中國房地產這十年
本文轉自公眾號“華商韜略”（ID：hstl8888），作者：趙建勳。
這個國慶節對開發商來説，有點糟心。
不但傳統的“金九銀十”泡了湯，杭州、上海、廈門、廣州等地的不少購房人，還因為“剛買的房子瞬間割肉”，紛紛拉起了條幅，圍堵售樓處，高喊退房。
10月4日，江西上饒碧桂園的多個樓盤突然降價，從10000元猛跌至7000元，有業主按揭還沒辦下來就虧了二三十萬，已經買房的人則集體爆倉。
憤怒的購房人，蜂擁着衝撞售樓處大門，往裏面扔雞蛋，並與保安發生肢體衝突。
這一幕對開發商而言，並不陌生。早在十年前，杭州萬科的業主，就因為開發商主動降價，砸毀了售樓處。
當時，很多業內人士幸災樂禍。可沒過多久，樓市就量價齊跌，之前看笑話的那些開發商紛紛加入打折甩賣的隊伍，甚至比萬科降得更狠。
一、被打破的不跌神話
歷史的輪迴，有時候讓人不得不驚歎。
在2008年，萬科售樓處被砸之前，內地樓市剛經歷了一場近十年的大牛市。
亞洲金融危機後，為了提振經濟，房地產被列入刺激內需的支柱性產業。隨後取消的福利分房制度，更是點燃了人們被抑制了幾十年的購房慾望。
數據顯示，從1998年到2007年，國內樓市均價從2000元出頭，一路上漲到近4000元。
同一時期，美國也經歷了一場樓市大繁榮。
但這一切都在2008年的次貸危機中畫上一個句號。那場風暴席捲全球，中國也未能倖免，不但出口猛跌，大批企業倒閉，國內樓市也跌入谷底，成交量遭遇腰斬。
危機發生後的半年內，北京房價累計跌幅達13.6%，廣州60%以上的樓盤降價，房屋交易量萎縮近3成，土地頻頻流拍。
深圳房價更是暴跌，從1.6萬元跌至1.1萬元。有樓盤甚至從最高價20000元墜落，最後以9000元甩賣；還有樓盤開出不到5000元的起價，創下了當時深圳市的最低紀錄。
一個被維繫了十年之久的房價不跌神話，從此被打破。降價、甩賣、跳樓、救市……大量利空消息撲面而來。
二、2008：地產商的夢魘
儘管日本樓市大崩盤的殷鑑不遠，但長達十年的大牛市，還是讓很多人，包括開發商誤信了“房價不跌”的神話，以致於神話破滅的那一刻，很多人措手不及。
對開發商來講，危機之後的資金鍊緊張，是最為痛苦，也最棘手的一件事。
前不久，寒冬中的萬科喊出了“活下去”。但這並不是萬科第一次喊空，早在2007年底，王石就拋出過“拐點論”，稱房價的拐點已經來臨。
當時，潘石屹的判斷是，萬科的資金鍊有點問題，要通過降價來加快回籠資金。
這個判斷後來變成了現實。2008年，萬科率先在全國降價15%至30%，當年就創下479億元的銷售紀錄，並一舉坐上中國房地產行業的龍椅。
但萬科也因為降價，遭到全行業的口誅筆伐，與政府的關係也一度趨於緊張。
作為房地產行業的先驅，世茂地產在許榮茂帶領下，一度做到了全國十強。但在2008年的金融危機中，也未能倖免，資金鍊一度出現險情。
壓力之下，世茂地產不得做出大刀闊斧的改革，先是一輪管理層大換血，之後是管理上的各種變革，更加註重成本控制，以及現金流和質量的考核。
即便如此，也未能完全扭轉世茂地產的頹勢，其在國內市場上也愈發低調。
綠城曾是房企中的品質典範，同時也以“不斷融資、不斷拿地”的激進風格聞名業內。
從2006年到2008年，短短兩年時間，其土地儲備就從800多萬㎡猛增至2520萬㎡。高增長的背後，是綠城高達140%的槓桿率。然而，2008年的危機打亂了綠城的節奏，高企的負債迫使其不得不賣地求生。
當年4月，綠城緊急出售了杭州和上海的兩個地塊，僅上海地塊就損失1.5億元。而這兩個地塊是一年前剛剛高價拿下的。
為了設立“綠城1號”房地產投資基金，緩解資金壓力，綠城還與信託公司簽下條件苛刻的協議，不僅要將杭州、無錫兩個項目公司的部分股權作為抵押，還要將無錫公司近一半權益出售給對方。
綠城的這次““生死債劫”，在當時震驚了整個地產界。事後，公司創始人宋衞平也不得不承認，之前做得不夠穩健，高速度、高負債的發展模式是一種錯誤。
但綠城還不是最驚險的。在那場危機中，恒大老闆許家印才是最鬧心的。
2006年，許老闆為了吃下更多土地，從美林、德銀融資10億美元，並計劃到香港上市。但2008年金融危機爆發後，恒大的IPO計劃不得不擱淺。
當時的恒大，有37個項目待開工，資金缺口達120個億，許家印面臨要把恒大拱手讓給海外投行的境地。
危急時刻，許老闆不得不跑香港，陪着新世界發展創辦人鄭裕彤、華置主席劉鑾雄等香港地產大佬玩了三個月撲克，用誠意換來了對方的注資。
