍虎相爭。經過400多輪爭奪，融信以110.1億元拿下，14.3萬每平創下最貴單價地王紀錄。台前創造記錄的是融信，幕後輪番叫板、推波助瀾的是雅居樂、萬科、合景泰富、保利、招商、華潤等粵系房企。個把月後，萬科花了54億聘金聯姻融信，花最終還是落到粵系家。
8月29日，深圳炸出310億的全國總價地王。招商和華僑城聯合奪標。
11月9日，金地與保利幾番周旋後，以總價47.4億元斬落天津南開雙峯道地塊，樓面價高達5.61萬每平，榮膺天津最高單價地王。
風起雲湧的2016年，但聞新人笑，也見舊人哭。完成與孫宏斌的世紀交易，王健林壯士斷腕走下神壇。富力甩出199億接過王健林77家酒店。和王健林一樣落寞的是陷入萬寶之爭的王石。
房住不炒的緊箍咒更緊了。2018年，大家的理想開始變得簡單。楊國強宣佈慢下來，鬱亮只想活下去，生猛的孫宏斌彷彿一夜老了，他淡淡地説：安全第一。
許家印曾説，嚴冬過後的春天最明媚。
那一年是2009。