綠地控股“掉隊又掉價” 靠什麼實現5000億目標

本文源自《投資者報》

“年均銷售規模保持在5000億元以上，形成一批300億~500億發展能級的重點事業部。”這是綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地控股”，600606.SH）通過官方微信發佈的新戰略目標。

倘若是2014年的綠地控股，市場或許不會懷疑這一新目標是否會實現。可今非昔比，如今的綠地控股早已掉出隊列前三甲，能否完成5000億目標？或許有待觀察。

過去幾年，綠地控股除了規模掉隊以外，還伴隨着淨利率過低、股價不斷下跌、市值下滑等問題。

如今綠地提出5000億目標，又將靠什麼重回一二線“戰場”？如果聚焦大基建、商貿、酒店旅遊三大產業，那對於其他產業如何處置？針對此類問題，《投資者報》記者向綠地控股發送採訪提綱，但截至發稿未能獲得回覆。

“大目標”實現不易

在此次升級戰略中，綠地控股明確未來三年的總體目標是確保年均銷售規模保持在5000億元以上，這是其首次對外提出的銷售目標。並形成一批300億~500億元發展能級的重點事業部，持有一批核心資產轉入中長期經營。目前，綠地控股旗下約有20個事業部。

為這一目標，綠地控股將在房地產主業推出三大變革，其中，質量變革側重不斷形成高質量的經濟指標，持續提升規模的含金量；效率變革側重全面提升項目週轉、成本管控、資源使用和投入產出等效率；動力變革側重從依靠行業高速擴張紅利，轉變到依靠提高產品、運營等內部發展質量上來。

這是綠地控股近三年時間裏第二次調整戰略，第一次是在2015年，當時綠地控股首次提出以房地產為主業，大基建、大消費、大金融為三大協同發展業務的“一主三大”戰略。

值得注意的是，根據此前樂居財經發布的《2018上半年上市房企淨利雙子榜50強》榜單，中海地產的淨利潤率高達27.2%，保利、中海、龍湖、融創均在10%之上，而綠地控股卻僅為5.2%。

同時，上半年綠地控股的資產負債率為88.98%，對比國資委對央企非工業企業資產負債率不得超過80%的規定，綠地控股並未達標。此外，其有息負債為2629億元，淨負債率為186.84%，對比規模相近房企，狀況也不容樂觀。

在這樣的情況下，綠地控股能否完成5000億目標？就目前看來難度並不小。

多元還是聚焦？

在此次戰略調整中，綠地控股將主力放在大基建、商貿、酒店旅遊。據業內分析師透露，綠地戰略升級有兩大內部動因：此前陸續收購基建公司以及其他業務，藉機理順管理關係；第二是從大基建、大消費、大金融、大科創、大健康等業務上做戰略轉型。

大基建一直都被綠地控股視為房地產主業外的另一重要支柱產業。但根據克而瑞統計，上半年綠地控股各產業比重與毛利率貢獻度的配合尚未能有效地支持整體盈利。佔比最大的大基建產業毛利率僅3.2%，比年初進一步降低了0.6個百分點；而毛利率最高的酒店及相關產業，上半年毛利率繼續提升5.8個百分點，佔比卻依然維持在0.6%。

另外，綠地控股還提到“迴歸一二線”。引人注意的是，公司在多年前就決定深耕三四線城市，也開始四處拿地。據克而瑞統計，2016年，在綠地新增土地中，三四線城市的拿地金額佔比僅為4.2%，而2017年這一佔比上升到了36.4%，同時其拿地面積佔比也上升到了50.3%。此外，根據中國指數研究院的數據，2018年前5月，綠地共斥資313.25億元拿地，其中大部分為三四線城市。

多元化發展路徑一直都是綠地控股所提倡的，從公司的發展來看，似乎準備一二三四線城市齊頭並進。如今，公司又提出推動重要產業的跨越式發展，從而成立大基建、商貿和酒店旅遊這三大產業集團。

在這種戰略轉型中，綠地控股針對其他多元化產業又有怎樣的打算？比如金融產業、地鐵投資產業、能源產業、白酒行業、人工智能產業等，這些產業是否會割捨掉？對於上述問題，綠地控股並未對記者的採訪做出任何解釋。

難啃的東北市場

綠地控股今年半年報數據顯示，其在東北地區的營業收入為18.13億元，同比下降22.6%；毛利率雖然由去年的-1.29%轉正至4.35%，但仍處於低位。

此外，根據中國執行信息公開網顯示，綠地控股在遼寧的5家下屬公司於今年8~10月新增為失信被執行人，涉及金額超過1293萬元。

這5家公司均屬於綠地東北事業部，分別為瀋陽綠地香頌置業有限公司、大連綠地置業有限公司、撫順綠地置業有限公司、阜新綠地順天置業有限公司、本溪綠地實業景觀園林有限公司。股權穿透後，綠地控股均為控股股東。

中國執行信息公開網顯示，大連綠地置業有限公司涉及1宗案件，立案時間為2018年7月11日。根據法院判決，大連綠地應於判決發生法律效力之日起10日內，返還某預租賃方定金1026萬元，大連綠地全部未履行。

綠地控股對於這樣的情況如何處理？同時，針對東北項目，公司又將如何處置？未來對於東北市場是否還會繼續擴張？為什麼？對於這些問題，公司層面也未給出相關回應。

通常來講，長期股價走勢是公司經營的晴雨表，也是衡量公司高管管理能力的試金石。而綠地控股的股價自從2015年5月以來便開啓長期下跌趨勢，從2015年5月4日到2018年10月8日期間，綠地控股股價下跌81.84%。

在這種既掉隊又掉價的情況下，綠地控股想要實現5000億的戰略目標可謂任重道遠。