獲上海銀行200億元授信 泰禾高負債激進擴張路能走多遠
文 | 陳興華 編輯 | 一鳴
近年來，通過併購規模擴張的泰禾，遊走在負債天花板的同時，在極力尋找“血源”。10月9日，泰禾集團與上海銀行簽署了戰略合作協議，雙方約定在多領域展開全方位合作。根據協議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。
此前2017年底，泰禾集團因董事長黃其森公開宣稱“當年實現銷售1000億，第二年再翻番至2000億”而備受資本市場關注。但在政策調控疊加因素之下，房地產市場基礎已悄然發生改變，而試圖急速奔跑彎道超車的泰禾，是否依然能夠如願還是一道待解之謎。
激進擴張 欲進房企第一梯隊
2018年9月28日，泰禾集團子公司福州泰禾以總對價約為10.3億元的價格完成對南昌茵夢湖項目的全盤收購。這一前後耗資29.3億元的大手筆讓有“併購狂魔”之稱的泰禾集團再次被業界矚目。泰禾能否複製過去兩年大舉併購的成功，進而助力今年2000億元銷售願景的實現，成為業內熱議的話題。
今年上半年，公司便通過併購方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟南院子、杭州野風山項目等10個項目，同時因收購股權新增合併子公司13家。進入三季度，泰禾集團繼續新增併購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。
事實上，泰禾的“併購”發展模式早有跡可循。自2016年10月後，泰禾集團幾乎沒有在一二線城市的土地招拍掛市場拿過地，其土地儲備主要通過大舉收購、併購其他開發公司獲得，而其這一激進擴張行為也飽受業內爭議。
地產大佬任志強都忍不住在微博上評價泰禾在土地市場上的表現：“黃總有點瘋！”
（泰禾集團董事長黃其森 圖/視覺中國）
泰禾集團在2017年年報中披露稱，隨着土地成本高漲，從2016年開始，公司更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備，公司土地拓展全面轉入到以併購為主的階段。
年報顯示，2017年，泰禾集團共計獲取36個優質項目，其中有30個項目是通過併購及購買資產的方式獲取。泰禾集團2017年在項目獲取上合計投入資金552.40億元（含土地拍賣和收購資產），獲取土地792.80萬平方米（約合1.19萬畝）。
黃其森曾表示：“泰禾在拿地之前做足了功課，我們拿到地的時候，設計基本上已經完成。泰禾90%以上的項目都基本上做到拿地7到8個月左右就可以開盤銷售。高週轉，能夠有效地規避政策風險和市場風險。所以我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風險。”
《經濟參考報》記者注意到，伴隨着收、併購步伐的加快，泰禾集團新設立的子公司也越來越多。2017年財報顯示，泰禾集團當期新設立的子公司高達160多家，其中大多數為房地產公司。對泰禾集團的併購行為，不少業內人士褒貶不一，對其“高負債、高槓杆、高擔保”的“三高”模式表示擔憂和質疑。
但泰禾集團認為，公司通過併購方式獲取土地可以降低拿地成本和風險，縮短項目開發週期，快速擴張公司土地儲備規模，有利於公司快速發展。2018年，公司將繼續以“高品質下的高週轉”為經營導向，計劃實現房地產銷售規模再上新台階，力爭早日進入房地產行業第一梯隊。
2017年12月22日，泰禾集團董事長黃其森對外公開表示，泰禾集團2018年的銷售目標為2000億元。今年1-9月，泰禾實現合同銷售額1010.9億元。
不過，從逐年攀升的存貨指標來看，泰禾集團的“高週轉”能力尚有提升的空間。2015年末至2017年末，其存貨持續攀升，分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。
另外，在泰禾“高週轉”的背後，也埋藏着安全隱患。2017年12月1日，泰禾-天津金尊府發生一場火災，導致10人死亡，5人受傷。泰禾接此盤3個月即改造完工開售，而這背後，是房地產企業在高負債之下急需通過銷售回款來彌補現金流的焦慮。
負債高企 融資被用於“借新還舊”
頻繁的併購需要大量資金，但經營活動未能及時為其“補血”，反而處於“失血”狀態。泰禾集團近年來的經營活動產生的現金流量淨額自呈現出持續淨流出之勢：2015年、2016年和2017年分別淨流出23.51億元、101.41億元和125.53億元，淨流出額呈現出不斷攀升態勢。
這種情況下，泰禾集團只能通過籌資來滿足其對資金的渴求。而大舉融資的同時，其融資成本也呈現出日趨上升的勢頭。財報顯示，2016年末和2017年末，泰禾集團的有息負債餘額總額分別為754.11億元、1354.94億元，期末平均融資成本分別為7.62%、8.10%。而億翰智庫今年5月發佈的相關報告顯示，前50強上市房企2016年和2017年的平均融資成本分別僅為5.89%和5.45%。
截至2017年末，泰禾集團應付利息高達11.23億元，同比2016年末的7.28億元增幅較大。泰禾集團解釋稱，應付利息較期初增長54.21%，主要是公司融資規模增加，應付利息增加所致。與此同時，泰禾集團2017年利息支出高達8.04億元，而2016年利息支出僅為3.50億元，利息支出高漲也導致其2017年財務費用較上年同期大增90.50%。
（泰禾金尊府 圖/界面新聞）
從負債結構來看，泰禾集團2017年末1354.94億元有息負債中，長期借款和短期借款分別為705.25億元和218.16億元，其中一年內到期的非流動負債高達212.60億元，比去年同期的43.28億元大增391.22%。而2018年上半年，泰禾的短期借款只有154.88億，一年內到期的非流動負債額為401.52億。
按照黃其森此前設想，泰禾集團2018年在擴張規模的同時，也要降成本，爭取在上半年將負債率降低到79%，下半年降低到75%。然而，據已出的年中報數據顯示，泰禾集團上半年的負債總額2017.78億元，負債率仍高居85.67%，較2017年年末的87.83%僅下降2.16個百分點。
一邊密集併購，一邊高喊降低負債率，泰禾集團的這種做法在外界看來難免自相矛盾。
今年5月，泰禾集團遭穆迪投資者服務公司降級，評級從B1下調至B2。穆迪稱，“評級下調反映了我們預計未來12-18個月泰禾集團去槓桿的速度將慢於預期，而公司到期的境內影子銀行貸款及可回售境內債券造成的再融資壓力有所增加。”
業內人士分析指出，泰禾有息負債是剛性負債，不同於一般的負債，高企的有息負債使得房企短期內或面臨着較大的償債壓力。在這種壓力下，不少房企不得不通過各種方式去融資，其中很多融資被用於“借新還舊”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企的債務壓力説明房企需要研究地產週期，同時積極形成各類戰略合作，尤其是和大型銀行等金融機構合作，進而形成更為豐富的融資渠道。
值得注意的是，7月12日，證監會官網公開披露的《發行監管部再融資審核工作流程及申請企業情況》信息顯示，泰禾集團的再融資非公開融資計劃的狀態為中止審查，保薦機構為國信證券。