與此同時，恒大還在國慶節期間，降價“甩賣”全國18個精品樓盤，迅速回籠資金自救。最終，恒大挺過了2008年的寒冬，避免了“被收購”的命運。
三、救命的“四萬億”
就在地產商們身陷水深火熱之中，要死要活的時候，政府推出了“四萬億”救市計劃。
這四萬億的初衷，當然不是房地產，而是用投資拉動經濟，振興鋼鐵、汽車、船舶、石化等十個重要的戰略性產業，避免經濟出現斷崖式下滑。
但這個大膽的計劃，還是極大地提振了整個房地產行業。
各地政府為了維護樓市穩定，防止樓價過度下跌，相繼出台了房地產救市政策，使得更多熱錢湧向了樓市。
在這些熱錢的推動下，2009年的房地產行業出現空前的繁榮，並一路高歌到今天。
**從2008年到2017年，短短十年間，國內房地產投資從2.53萬億猛增至11萬億，累計總投資高達74萬億元。**僅2017年的投資額就相當於加拿大當年的GDP總額。大規模的投資，催生了一大批房地產巨頭企業。
2009年，萬科銷售額突破600億元，一年後突破1000億，成為領跑者。同樣是2009年，恒大在港交所成功上市，從一年前陪人打撲克的尷尬中華麗轉身，並在接下來的2010年，將土地儲備量增加至9600萬平方米，足足比2008年翻了一番。
之後的恒大，更是一路狂奔，最終在2016年超越萬科，成為行業新的領軍者，而且是銷售額、資產規模和營收上的全面超越。
從泥潭裏爬起來的綠城，同樣享受了2009年的高增長。但或許是爬起來得太容易，沒有長教訓，綠城再次沿襲“高槓杆、高負債”的模式，在土地市場上開始新一輪的大躍進。
僅2009年一年，綠城就投入455億元買地，淨資產負債率也衝到163%的歷史高位。
這一年，綠城以531億元的銷售額，奪得榜眼位置。意氣風發的宋衞平再出豪言壯語：3年破千億，銷售超萬科。
但這一豪言壯語，很快就淪為笑談。
2011年，面對洶湧的房價漲勢，國家出台了限貸、限購政策，房地產行業陷入了低迷。綠城再次因為大舉債，陷入債務漩渦，甚至不得不向員工融資。
三年後，一直想做個“贏錢賭徒”的宋衞平，不得不將綠城賣給了孫宏斌。據他身邊的人講，那兩年的調控把老宋折騰累了，房地產遠比過去難做，這讓他心灰意冷。
四、樓市向左還是向右？
2008年後的十年，中國的房地產市場經歷了一段沸騰歲月，其勢頭比前十年有過之而無不及，而這種繁榮在給中國經濟注入強勁動力的同時，也埋下了隱患。
十年前，中國經濟尚處在高增長階段，人口紅利和成本優勢還在，民營經濟也還具有相當的活力和競爭力。
十年後，經濟增速已明顯放緩，人口紅利正在快速消失，高企的房價不斷侵蝕着實業的利潤，同時也讓普通家庭背上沉重的包袱。而中央也意識到高房價帶來的不利影響，政策基調逐漸轉向“住房不是用來炒的”。
從2016年3月開始，各種房地產調控政策出台的密集程度前所未有，被認為是史上最為嚴厲的樓市調控。
儘管在當前國內經濟下行壓力較大的情況下，貨幣政策正在出現鬆動。但像十年前那樣出台四萬億政策的極度寬鬆環境已很難再現。
不久前，央行在一年之內第四次降準，為小微企業和民營企業釋放更多流動性，但市場信心卻顯得比較低迷，金融市場以股匯雙殺的方式來迎接這一政策利好。
這意味着，後續可能會有更寬鬆的刺激政策出台，甚至不排除樓市適度鬆綁的可能。
但在華商君看來，即便如此，仍將有一大批中小房企會因為資金鍊斷裂、預售制逐步取消等原因而倒下，並再次出現一輪拋售潮。
對很多剛需購房者來説，這也許是一個入手的機會，而不少蠢蠢欲動的投資者，可能正在等待2008年那樣的抄底機會。
但需要注意的是，與10年前相比，房價下跌的概率和風險更大。
一方面，之前支撐高房價的人口紅利、城市化等因素，作用正在弱化；另一方面，地方政府賣地和盲目舉債的發展模式也難以長久。而當政府用行政之手再也無法推高房價，也許就是房地產税出台之時。
過去二十年，凡是預測房價下跌的人，幾乎都失算了。而作為樓市死多頭的任志強，其預言卻一一應驗，以致很多人堅信他提出的房價“大漲小跌”規律。
在任志強看來，未來房價的趨勢仍然向上，主要依據是城市化進程不會被打破，即使達到發達國家70%~80%的城市化率，“大漲小跌”規律也不會被打破。
那麼，此次房價下跌是將持續擴散開去並深化，最終成為改變中國房價多年強勢猛漲的分水嶺，還是中國的樓市真的很特殊，只漲不跌？無人可以給出肯定的答案。
但有一點是肯定的，世上沒有隻漲不跌的商品和市場，而今天和10年前相比，樓市的供需，尤其是民眾的購買力已經有了巨大的變化，而這個變化是偏向不再支持房價持續上漲的。人類歷史也早已證明，在巨大的債務壓力面前，任何資產都無法避免貶值的結局。